TIDSPLAN A

GENERELL INFORMASJON FOR VIRKELIG EIENDOMSTENGINGER

Selv om mange av bestemmelsene her handler om kjøp og kanskje ikke gjelder for din spesielle transaksjon, har vi laget denne tidsplanen som svar på ofte stilte spørsmål vi har hatt fra våre kunder som en nyttig referanseveiledning .

JURIDISKE AVGIFTER:

Advokatsalæret vi oppgir for transaksjonen din er i påvente av en vanlig eiendomsavslutning. Denne avgiften tar ikke for seg uforutsette tjenester, som for eksempel involvering i forhandlinger; utarbeidelse av dokumenter (dvs. okkupasjonsavtaler for tidlig eller etter avslutning); avklaring og løsning av tittelsaker; eller rettssaker etter avslutning. Siden disse hendelsene ikke er vanlige, forbeholder vi oss retten til å kreve et tilleggsgebyr for slike tjenester som vil bli diskutert med deg på forhånd. Tillegg til standardavgiften inkluderer:

• Dokumentforberedelse på salgsfiler
• Utarbeidelse av tidlig innflytting eller avtaler etter avslutning
• Utarbeidelse av kontrakt
• Postavgift for Federal Express over natten
• Overføring av skjøte (opptaksgebyr er ekstra)
• Fullmakt (opptaksgebyr er ekstra)
• Avbrutt transaksjon
• Undersøkelse og sammendrag av tittelgjentakelsesgebyrer (hvis du er selger)

Hvis du kjøper en eiendom, forventer vi at kontoret vårt vil være skaffe tittelforsikringen for utlåneren din. Vi kan også representere utlåneren din i løpet av avslutningen. Arbeidet som utføres av vårt kontor for hver av disse tjenestene vil resultere i en ekstra avgift til kontoret vårt.

ARBEIDSOMFANG:

Det er viktig at du forstår alle vilkårene og betingelsene av kjøpsavtalen og vær sikker på at alle spesielle forhold er angitt der. Spørsmål om du har en passende forskuddsbetaling, trenger å avslutte en annen transaksjon eller har andre spesielle omstendigheter, bør alle fremgå av kontrakten. Når vårt kontor utfører en advokatgodkjenning av salgskontrakten, opererer vi under forutsetningen om at alle nødvendige bestemmelser for transaksjonen er angitt i kontrakten, og at du klart forstår dine forpliktelser.

Vær forsiktig når du låser renten. Det er viktig at innlåsingsdatoen overskrider den faktiske stengningsdatoen for å forhindre at satsen utløper før stengingen. Tommelfingerregelen vår er ikke å låse inn før alle uforutsette forhold er fjernet og tillate minst ti (10) dager etter sluttdatoen som er angitt i kontrakten.

Du må nøye overholde utlånerens spesielle krav, enten de er angitt i forpliktelsesbrevet eller på annen måte. Du må gjennomgå forpliktelsesbrevet nøye og gi all nødvendig dokumentasjon.

Som en del av tjenestene våre vil vi på din forespørsel gi en advokatgodkjenning som til kontraktsformen, sett sammen avslutningsdokumentene og klargjøre og overvåke avslutningen. Vi sender deretter titteldokumentene dine til deg. Ved kjøp kan det ta noen måneder å søke (sammendrag av tittel) og skjøte tilbake på grunn av forsinkelser hos tittelselskapet og på kontoristens kontor. Du må også være oppmerksom på at når du mottar søket, er det mulig at det siste pantelånet ikke blir merket som oppfylt, siden det er vanlig praksis i Vest-New York at eiendomstransaksjoner avsluttes for å garantere at utslippet blir oppnådd og arkivert.

STENGINGSPUNKTER:

SEPTIC SYSTEMS, WELLS, SUMP PUMPS AND WATER / SEWER CHECK VALVES:

Hvis du er selger og har septisk system og / eller vel, det er ditt ansvar å kontakte fylkeshelsedepartementet for en inspeksjon og få de aktuelle godkjenningene. Vi kan hjelpe deg med å opprette denne kontakten, men det er vanligvis selgerens ansvar å innhente søknaden, betale eventuelle gebyrer knyttet til testingen, samt være tilgjengelig for enhver test. Hvis en avslutning kommer til å skje om vinteren måneder som ikke tillater helsedepartementet å utføre en fargestofftest før stenging, eller hvis eiendommen er ledig i mer enn 30 dager, vil en sperring være pålagt å bli holdt av utlåner eller selgers advokat til en slik godkjenning er gitt og / eller i tilfelle eiendom i Erie County, kreves det at det oppnås dispensasjon for selgers kostnad.

