Verhuurders staan voor allerlei keuzes. Een belangrijke beslissing die van invloed kan zijn op hun verhuurbedrijf, is het bepalen van de duur van de huurovereenkomst. De meeste standaardhuurovereenkomsten zijn voor 12 of 18 maanden, hoewel huurovereenkomsten voor zes maanden en twee jaar ook mogelijk zijn.

Een andere optie is een zogenaamde maandelijkse huurovereenkomst, die flexibiliteit biedt voor beide de verhuurder en huurder. Er zijn voor- en nadelen aan het implementeren van dit soort lease. Laten we eerst de bouten en moeren bespreken van een maandelijkse huurovereenkomst.

Wat is een maandelijkse huurovereenkomst en hoe werkt het?

Een huurovereenkomst is een lease is een lease, toch? Voor het grootste deel wel. Sommige professionals reserveren de term “huurovereenkomst” voor huurcontracten van 12 maanden of langer, terwijl een “huurovereenkomst” verwijst naar korte of maandelijkse huurovereenkomsten. Het is echt een kwestie van semantiek, aangezien zowel maand-tot-maand- als langere-termijn-huurcontracten veel vergelijkbare clausules zullen bevatten, zoals:

• Borgvereisten
• Sancties voor late huurbetalingen
• Verzekeringsvereisten
• Huisdierenbeleid

Een huurovereenkomst van maand tot maand duurt, zoals de naam al aangeeft, doorgaans 30 dagen. In tegenstelling tot een langlopende huurovereenkomst, gaat het meestal om een automatische verlenging, tenzij de huurder of verhuurder op de hoogte stelt van niet-verlenging, aldus Rocket Lawyer. De meeste huurovereenkomsten van maand tot maand vereisen een opzegtermijn van 30 dagen door de verhuurder of huurder, hoewel dit kan variëren op basis van de lokale wetgeving.

Wanneer zou u een maandelijkse huurovereenkomst gebruiken?

Een maandelijkse huurovereenkomst zou in een aantal scenario’s van toepassing kunnen zijn. Sommige langlopende huurovereenkomsten bevatten een optie van maand tot maand nadat de oorspronkelijke overeenkomst is afgelopen. Dit speelt meestal een rol wanneer een huurder ervoor kiest om geen nieuwe huurovereenkomst te ondertekenen, maar niet van plan is om de huurovereenkomst onmiddellijk te verlaten. De bestaande huurovereenkomst beschrijft doorgaans hoe de maandelijkse regeling zal werken, bijvoorbeeld of de huurder een premie moet betalen boven het huurbedrag in de oorspronkelijke huurovereenkomst. De lokale wetgeving kan ook van invloed zijn op de voorwaarden van een maandelijks huurcontract.

In andere gevallen kan een verhuurder besluiten om een maandelijks huurcontract te implementeren vanwege een hoog huurpotentieel in een bepaalde buurt, behandel het onroerend goed als vakantieverhuur of om de studentenpopulatie in een universiteitsstad te huisvesten.

Hoewel verhuurders moeten beslissen welke aanpak voor hen het beste werkt, zijn er enkele gemeenschappelijke voor- en nadelen te overwegen.

Voordelen van een maand-tot-maand huurovereenkomst

Meer geld

Een van de grootste potentiële voordelen van het kiezen van maand-tot-maand huurovereenkomsten is het extra inkomstenpotentieel. Volgens Rocket Lawyer kunnen maand-tot-maand-huurovereenkomsten je in staat stellen om elke maand meer huur in rekening te brengen. Dat komt doordat huurcontracten met een kortere looptijd meer risico voor de verhuurder met zich meebrengen, aangezien huurders op elk moment kunnen verhuizen met de juiste opzegtermijn.

Elizabeth Colegrove, die de blog The Reluctant Landlord schrijft, zegt dat ze een maandelijks bedrag in rekening brengt premie van $ 300. Op de onroerendgoedwebsite BiggerPockets zeiden verhuurders die dit onderwerp bespraken, ook een maandpremie in rekening te brengen, variërend van $ 100 tot $ 300 per maand, of een percentage van het maandelijks tarief, zoals 8 procent.

Niet iedereen is voorstander van huurprijzen voor wandelaars van maand tot maand. Op het BiggerPockets-forum zegt Marcia Maynard, die samen met haar man bijna 20 wooneenheden (huizen en duplexen) bezit in Vancouver, Washington, hetzelfde tarief in rekening brengen, ongeacht de duur van de huurovereenkomst. Ze rekenen wel een inbrengvergoeding om de kosten van de omzet van huurders te dekken.

“De meeste van onze huurders blijven hoe dan ook op lange termijn”, schrijft ze. “Degenen die op korte termijn blijven, zijn meestal niet van plan om kort te blijven. termijn, het is gewoon dat de omstandigheden voor hen veranderen en ze verhuizen. Ze zouden volgens hun eigen tijdsbestek verhuizen, of we nu een huurcontract hadden of niet, dus dat maakt het voor ons allemaal gemakkelijker. “

Flexibiliteit

Maynard verwijst naar een ander voordeel van maandelijkse huurovereenkomsten: flexibiliteit. Door niet vast te zitten aan een langetermijnhuurovereenkomst, hebben verhuurders meer opties in termen van wat ze kunnen doen met het onroerend goed en om de voorwaarden van de huur, meestal door middel van een gepaste kennisgeving.

