Betaalbare huisvesting is in de gedachten van stadsleiders en stadsbewoners in het hele land. Burgemeester Muriel Bowser merkte onlangs op dat “hoge kosten onze grootste uitdaging en ongelijkheid zijn.” Ze is niet de enige die zich zo voelt. Uit een recent onderzoek onder meer dan 100 burgemeesters bleek dat betaalbare huisvesting hun belangrijkste probleem is, en uit een komende peiling blijkt dat 85 procent van de Amerikanen vindt dat toegang tot betaalbare huisvesting een “nationale topprioriteit moet zijn”. “

Het district heeft een robuuste set instrumenten om betaalbare woningen te creëren en te behouden, maar de sterke marktkrachten blijven de huren en huizenprijzen opdrijven, waardoor het voor veel gezinnen moeilijk wordt om in DC te blijven wonen, en risico lopen op verplaatsing of dakloosheid. Het aanpakken van de betaalbare huisvestingsuitdaging van DC is de belangrijkste kwestie die de stabiliteit van gezinnen en gemeenschappen beïnvloedt, en de sleutel tot wat voor soort stads-DC zal zijn.

‘Betaalbaar’ voor wie?

In de meest basale termen wordt huisvesting als betaalbaar beschouwd wanneer een huishouden niet meer dan 30 procent van zijn inkomen aan huisvesting en nutsvoorzieningen besteedt. Maar dat roept de vraag op: betaalbaar voor wie?

Om te begrijpen wat ontwikkelaars en beleidsmakers bedoelen als ze zeggen dat ze betaalbare woningen ontwikkelen, moet je vragen stellen over het inkomensniveau van gezinnen die ze gaan huisvesten. Wat betaalbaar is voor iemand met een inkomen van $ 25.000 is heel anders dan wat betaalbaar is voor een huishouden met $ 100.000 aan inkomen.

In federale en DC-programma’s voor betaalbare huisvesting is de subsidiabiliteit gebaseerd op hoe het inkomen zich verhoudt tot het gemiddelde inkomen van het gebied. (AMI). Dat is het inkomen van het middelste huishouden in de DC-regio, waartoe niet alleen DC maar ook de buitenwijken behoren. Momenteel is de AMI van de regio Washington $ 117.200 voor een gezin van vier personen.

Sommige mensen beweren dat het geen zin heeft om betaalbare huisvestingsprogramma’s in DC te definiëren met veel hogere regionale inkomens, wat een redelijk punt is. Maar totdat dat verandert, is de belangrijke vraag het percentage AMI waarop een bepaald programma zich richt.

Sommige programma’s, zoals volkshuisvesting, bedienen voornamelijk huishoudens met een extreem laag inkomen, die minder dan 30 procent van de AMI verdienen. , of $ 35.000 voor een gezin van vier personen in DC. Dit omvat veel inwoners met een vast inkomen. Andere programma’s helpen gezinnen met een zeer laag inkomen – minder dan $ 58.600 in DC voor een gezin van vier – of gezinnen met een laag inkomen – onder de $ 94.000 . Hierdoor kunnen ontwikkelaars soms hun betaalbare huisvestingsverplichting nakomen met appartementen die voor meer dan $ 2.000 per maand huren.

Terwijl gezinnen met veel inkomens huisvestingsproblemen hebben in DC, waar de gemiddelde huurprijs $ 1.500 is, zijn de ernstigste problemen kampen met huishoudens met een extreem laag inkomen. De meeste gezinnen in DC met een inkomen van minder dan 30 procent van de AMI geven meer dan de helft van hun inkomen uit aan huur, wat betekent dat velen het risico lopen te worden uitgezet. Meer dan 25 procent van de huishoudens met een inkomen van minder dan 50 procent van de AMI besteedt ook meer dan de helft van hun inkomen aan re nt. Boven dat inkomensniveau bevinden maar heel weinig gezinnen zich in deze moeilijke situatie.

Een ander belangrijk aspect van “betaalbare huisvesting voor wie?” is het soort eenheid dat is ontwikkeld. Veel nieuwe betaalbare wooneenheden hebben twee slaapkamers of kleiner en vervangen oudere gebouwen met grotere eenheden. Zonder eenheden te bouwen die voldoen aan de behoeften van gezinnen met kinderen, kan zelfs betaalbare huisvesting bijdragen aan verplaatsing.

Waarom is betaalbare huisvesting belangrijk?

Huisvestingsstabiliteit is de basis van gezondheid en welzijn voor iedereen ons. Het hebben van een veilige en betaalbare plek om naar huis te bellen is intrinsiek verbonden met positieve levensresultaten op het gebied van schoolprestaties, baanbehoud, fysieke en mentale gezondheid en economische zekerheid. Het zorgt ervoor dat gezinnen niet gedwongen worden om moeilijke beslissingen te nemen tussen het betalen van de huur of het verstrekken van andere essentiële zaken, zoals eten. Betaalbare huisvesting betekent dat gezinnen zich geen zorgen hoeven te maken over uitzetting of dakloosheid. Wanneer individuen en gezinnen het grootste deel van hun inkomen niet aan huisvesting hoeven te betalen, kunnen ze meer uitgeven om de lokale economie te ondersteunen.

Onze nationale huisvesting ng landschap weerspiegelt openbaar beleid en particuliere acties die in het verleden blanke gezinnen bevoordeelden met mogelijkheden voor eigenwoningbezit, terwijl zwarte gezinnen werden beperkt tot huurwoningen in minder gewenste delen van steden. In het district wordt bijna 90 procent van de huishoudens met een extreem laag inkomen die ten minste de helft van hun inkomen aan huisvesting besteden, geleid door een persoon van kleur. Minder dan een procent van de recente nieuwe betaalbare woningen in DC wordt gebouwd ten westen van Rock Creek Park, waar toegang tot goed presterende scholen, recreatieruimtes en gezond voedsel overvloedig is. En 88 procent van de volwassenen die dakloos zijn, is zwart.

