Właściciele stoją przed różnymi wyborami. Jedną z ważnych decyzji, która może mieć wpływ na ich działalność w zakresie wynajmu, jest określenie długości okresu leasingu. Większość standardowych umów najmu zawieranych jest na 12 lub 18 miesięcy, chociaż możliwe są również dzierżawy sześciomiesięczne i dwuletnie.

Inną opcją jest coś, co nazywa się umową najmu miesięcznego, która zapewnia elastyczność dla obu właściciel i najemca. Wdrażanie tego rodzaju leasingu ma zalety i wady. Najpierw omówmy wszystkie elementy umowy najmu miesięcznej.

Co to jest umowa najmu miesięczna i jak ona działa?

Najem czy leasing to leasing, prawda? W przeważającej części tak. Niektórzy specjaliści zastrzegają termin „umowa najmu” dla najmu na 12 miesięcy lub dłużej, tymczasem „umowa najmu” odnosi się do najmu krótkoterminowego lub miesięcznego. To naprawdę kwestia semantyki, ponieważ zarówno dzierżawa miesięczna, jak i długoterminowa będą zawierać wiele podobnych klauzul, takich jak:

• Wymagania dotyczące depozytu zabezpieczającego
• Kary za spóźnione opłaty za wynajem
• Wymagania ubezpieczeniowe
• Polisa dotycząca zwierząt

Umowa najmu miesięczna trwa zwykle, jak sama nazwa wskazuje, przez 30 dni. W przeciwieństwie do długoterminowej umowy najmu zazwyczaj wiąże się ona z automatycznym odnowieniem, chyba że najemca lub wynajmujący powiadomi o nieodnawianiu, zgodnie z Rocket Lawyer. Większość umów najmu miesięcznych wymaga 30-dniowego powiadomienia ze strony wynajmującego lub najemcy, chociaż może się to różnić w zależności od lokalnego prawa.

Kiedy korzystałbyś z umowy najmu miesięcznej?

Umowa najmu miesięczna może mieć zastosowanie w wielu scenariuszach. Niektóre umowy długoterminowe obejmują opcję miesięczną po wygaśnięciu pierwotnej umowy. Zwykle ma to miejsce, gdy najemca nie podpisuje nowej umowy, ale nie planuje od razu rezygnować z najmu. Istniejąca umowa najmu zazwyczaj określa, jak będzie funkcjonować umowa miesięczna, na przykład czy najemca będzie musiał zapłacić premię powyżej kwoty czynszu w pierwotnej umowie najmu. Lokalne prawo może mieć również wpływ na warunki najmu miesięcznego.

W innych przypadkach wynajmujący może zdecydować się na zawarcie umowy najmu miesięcznego ze względu na duży potencjał najmu w w danej okolicy, traktuj nieruchomość jako nieruchomość na wakacje lub w celu zakwaterowania studentów w mieście uniwersyteckim.

Właściciele będą musieli zdecydować, jakie podejście będzie dla nich najlepsze, ale istnieją pewne typowe zalety i wady do rozważenia.

Zalety miesięcznej umowy najmu

Więcej pieniędzy

Jedną z największych potencjalnych zalet wyboru umów najmu miesięcznych jest dodatkowy potencjał zarobkowy. Według Rocket Lawyer dzierżawy miesięczne mogą potencjalnie umożliwić Ci naliczanie wyższych opłat za czynsz każdego miesiąca. Wynika to z faktu, że najmu na krótszy okres wiąże się z większym ryzykiem dla wynajmującego, ponieważ najemcy mogą się wyprowadzić w dowolnym momencie z odpowiednim wyprzedzeniem.

Elizabeth Colegrove, która prowadzi blog The Reluctant Landlord, twierdzi, że pobiera opłaty miesięczne. premia w wysokości 300 USD. Na witrynie nieruchomości BiggerPockets właściciele omawiający ten temat powiedzieli również, że naliczają miesięczną składkę w wysokości od 100 do 300 USD miesięcznie lub procent miesięcznej stawki, na przykład 8 procent.

Nie wszyscy są zwolennikami podwyższania cen wynajmu dla wynajmujących z miesiąca na miesiąc. Na forum BiggerPockets Marcia Maynard, właścicielka blisko 20 lokali mieszkalnych (domów i bliźniaków) wraz z mężem w Vancouver w stanie Waszyngton, twierdzi, że pobierają tę samą stawkę niezależnie od długości umowy najmu. Pobierają opłatę za wprowadzanie się, aby pokryć koszty obrotu najemców.

„Większość naszych najemców pozostaje na dłużej” – pisze. „Ci, którzy zostają na krótki okres, zwykle nie planują zostawać krótko termin, „po prostu zmieniają się okoliczności i przenoszą się. Poruszaliby się we własnym zakresie, niezależnie od tego, czy mieliśmy umowę najmu, czy nie, więc to po prostu ułatwia nam wszystkim”.