Hvis eiendommen ligger i en kommune som krever en fungerende sumppumpe på det tidspunktet når det er stengt, er det igjen selgerens ansvar å kontakte kommunen for å innhente riktig søknad og betale avgiftene som er involvert i denne testen. Når inspeksjonen er gjort og godkjent, vil det bli utstedt et sertifikat for samsvar. er ingen bunnpumpe i støtten og kommunen krever dem, vil det være nødvendig for selgeren å installere en til selgerens kostnad.Videre kan kommunen også kreve hardwiring av røykvarslerne i eiendommen.

Når det gjelder tilkoblinger til vann og avløp, hvis eiendommen din ligger i Niagara County, er det selgerens ansvar å skaffe, for deres pris, et brev fra kommunen som bekrefter at eiendommen har riktig vannkontrollverdi og riktig kloakkoppkobling.

Noen av de ovennevnte prosessene kan forklares mer detaljert av vårt kontor eller kommunen selv.

STENGINGSFOND:

Alle sjekker som brukes for avslutning, må være i lett tilgjengelige midler (dvs. sertifiserte midler eller bankutkast). Den andre parten godtar ikke personlige sjekker.

For selgere, vær oppmerksom på at det normalt tar 2-3 forretninger dager etter avslutning før nettoomsettsinntektene vil være tilgjengelig for deg. Det er vårt firma sin policy å utstede salgsinntektene dine via en advokattillitskontroll. Hvis du trenger at sertifiserte midler eller midler skal kobles til en konto, kan vi imøtekomme forespørselen din. Hvis du kjøper og selger, vil alle forsøk bli gjort for at midlene skal overføres fra salget direkte til kjøpet.

STENGSDATO:

Stengingsdatoen angitt i kontrakt er en måldato; den faktiske avslutningen bestemmes imidlertid av mange faktorer, inkludert tittelstatus og krav til utlåner. Dessverre kan vi ikke alltid garantere hvilken dag stengingen skjer og i mange tilfeller; banken vil ikke gjøre avsluttende tall tilgjengelig før dagen før stenging. Under noen omstendigheter kan du motta slutttallene dagen for avslutningen. Du bør kontakte vårt kontor før du forplikter deg til transportører eller andre selgere / kjøpere hvis du er involvert i et samtidig kjøp / salg.

FORSIKRING:

Når du kjøper, trenger du for å oppnå brann- og ansvarsforsikring i henhold til retningslinjene i din skriftlige pantelån. Du må oppgi det originale bindemidlet (et ark med bevisforsikring), samt en betalt kvittering (for hele årets premie) ved avslutning. De fleste ganger vil utlåner kreve en kopi av forsikringspermidret før du tillater at pantelånet avsluttes. skal til og med planlegges slik at vi vanligvis trenger en kopi fakset til kontoret vårt.

UTILITETER:

Enten du kjøper eller selger, er det nødvendig at du kontakter de forskjellige verktøyfirmaene før du stenger og tilrettelegge for å overføre verktøyene enten til eller utenfor navnet ditt. Det kan være lurt å koordinere dette gjennom eiendomsmegleren for å sikre at verktøyene ikke er faktisk slått av. Dette bør omfatte, men er ikke begrenset til, gasselskapet, elselskapet , telefonselskap, kabelselskap og vannavdeling. Som selger er du ansvarlig for den endelige betalingen av alle verktøy, inkludert vann. Hvis en vannregning ikke blir betalt, blir det pant i eiendommen, noe som ikke er tilfellet med ethvert annet verktøy. Kjøperen vil inspisere ect eiendommen like før stengingen, og alle verktøy må være tilgjengelig for inspeksjon.

