Geplaatst op 4 februari 2020 door John Ebenger
De verkoop, ruil of liquidatie van partnerschapsbelang in gewaardeerd onroerend goed, zoals onroerend goed, komt veel voor onder partners en leden van partnerschappen en LLC’s die worden belast als partnerschappen. Of het nu gaat om meningsverschillen tussen de partners, het overlijden of scheiden van een partner, of de toevoeging van nieuwe partners, deze transacties kunnen resulteren in een discrepantie tussen de reële marktwaarde (FMV) van een onroerend goed en de basis ervan, wat uiteindelijk de fiscale behandeling kan beïnvloeden. van de gerapporteerde inkomsten, winsten en verliezen van elke partner. Om dit te verhelpen, kan een partnerschap een 754-keuze maken onder secties 743 (b) en 734 (b) van de Internal Revenue Code om de basis van de koper in het gekochte partnerschapsbelang in onroerend goed (externe basis) en het aandeel van de koper in de basis van de activa binnen het partnerschap na aftrek van verplichtingen (interne basis).
Hoewel deze verkiezing ietwat ingewikkeld en tijdrovend kan zijn, biedt het een inkomende partner een opstap- of afbouwbasis om de FMV van de woning op het moment van overdracht; het niet maken van een 754-verkiezing kan een gemiste kans voor een partner zijn om de aftrekkingen te versnellen en in een kortere periode basis te herstellen.
De basisprincipes van de basis begrijpen
Wanneer een entiteit of persoon koopt een belang in een partnerschap met gewaardeerde activa, de “externe basis” in het onroerend goed stijgt tot de aankoopprijs. Vervolgens kan de entiteit of persoon de belastbare winsten op partnerniveau verminderen of zelfs elimineren wanneer het het onroerend goed in de toekomst verkoopt .
In het algemeen zullen partners of leden van pass-through-entiteiten doorgaans hun basis in partnerschapsbelangen vergroten door middel van partnerschapsbijdragen en belastbare en belastingvrije inkomsten; hun basis in de rente zal afnemen als gevolg van uitkeringen, niet aftrekbaar kosten en aftrekbare verliezen. Daarom, wanneer bestaande partners hun belangen in onroerend goed in eigendom van het partnerschap verkopen, zullen ze doorgaans een winst of verlies erkennen, terwijl de basis van de nieuwe partner in het onroerend goed zal worden de aankoopprijs die hij of zij heeft betaald. Als het onroerend goed zeer wordt gewaardeerd, zal de externe basis van de koper in het partnerschapsbelang de interne basis in die activa ver overtreffen. Uiteindelijk kan dit de rechten van de nieuwe partner op onmiddellijke aftrekposten opheffen en zijn of haar voordeel van aanvullende basis uitstellen totdat het onderliggende onroerend goed is verkocht.
Een 754-verkiezing overbrugt de kloof tussen binnen- en buitenbasis door onmiddellijk te stappen -opbouw of afbouw van de basis van het resterende vermogen van het partnerschap. Dit geeft de entiteit de mogelijkheid om de partners gelijk te trekken en hen een belastingvordering te verschaffen. Deze belastingvordering stelt de nieuwe partner in staat om de belasting op winsten en verliezen die al tot uiting komen in de prijs die hij of zij betaalde voor het partnerschapsbelang bij verkoop van het actief, te verminderen of te elimineren. Als de aanpassing bovendien betrekking heeft op af te schrijven of afschrijfbaar onroerend goed, zoals onroerend goed, kan de nieuwe partner beginnen met het opnemen van die inhoudingen in het jaar waarin de keuze wordt gemaakt, in plaats van te wachten met het terugkrijgen van zijn of haar basis wanneer het onroerend goed wordt overgedragen of verkocht in de toekomst.
Er zijn uitzonderingen op deze regels voor ‘substantiële basisreducties’ en ‘substantiële ingebouwde verliezen’ die een afbouw van de basis vereisen, zelfs als er geen 754-verkiezing is, wanneer een van aan een van de volgende criteria is voldaan:
- het partnerschap heeft een ingebouwd verlies van $ 250.000 of meer;
- er is een neerwaartse basisaanpassing van $ 250.000 of meer; of
- De overdracht of verkoop betreft een verkiesend investeringspartnerschap, zoals een hedgefonds.
Bovendien heeft het partnerschap een aanzienlijk ingebouwd verlies met betrekking tot op een overdracht van partnerschapsbelang als ofwel a) de aangepaste basis van het partnerschap in het eigendom van het partnerschap de reële marktwaarde van het onroerend goed met meer dan $ 250.000 overschrijdt (Code Sec. 743 (d) (1) (A) zoals gewijzigd door belastingverlagingen van 2017 en Jobs Act §13502 (a)), of b) de overnemende partner zou een verlies van meer dan $ 250.000 worden toegewezen als de activa van het partnerschap onmiddellijk na de overdracht zouden worden verkocht voor contanten gelijk aan hun reële marktwaarde.