Welke hulpmiddelen hebben we voor betaalbare huisvesting?

Dankzij een solide set huisvestingstools in DC, is er betaalbare huisvesting beschikbaar. in vele vormen. Er zijn genoeg betaalbare woningen in de buurt die u waarschijnlijk niet kent.Hier is een lijst:

• Housing Production Trust Fund (HPTF) – de grootste tool voor betaalbare huisvesting van DC biedt goedkope leningen en subsidies om betaalbare huizen te bouwen en te behouden.
• Local Rent Supplement Program (LRSP) – Maandelijkse huursubsidies dekken het verschil tussen de huur die een gezin zich kan veroorloven en de volledige huur.
• Volkshuisvesting – Gefinancierd door de federale overheid, biedt volkshuisvesting sterke bescherming aan huurders, inclusief lage huren die zich aanpassen aan veranderingen in inkomen en unieke huurdersrechten.
• Housing Choice Voucher Program (HCV) – Dit federale programma werkt net als het LRSP-programma van DC.
• Inclusionary Zoning – Dit programma vereist particuliere marktontwikkelingen om een deel van hun gebouwen als betaalbaar te reserveren, tegen 80 procent AMI voor eigenwoningbezit en 60 procent AMI voor verhuur. De stad organiseert een loterij om IZ-eenheden toe te wijzen.
• Openbare grondverzet – Wanneer DC openbare grond verkoopt voor woningbouw, moet tot een derde van de nieuwe eenheden betaalbaar zijn voor de levensduur van het gebouw.
• Huurder Opportunity to Purchase Act (TOPA) en District Opportunity to Purchase Act (DOPA) – TOPA geeft huurdersverenigingen de eerste kans om hun gebouw te kopen wanneer het op de markt komt. Als de poging van de huurders mislukt, kan het district ingrijpen en een aantal betaalbare huizen behouden.
• First Right to Purchase Assistance Program (FRPAP) – het programma van DC biedt hulp om huurders met een lager inkomen te helpen TOPA-rechten uit te oefenen.
• Belastingkrediet voor huisvesting met laag inkomen (LIHTC) – Dit is het grootste federale programma voor het subsidiëren van de bouw van appartementen onder de marktprijs.

Hoe past betaalbare huisvesting in DC’s Budget?

Burgemeester Bowser maakte van betaalbare huisvesting een kenmerk van haar administratie, met een toezegging van $ 100 miljoen aan het Housing Production Trust Fund in haar eerste termijn, en nu $ 130 miljoen voorgesteld voor volgend jaar, evenals investeringen in maak een einde aan dakloosheid.

Maar zelfs met deze investeringen maakt huisvesting nog steeds een relatief klein deel uit van het budget van DC – slechts drie procent. En het bedrag dat DC besteedt aan betaalbare huisvesting, $ 233 miljoen, is veel minder dan de $ 1,8 miljard die aan scholen wordt uitgegeven en de $ 1 miljard die aan openbare veiligheid wordt besteed.

Hoe kunnen we deze instrumenten versterken?

De inspanningen van het district om betaalbare huisvesting te creëren en te behouden zijn lovenswaardig, maar bereiken slechts een klein deel van de gezinnen in nood. Bijna 50.000 gezinnen staan op de wachtlijst van de DC Housing Authority voor volkshuisvesting en meer dan 6.000 volwassenen en kinderen zijn dakloos. Het district kan stappen ondernemen om zijn vele betaalbare huisvestingsinstrumenten te versterken.

Ten eerste kan het zich richten op de bewoners met de laagste inkomens en volledig in hun behoeften voorzien. DC heeft in de afgelopen vier jaar slechts 3.000 eenheden gecreëerd die betaalbaar zijn voor gezinnen met een extreem laag inkomen. Het zou $ 230 miljoen aan nieuwe middelen van het Housing Production Trust Fund per jaar kosten om ons op weg te helpen om in hun behoeften te voorzien in het komende decennium. Het district moet ook het lokale huurtoeslagprogramma aanzienlijk uitbreiden om meer gezinnen met lage inkomens te helpen de huurprijzen naar een betaalbaar niveau te brengen.

Ten tweede moet het volkshuisvesting herstellen en behouden. Meer dan 6.500 van DC’s volkshuisvestingseenheden, 78 procent van de portefeuille, verkeren in erbarmelijke staat en hebben “aanzienlijke kapitaalverbeteringen” nodig, zoals nieuwe daken of HVAC-units. Voor deze oplossingen zou $ 1,3 miljard nodig zijn, maar het budget van vorig jaar omvatte slechts $ 3,25 miljoen. Het district zou de financiering voor reparaties moeten verhogen en er tegelijkertijd voor moeten zorgen dat herontwikkelingsinspanningen de huidige bewoners van de sociale woningbouw niet verdringen.

Ten derde moet het plannen en ontwerpen voor een rechtvaardiger stad. Het DC Office of Planning (OP) is bezig met het bijwerken van het alomvattende plan, dat de besluitvorming over landgebruik, inclusief huisvestingsbeleid, begeleidt. Het is van cruciaal belang dat het OP prioriteit geeft aan een billijke plaatsing van betaalbare huisvesting, zodat inwoners met een laag inkomen dezelfde toegang hebben tot goed presterende scholen, supermarkten , transport, bloeiende zakelijke corridors en andere buurtvoorzieningen als de rijkste inwoners van DC.