NØKLER:

Hvis du er kjøper, bør du legge til rette gjennom eiendomsmegleren for å skaffe deg nøkler, sikkerhetskoder, garasjeportåpnere osv. Nøklene gjøres vanligvis tilgjengelig på avslutningen. Hvis du er selger, vennligst gi vårt kontor minst én nøkkel før du lukker, og la de resterende nøklene ligge i huset sammen med garasjeportåpnere og garantiinformasjon.

ENDELIG INSPEKSJON:

Hvis du er kjøper, vil det være nødvendig for deg å avtale gjennom eiendomsmegleren (eller med selgeren direkte hvis det ikke er noen megler) for en endelig inspeksjon av eiendommen minst en dag eller to før stengingen. . Disse gir sjelden problemer; Imidlertid, hvis det oppstår problemer, er det viktig at vi blir varslet umiddelbart, og at eventuelle problemer blir løst FØR de avsluttes. Kontor i fylket der eiendommen ligger. Når du kjøper, vil bankens advokater av og til kreve at du går til kontoret for å lukke pantet før du avslutter tittelen på kontoristens kontor. Dette kan resultere i betydelig økning i tid assosiert med stengingen, men i de fleste tilfeller skjer stengingen på fylkeskontorets kontor. Hvis vi representerer både kjøper og utlåner, tilbyr vi bekvemmeligheten ved å lukke på et av våre kontorer i stedet for på kontoristens kontor. Det er heller ikke nødvendig at selgeren faktisk deltar i avslutningen, siden vi generelt har overføre dokumenter som er signert før den faktiske sluttdatoen.

EIENDOMSSKATT:

Hvis du selger, er det ditt ansvar å betale eiendomsskatten din i tide eller sjekke til sørg for at utlåner betaler dem. Dette er spesielt viktig hvis stengingen skjer i en periode da det kreves skattebetaling.Det som av og til oppstår er at verken kjøperen, eller kjøperens utlåner, mottar en ny regning og ikke behandler betalingen deretter. Det er ditt ansvar å forsikre deg om at dette ikke skjer. Også når det gjelder eiendomsskatt , er det viktig å merke seg at visse unntak, inkludert STAR-programmet, som er tilgjengelig for alle huseiere, kan gjelde pakken din. Du må kontakte vurdereren for å avgjøre når det må søkes om disse unntakene, siden det er en årlig avskjæringsdato, noe som kan resultere i tap av unntaket i et helt år.

Hvis du kjøper eiendom som for øyeblikket er unntatt, slik som pensjonister eller veteraner, bør du være oppmerksom på at skattemyndigheter kan belaste verdien av dette unntaket fra datoen for avslutning til utgangen av skatteåret.

LÅNBETALINGER INKLUDERT HJEMMEAKTIVITETER OG KREDITTLINJER:

Avklaringsformål , et boliglån eller en linje av kreditt er vanligvis pant i eiendommen og vil være pålagt å bli betalt på tidspunktet for lukking, sammen med eventuelle første pantelån. I tilfelle det er ett eller flere pantelån på eiendommen din, vil vi som en del av tjenestene våre sende betalingen som kreves for å slukke gjelden til det eksisterende kredittforetaket.

Hvis en egenkapital eller kredittlinje blir betalt av, vil det være nødvendig for deg å signere et skjema som gir fullmakt til at kontoen kan «lukkes», siden uten den autorisasjonen vil långiveren tillate kontoen å forbli på null, men ikke utladet. Vær imidlertid oppmerksom på at på grunn av nylige økninger i personvernregler for utlånere, er vi ofte ikke i stand til å følge opp forespørsler om disse kontoene.

Også, selv om vi ber om at «utslipp av pantelån» sendes til dette kontoret for opptak på fylkeskontorets kontor, vil långiveren noen ganger sende dette direkte til deg. Av disse grunner foreslår at du kontakter utlåneren din to eller tre uker etter stenging og bekrefter med dem at de har blitt betalt i sin helhet, og at utlånet av pantelån vil bli sendt til vårt kontor (eller at långiveren selv vil registrere det). sier noe om det motsatte, vennligst kontakt oss. Din kreditthistorikk eller tittelen på eiendommen kan være i fare. Hvis du mottar den opprinnelige utskrivningen av pantelån, kan du sende den til dette kontoret, siden vi vanligvis samler inn penger ved avslutning for å registrere det på kontoristkontoret.