Rocket Lawyer merkt op dat in hete markten waar de huren snel stijgen en er veel huurders zijn, een kortere huurovereenkomst verhuurders in staat stelt om de huren vergelijkbaar te houden met die van anderen in de buurt of gebied. Recent onderzoek van Zillow toonde aan dat huishoudens in 2015 47% meer huur betaalden (gemiddeld bijna $ 4.000 per jaar ) dan huurders die huurcontracten met minimaal vijf jaar hebben verlengd.

Voor verhuurders die een hoofdverblijfplaats huren, kunnen ze door middel van een huurcontract van maand tot maand veel gemakkelijker naar hun huis verhuizen in plaats van een langetermijnhuurcontract. Sommige verhuurders willen misschien de flexibiliteit van een leegstaande unit beschikbaar hebben, of de mogelijkheid om deze te leasen als vakantiehuis of directieverhuur, meestal volledig gemeubileerd.

Adresprobleem Huurders

Een maand -op-maand verhuur biedt een extra laag flexibiliteit die sommige verhuurders bijzonder aantrekkelijk kunnen vinden. Het biedt een manier om van een laatbetalende huurder af te komen of een huurder die het pand niet sneller respecteert dan een langetermijnhuurovereenkomst. “Je … hebt de mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen wanneer je maar wilt, nadat je de huurder een opzegtermijn van 30 dagen hebt gegeven”, aldus Rocket Lawyer.

Omgekeerd geldt dat een huurovereenkomst van maand tot maand Een overeenkomst kan een goede manier zijn om te testen of een huurder geschikt is voor de lange termijn. Als de huurder een goede huurder blijkt te zijn, is het altijd mogelijk om later een langetermijnhuurovereenkomst af te sluiten.

Wat uw aanpak ook is, zorg ervoor dat u de beste huurders vindt voor uw huur. TransUnion SmartMove kan u helpen met het uitgebreide screeningproces dat een kredietrapport van huurders, een crimineel antecedentenonderzoek van huurders en een uitzettingcontrole biedt.

Nadelen van een maandelijkse huurovereenkomst

Omzetkosten

Huurderomzet kan oplopen Units moeten op zijn minst worden schoongemaakt. Ze kunnen ook een nieuwe verflaag, nieuw tapijt of zelfs aanzienlijke reparaties vereisen, afhankelijk van hoe de vorige huurders het pand hebben verlaten. Het kost ook tijd en geld om een vacature te adverteren, te tonen en te vervullen. En natuurlijk zijn er de kosten voor het screenen van huurders, mogelijk meerdere keren per jaar.

Inkomensverlies

Een lege unit betekent inkomensverlies. Zoals Rocket Lawyer opmerkt: “In een huurmarkt met lagere bezettingsgraden kan de potentieel hoge omzet die gepaard gaat met kortere huurovereenkomsten problematisch blijken, aangezien nieuwe huurders misschien niet klaar staan. Een appartement zonder huurovereenkomst staat gelijk aan verlies van huurinkomsten.”

Colegrove, de onwillige verhuurder, zegt dat de huur in sommige gebieden afhankelijk is van het seizoen. Er zijn periodes van het jaar dat de vraag hoger is en andere wanneer deze lager is. “Daarom is het erg belangrijk om naar de markt te kijken. of je moet misschien minder krijgen dan normaal, simpelweg vanwege de tijd van het jaar waarin je een vacature hebt ”, schrijft ze.

Onzekerheid

Een huurovereenkomst van maand tot maand betekent dat een verhuurder is altijd 30 dagen verwijderd van een leegstaande unit. Dat kan het vermogen van een verhuurder belemmeren om op de lange termijn te plannen, zowel professioneel als persoonlijk. Colegrove zegt dat ze de beschikbaarheid van verhuur zoveel mogelijk volgens haar schema probeert te plannen. Ze adviseert: “Zet je huurcontracten op lange periodes waarin het een stressvolle periode wordt om te voorkomen dat dit een extra stressfactor wordt.”

Conclusie

Maand-tot-maand huurovereenkomsten bieden grote flexibiliteit voor zowel verhuurders als huurders, maar er zijn een aantal factoren waarmee u rekening moet houden voordat u op de stippellijn tekent. Verhuurders willen mogelijk het potentieel voor een hoger inkomen en andere positieve punten afwegen tegen de mogelijkheid dat een unit leeg kan blijven staan gedurende weken of verstoren persoonlijke plannen. Marktomstandigheden en individuele voorkeuren met betrekking tot inkomenszekerheid kunnen de belangrijkste factoren zijn bij de keuze tussen maandelijkse huurovereenkomsten en langetermijnhuurovereenkomsten.