Onder al deze omstandigheden zijn anti-stuffing-regels van toepassing om het vermogen van een koper om te profiteren van overgewaardeerde netto bedrijfsverliezen (NOL’s) en NOL’s verdiend in jaren voorafgaand aan de aankoopdatum te beperken.
Hoe een 754-verkiezing werkt
Neem aan dat in 2000 de partners A, B en C elk $ 100 bijdragen in ruil voor een 1/3 belang in Donut LL C.Donut koopt een activum van $ 300, af te schrijven over 10 jaar volgens de lineaire methode en verdient $ 900 inkomen vóór afschrijving gedurende de eerste 5 jaar. Donut deelt in 2005 $ 600 van dat bedrag uit aan elke partner, waardoor het een interne basis krijgt van $ 450 ($ 300 activa – $ 150 afschrijvingen + $ 900 inkomsten – $ 600 distributie). Dit bedrag is gelijk aan het totaal van de individuele externe basis van elke partner ($ 150 x 3) in haar of haar partnerschapsbelangen.
Bedenk nu dat partner C in 2006 zijn volledige 1/3 belang in Donut LLC verkoopt aan New Partner D voor $ 250 contant. Partner C zal een meerwaarde van $ 100 behalen op zijn persoonlijke belastingaangiften voor 2006 ($ 250 verkoopprijs – $ 150 basis). Vervolgens zal Partner D de kapitaalrekening van Partner C van $ 150 overnemen, wat zijn evenredige aandeel van zijn basis ($ 250) in de activa van Donut LLC met $ 100 overschrijdt.
Als Donut in de jaren 2006 tot en met 2016 breekt en beschikt over van het onroerend goed zonder een Sectie 754-verkiezing op 1 januari 2017, zal Partner D zijn externe basis of $ 100 (aankoopprijs hoger dan de “interne basis”) niet terugkrijgen tot het jaar van liquidatie.
Had Donut LLC maakte in zijn belastingaangiften voor 2006 een keuze voor Sectie 754, Partner D zou zijn interne / externe basisverschil van $ 100 hebben teruggevorderd als een gewone afschrijving van $ 10 elk jaar totdat de aanvullende basis volledig was teruggevorderd. De uiteindelijke verkoop van het actief in 2017 zou resulteren in dezelfde winst voor alle partners. Zonder de 754-verkiezing zou Partner D het voordeel van tijdige inhoudingen in de jaren 2006 tot en met 2016 hebben gemist.
Hoe maak je een Section 754-verkiezing
Sectie 754-verkiezingen zijn alleen beschikbaar voor partnerschappen en LLC’s belast als partnerschappen waarvan de inkomsten en verliezen van de entiteit doorlopen naar elke partner. Een geldige verkiezing vereist strikte naleving van de procedurele richtlijnen, inclusief het indienen van een schriftelijke verklaring bij de belastingaangifte van het partnerschap in het jaar waarin de distributie of verkoop plaatsvond. Omdat de verkiezing wordt gemaakt op entiteitsniveau, moet de verklaring de naam en het adres van het partnerschap specificeren, en moet het een verklaring bevatten dat het partnerschap op grond van sectie 754 kiest om de bepalingen van sectie 734 (b) en sectie 743 (b) toe te passen. ). Als de verkiezing eenmaal is gemaakt, blijft deze van kracht voor alle toekomstige jaren, tenzij het partnerschap IRS-goedkeuring aanvraagt en ontvangt om deze in te trekken.
De beslissing om een verkiezing uit hoofde van sectie 754 te maken, kan ingewikkeld en lastig zijn, maar het kan de moeite waard zijn om de belastingaftrek van een partner te versnellen na een verkoop, ruil of liquidatie van partnerschapsbelang. Het maken van deze beslissing kan echter het beste worden bereikt onder begeleiding van professionele accountants.
De adviseurs en accountants van Berkowitz Pollack Brant werken samen met binnenlandse en internationale bedrijven om te voldoen aan wettelijke verplichtingen, de winstgevendheid te optimaliseren en de belastingefficiëntie te behouden. / p>
Over de auteur: John G. Ebenger, CPA, is een directeur in de Real Estate Tax Services-praktijk van Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA’s. Hij werkt samen met ontwikkelaars, grondbezitters, investeringsfondsen en andere vastgoedprofessionals, maar ook met vermogende ondernemers met complexe participaties. Hij is te bereiken op het kantoor van de CPA-firma Boca Raton, Fla., Kantoor op (561) 361-2000 of [email protected].
De informatie in dit artikel kan worden gewijzigd op basis van verdere interpretatie van belastingwetten en daaropvolgende richtlijnen uitgegeven door de Internal Revenue Service.