TITELPROBLEMER:

Når du kjøper, anbefaler vi at du skaffer deg en eiertittelforsikring slik at du har dekning som beskytter eierandelen din i eiendommen. tittelforsikringen du betaler for gjennom utlåneren din co vers utlånerens interesse for eiendommen. Tittelforsikring er basert på en prosentandel av kjøpesummen. En eierpolicy kjøpt samtidig som du kjøper eiendommen, er mye billigere enn hvis du kjøper det på et senere tidspunkt. Mer informasjon om fordelene ved tittelforsikring blir diskutert senere.

Enkelte ting av tittel vil vi rett og slett videresende til deg og diskutere mer detaljert etter behov, for eksempel hvis eiendommen din har gjerder, er det en sjanse for at gjerdet blir plassert noe utenfor eiendomslinjen. Videre, hvis du befinner deg i en underavdeling , mest sannsynlig vil du være underlagt bygningsrestriksjoner som kan påvirke ulike gjenstander, for eksempel bygging av bassenger over bakken, parkering av visse kjøretøyer i oppkjørselen din og bruk av gjerder, for å nevne noen. Disse begrensningene er generelt mer kontrollerende i sameier og rekkehusforeninger. I tillegg, i visse deler av byen Amherst og Clarence, kan hjemmet ditt ligge over en forlatt gipsgruve. Hvis du kjøper eiendom i landlige områder, kan eiendommen din være underlagt visse rettigheter og olje- og gassleie. Du bør sjekke fra selgeren om disse forholdene eksisterer, og om de mottar leie og royalties fra olje- og gassleiekontrakter. For det meste, uten å høre fra deg, vil vi gå videre og avslutte transaksjonen til tross for eksistensen av elementene som er beskrevet her. p> Vi gjennomgår dokumentasjon om eierskap og eiendomsrett til eiendommen, slik som skjøter, pantelån og generelle avtaler, som er registrert på fylkeskontorets kontor. Vi gjennomgår ikke noen dokumentasjon som gjelder bygningen eller tomten, eller noen landsby / byarkiv, så hvis det er et svømmebasseng, garasje, skur eller kanskje noe tillegg til selve hjemmet, kan du ringe den lokale bygningsavdelingen for å sikre at de riktige tillatelsene og inspeksjonene ble oppnådd av selgeren. Denne advarselen gjelder ikke betyr noe når konstruksjonen kan ha skjedd. Vi vurderer heller ikke noe påstått verktøy, kloakk osv., tilkoblinger eller tilgjengelighet, så til tross for hva selgeren kan hevde i en kontrakt eller oppføringsavtale, er det ditt ansvar, hvis du kjøper et ledig tomt, å sørge for at du får riktig tilgang til alle nødvendige verktøy osv.

ANSLUTNINGSKOSTNADSSKATTING:

Generelt, når du kjøper en eiendom, vil din eiendomsmegler eller utlåner gi deg en god tro estimat av sluttkostnadene dine. Vær oppmerksom på at dette kontoret ikke er involvert i denne prosessen og ikke kan ta ansvar hvis disse kostnadene er unøyaktige. Vi har ved de fleste anledninger funnet ut at de avsluttende tallene til en kjøper er generelt lavere enn estimatet. Imidlertid kan det hende at eiendomsmegleren og / eller utlåneren ikke har regnskapsført en eiendomsskatt som forfaller på tidspunktet for stengingen, noe som kan føre til at disse tallene blir høyere enn forventet.

Hvis du er kjøper på grunn av forhold til skatter, renter, huseiernes foreningsgebyrer, husleie, sikkerhetsinnskudd og lignende, vil den justerte kjøpesummen og det tilgjengelige beløpet fra din utlåner endres daglig. Derfor er det vanligvis umulig å bestemme nøyaktig beløp du må sørge for ved stengingen til dagen før stengingen.

RØYKDETEKTORER / KOLMONOKSIDDETEKTOR:

Hvis du selger en boligpakke, trenger du å ha en fungerende røykvarsler og en fungerende karbonmonoksiddetektor på eiendommen før stenging. Hvis du ikke har disse, bør du umiddelbart kjøpe og installere det samme uten ytterligere forsinkelse.