Elastyczność

Maynard nawiązuje do kolejnej korzyści z najmu miesięcznego: elastyczności. Nie będąc związani długoterminową umową najmu, właściciele mają więcej opcji, jeśli chodzi o to, co mogą zrobić z nieruchomością i zmienić warunki najmu, zwykle z odpowiednim powiadomieniem.

Rocket Lawyer zauważa, że na gorących rynkach, na których czynsze szybko rosną, a najemców jest wielu, krótsza umowa najmu pozwala właścicielom utrzymać czynsze porównywalne z innymi w okolicy lub okolicy. Ostatnie badania Zillow wykazały, że w 2015 r. gospodarstwa domowe płaciły o 47% więcej czynszu (średnio prawie 4000 USD rocznie ) niż najemcy, którzy odnowili umowę najmu na co najmniej pięć lat.

W przypadku właścicieli wynajmujących główne miejsce zamieszkania, miesięczna umowa najmu umożliwia im znacznie łatwiejszą przeprowadzkę z powrotem do domu w przypadku wynajmu długoterminowego. Niektórzy właściciele mogą chcieć elastyczności wynikającej z posiadania pustego lokalu lub możliwości wynajmu go jako domu wakacyjnego lub do wynajęcia dla kadry kierowniczej, zwykle w pełni umeblowanej.

Adres najemców problemowych

Miesiąc -miesięczny czynsz oferuje dodatkową warstwę elastyczności, którą niektórzy wynajmujący mogą uznać za szczególnie atrakcyjną. Zapewnia sposób na pozbycie się spóźnionego najemcy lub najemcy, który nie szanuje nieruchomości, szybciej niż najem długoterminowy. „Masz… możliwość rozwiązania umowy najmu w dowolnym momencie, po uprzednim powiadomieniu najemcy z 30-dniowym wyprzedzeniem” – twierdzi Rocket Lawyer.

Z drugiej strony, wynajem miesięczny umowa może być dobrym sposobem na przetestowanie, czy najemca będzie dobrze nadawał się do lokalu na długi okres. Jeśli najemca okaże się dobrym najemcą, zawsze można później podpisać długoterminową umowę najmu.

Niezależnie od Twojego podejścia, upewnij się, że znajdziesz najlepszych najemców na wynajem. TransUnion SmartMove może pomóc w kompleksowym procesie weryfikacji, który obejmuje raport kredytowy najemcy, sprawdzenie przeszłości kryminalnej najemcy i kontrolę eksmisji.

Wady miesięcznej umowy najmu

Koszt obrotu

Obrót najemcy może być drogie. Lokale muszą być co najmniej wyczyszczone. Mogą również wymagać świeżej warstwy farby, nowej wykładziny lub nawet znacznych napraw, w zależności od tego, jak poprzedni najemcy opuścili nieruchomość. To również wymaga czasu i pieniądze na reklamę, pokazy i obsadzenie wakatów. Oczywiście jest też koszt sprawdzania lokatorów, potencjalnie kilka razy w roku.

Utrata dochodu

Pusta jednostka oznacza utratę dochodu. Jak zauważa Rocket Lawyer: „Na rynku najmu o niższych wskaźnikach najmu potencjalnie wysokie obroty związane z krótszymi umowami najmu mogą okazać się problematyczne, ponieważ nowi najemcy mogą nie być gotowi. Mieszkanie bez najmu oznacza utratę dochodów z najmu”.

Colegrove, niechętny właściciel, mówi, że czynsze w niektórych rejonach zmieniają się w zależności od pory roku. Są chwile w roku, kiedy popyt jest wyższy, a inne, kiedy jest niższy. ”Dlatego bardzo ważne jest, aby obserwować rynek albo możesz potrzebować mniej niż zwykle po prostu ze względu na porę roku, w której masz wakat ”, pisze.

Niepewność

Umowa najmu miesięczna oznacza, że wynajmujący ma zawsze 30 dni od posiadania pustego lokalu. Może to utrudniać wynajmującemu planowanie długoterminowe, zarówno zawodowe, jak i osobiste. Colegrove mówi, że w miarę możliwości stara się planować dostępność wynajmu zgodnie ze swoim harmonogramem. Doradza: „Postaw swoje dzierżawy na długie okresy, kiedy będzie to stresujący okres, aby nie było to dodatkowym stresorem”.

Wniosek

Miesiąc do miesiąca umowy najmu oferują dużą elastyczność zarówno dla wynajmujących, jak i najemców, ale przed podpisaniem umowy na linii przerywanej należy wziąć pod uwagę szereg czynników. Właściciele mogą chcieć rozważyć możliwość uzyskania wyższych dochodów i innych pozytywów w stosunku do możliwości, że lokal może pozostać pusty przez tygodni lub zakłócić plany osobiste. Warunki rynkowe i indywidualne preferencje dotyczące bezpieczeństwa dochodów mogą być najważniejszymi czynnikami decydującymi o wyborze umów najmu miesięcznych lub długoterminowych.