SPESIELLE MERKNADER:

SINKING HOMES:

Det har blitt oppmerksom på oss gjennom media repor ts og andre kilder at visse hjem i visse deler av byen Amherst, New York har blitt skadet av differensialoppgjør. Vi anbefaler på det sterkeste at når du kjøper boliger i Nord- eller Øst-Amherst, får du det samme gjennomgått av en bygningsingeniør med kunnskap om disse forholdene. Vårt kontor er ikke i posisjon til å gi informasjon om detaljene i bunnfallet. For å beskytte våre kunder anbefaler vi imidlertid at kjøpere av eksisterende boliger eller nybygde boliger beholder en ekspert som er kjent med dette problemet for å sikre at det samme ikke er et problem. På samme måte råder vi selgere av eiendommer i disse områdene til å avsløre all informasjon de har om det samme for å unngå spørsmål på en fremtidig dato.

VETLAND:

Begge nye York State og den føderale regjeringen har makt til å erklære visse områder av fast eiendom som «våtmarker» og forby bygging i eller i nærheten av disse områdene. Mange av disse områdene er allerede kartlagt, og disse kartene er vanligvis tilgjengelig på bybyggets avdeling. Imidlertid er det mange ikke-kartlagte områder, og staten eller den føderale regjeringen kan når som helst erklære et område som våtmark. Noen våtmarker er tydelige bare på bestemte tider av året. Hvis du planlegger å bygge på eiendom du kjøper, snakk med din lokale bygningsavdeling først. De fleste inspektørene er villige til å besøke eiendommen sammen med deg for å lete etter tegn på våtmarker.

Merk at dette ikke er en «garanti» for at eiendommen er fri for våtmarker, og det har vært tilfeller der byen har gitt byggetillatelse; og avlyste det da våtmarker senere dukket opp.

IKKE-INNBYGERE:

I 2003 endret også New York State Department of Taxation and Finance formular TP-584 (et skjema arkivert med skjøtet) og la til et nytt skjema, IT-2663. Endringene gjelder salg av eiendom av ikke-innbyggere og krever utfylling av skjemaene og muligens forskuddsbetaling av skatt. Det er tre unntak fra de utvidede kravene (igjen, som bare gjelder for ikke-innbyggere). Hvis du ikke er bosatt i New York State, er det viktig at du kontakter advokat / advokatfullmektig som behandler filen din. Du kan møte ekstra kostnader og potensielle forsinkelser på grunn av disse kravene.

SPØRSMÅL FOR POST-LUKING – NÅR DU SØKER RÅD:

I noen situasjoner etter stenging kan du oppdage strukturelle eller mekaniske problemer med hjemmet ditt. Ofte, hvis en hjemreparasjonsekspert blir konsultert, kan de spekulere i at problemet har eksistert i noen tid, og at den tidligere eieren av huset må ha kjent til problemet, eller at eiendomsmegleren eller boliginspektøren burde ha oppdaget det før lukking. Dette kan være eller ikke kan være sant.

Rettspraksis i New York State pålegger kjøperen å fullføre kontrollen av due diligence før den avsluttes. Når en kjøper stenger på en eiendom, smelter deres kontraktmessige rettsmidler med skjøtet. Du har med andre ord kjøpt eiendommen «som den er.» Fraværende svindel eller uriktig fremstilling, er selgeren generelt ikke ansvarlig for eventuelle mangelfulle forhold som dukker opp etter stenging.Derfor er det veldig viktig for kjøperen å foreta en grundig inspeksjon av boligen i løpet av boliginspeksjonsperioden og å inkludere eventuelle ytterligere tester de føler seg nødvendige. defekte forhold og skjulte dem eller fremstiller dem feil, kan det være lurt å konsultere en advokat for å diskutere å forfølge søksmål. Rettidig jakt på potensielle rettssaker er obligatorisk. Prosedyremessig kan en søksmål ikke opprettholdes hvis den påbegynnes etter fristen som er tillatt i foreldelsesloven. Videre kan søksmål være kostbart både økonomisk og følelsesmessig. Dette bør vurderes sammen med sannsynligheten for å «vinne» når du skal avgjøre om du vil gå videre med noen søksmål.

I tilfelle søksmål etter avslutning blir nødvendig, vil vi kreve at du utfører en skriftlig holder. avtale. Du vil være ansvarlig for alle kostnader og utbetalinger i forhold til søksmål, samt advokatsalær til timepriser som fastsatt av dette kontoret.

TITELUTSØKNING VERSUS TITELFORSIKRING:

TITELUTSØKING:

Som en del av tjenestene våre til deg, vil HoganWillig undersøke historien om eierskap til eiendommen du kjøper for å forsikre deg om at: (1) selgeren har all juridisk rett til eiendommen; og (2) du mottar alle selgerrettighetene. Vi vil sørge for at det ikke er noen panterett, pantelån eller andre interesser som du senere vil måtte betale. Vi vil sørge for at eventuelle servitutter eller forkjøpsrettigheter som andre partene skaper ikke en urimelig belastning for eiendommen din.

Undersøkelsen vår vil være basert på sammendraget av tittel-, undersøkelsesutskrift og skatteregister levert til oss av selgers advokat. Noen ganger, hvis noe virker problematisk, kan vi få kopier av gjerninger, pantelån og avtaler for vår gjennomgang. Vi ser imidlertid ikke på selve eiendommen, vi gjennomgår ikke originaldokumenter eller intervjuer tidligere eiere. Videre er sammendraget av tittelen, som er det primære grunnlaget for vår gjennomgang, utelukkende en samling av korte resitasjoner av fakta i dokumentene som gjelder eiendommen. Den inneholder ikke selve dokumentene og er dermed utsatt for feil gjort av personen som omskriver innholdet i dokumentene. På grunn av disse og andre faktorer, foreslår vi at du kjøper en eierforsikring for å beskytte investeringen din i eiendommen din.

TITELFORSIKRING:

Det er to typer tittelforsikring Din utlåner krever en pantelånsforsikring (som du betaler for som en del av de avsluttende kostnadene). Denne polisen beskytter bare utlånerens investering. En eierforsikring beskytter din investering og interesser som eier av eiendommen. Ved å benytte generelle forsikringsprinsipper beskytter den deg mot fallgruver som ikke kan oppdages av oss. American Bar Association siterer femti (50) potensielle katastrofer som dekkes av gebyr. forsikring, for eksempel:

• Forgeries
• Handlinger av personer med usunt sinn eller av mindreårige
• Ikke oppgitte arvinger
• Feil i registrere juridiske dokumenter
• Oppdagelse av senere testamente etter skifte til første testamente
• Skjøte eller pantelån anskaffet under tvang av svindel

Hvis noen av disse forholdene kommer frem etter at du har lukket mens du eier eiendommen, vil eierrettighetene og / eller verdien av eiendommen din bli betydelig redusert. Du kan også bli bedt om å forsvare deg selv i en kostbar søksmål eller å anlegge søksmål mot noen krevde interesse i eiendommen din. En eiers tittelforsikring vil betale de juridiske kostnadene som er involvert i resolusjonen ving alle disse problemene. Hvis du for eksempel på et eller annet tidspunkt blir involvert i en søksmål med naboen din over grenselinjen mellom eiendommene dine, vil kostnadene for søksmål bli betalt av polisen.

Kostnaden for en pantelånsforsikring er omtrent 0,75% av lånebeløpet. Denne prosentandelen synker når lånebeløpet øker. Premien for et $ 50.000 lån er $ 398 (0,79%); premien for et $ 80.000 lån er $ 521 (0,65%). Din pantelånsforsikringspremie skal vises på «Good Faith Estimate» du mottok fra långiveren din. Lånepremien din blir redusert med 70% hvis du oppnår eierens tittelforsikring samtidig. Gebyrforsikringspremiene varierer også etter det kjøpte beløpet. For eksempel er en forsikring på $ 50 000 $ 404 (0,81%), og en $ 100 000-polis er $ 614 (0,61%). For et hjem på $ 100.000 med et pantelån på $ 80.000 vil din totale kostnad for et gebyr og pantelån være $ 770. Dette er bare $ 249 mer enn kostnaden for en pantelånepolicy alene. Dette er en engangspremie og vil beskytte dine interesser og investeringer så lenge du eier eiendommen.

Igjen, som advokater, foreslår vi at du kjøper en eierforsikring. Hvis du har spørsmål, kan du ringe 716-636-7600 og be om å snakke med en av våre eiendomsadvokater.