Pubblicato il 4 febbraio 2020 da John Ebenger

Vendita, scambio o liquidazione di interesse di partnership in proprietà apprezzate, come immobili, è un evento comune tra partner e membri di partnership e LLC tassate come società di persone. A causa di disaccordi tra i partner, della morte o del divorzio di un partner o dell’aggiunta di nuovi partner, queste transazioni possono comportare una discrepanza tra il valore equo di mercato (FMV) di una proprietà e la sua base, che può in ultima analisi influire sul trattamento fiscale del reddito, dei guadagni e delle perdite dichiarati di ciascun partner. Per rimediare a ciò, una partnership può effettuare un’elezione 754 ai sensi delle sezioni 743 (b) e 734 (b) dell’Internal Revenue Code per uniformare la base dell’acquirente nell’interesse della partnership acquistato nella proprietà (base esterna) e la quota dell’acquirente della base del risorse all’interno della partnership al netto delle passività (base interna).

Sebbene questa scelta possa essere alquanto complessa e richiedere molto tempo, fornisce a un partner entrante una base graduale o decrescente per riflettere FMV dell’immobile al momento del trasferimento; non riuscire a fare un’elezione 754 può rappresentare un’opportunità persa per un partner di accelerare le detrazioni e recuperare la base in un periodo di tempo più breve.

Comprendere le basi della base

Quando un’entità o persona acquista un interesse in una partnership con beni apprezzati, la sua “base esterna” nella proprietà aumenta fino al prezzo di acquisto. Successivamente, l’entità o la persona può ridurre o addirittura eliminare i guadagni imponibili a livello di partnership quando vende la proprietà in futuro .

In generale, i partner o i membri di entità di passaggio aumenteranno in genere la loro base in interessi di società attraverso contributi di società e reddito imponibile ed esentasse; la loro base nell’interesse diminuirà a causa di distribuzioni, non deducibili spese e perdite deducibili. Pertanto, quando i partner esistenti vendono i loro interessi in una proprietà di proprietà della partnership, in genere riconosceranno un guadagno o una perdita, mentre la base del nuovo partner nella proprietà diventerà il prezzo di acquisto che ha pagato. Se la proprietà è molto apprezzata, la base esterna dell’acquirente nell’interesse della partnership supererà di gran lunga la base interna in quelle attività. In definitiva, questo può rimuovere il diritto del nuovo partner a detrazioni di ammortamento immediato e differire il suo beneficio di base aggiuntiva fino a quando la proprietà sottostante non viene venduta.

L’elezione 754 colma il divario tra base interna ed esterna facendo un passo immediato aumentare o diminuire la base dei restanti beni della partnership. Ciò consente all’entità la possibilità di equalizzare i partner e fornire loro un’attività fiscale. Questa risorsa fiscale consente al nuovo partner di ridurre o eliminare l’imposta sui guadagni e sulle perdite già riflessi nel prezzo che ha pagato per l’interesse della società al momento della vendita del bene. Inoltre, quando la rettifica si riferisce a proprietà ammortizzabili o ammortizzabili, come immobili, il nuovo partner può iniziare a ricevere tali detrazioni nell’anno in cui viene effettuata l’elezione piuttosto che aspettare di recuperare la sua base quando la proprietà viene trasferita o venduta il futuro.

Esistono eccezioni a queste regole per “riduzioni sostanziali della base” e “perdite incorporate sostanziali” che richiedono una riduzione della base, anche in assenza di elezioni 754, quando una delle uno dei seguenti criteri è soddisfatto:

1. la partnership ha una perdita incorporata di $ 250.000 o più;
2. c’è una rettifica di base al ribasso di $ 250.000 o più; o
3. Il trasferimento o la vendita implica una partnership di investimento elettiva, come un hedge fund.

Inoltre, la partnership ha una sostanziale perdita incorporata rispetto a un trasferimento dell’interesse della partnership se a) la base rettificata della partnership nella proprietà della partnership supera di oltre $ 250.000 il valore equo di mercato della proprietà (Codice Sec.743 (d) (1) (A) come modificato dai tagli fiscali del 2017 and Jobs Act §13502 (a)), oppure b) al partner cessionario sarebbe assegnata una perdita superiore a $ 250.000 se le attività della partnership fossero vendute per contanti pari al loro valore equo di mercato immediatamente dopo il trasferimento.

In tutte queste circostanze, si applicheranno regole anti-ripieno al fine di limitare la capacità di un acquirente di beneficiare di perdite operative nette (NOL) sopravvalutate e NOL guadagnate negli anni precedenti la data di acquisto.

Come funziona un’elezione 754

Supponiamo che nel 2000 i partner A, B e C contribuiscano con $ 100 ciascuno in cambio di un interesse di 1/3 in Donut LL C.Donut acquista un bene di $ 300 ammortizzabile in 10 anni con il metodo lineare e guadagna $ 900 di reddito prima del deprezzamento nei primi 5 anni. Donut distribuisce $ 600 di tale importo a ciascun partner nel 2005, fornendo una base interna di $ 450 ($ 300 asset – $ 150 deprezzamento + $ 900 reddito – $ 600 distribuzione). Questo importo equivale al totale della base esterna individuale di ciascun partner ($ 150 X 3) nei suoi interessi di partnership.

Consideriamo ora che nel 2006 il Partner C vende la sua intera quota di 1/3 in Donut LLC a New Partner D per $ 250 in contanti. Il partner C subirà una plusvalenza di $ 100 sulle sue dichiarazioni dei redditi personali del 2006 (prezzo di vendita di $ 250 – base $ 150). Successivamente, il Partner D acquisirà il conto capitale del Partner C di $ 150, che supera di $ 100 la sua quota proporzionale della sua base ($ 250) nelle attività di Donut LLC.

Se Donut va in pareggio negli anni dal 2006 al 2016 e smaltisce della proprietà senza un’elezione della Sezione 754 il 1 ° gennaio 2017, il Partner D non recupererà la sua base esterna o $ 100 (prezzo di acquisto in eccesso di “base interna”) fino all’anno di liquidazione.

Donut LLC ha eletto la Sezione 754 nelle sue dichiarazioni dei redditi del 2006, il Partner D avrebbe recuperato la sua differenza di base interna / esterna di $ 100 come detrazione ordinaria di $ 10 ogni anno fino a quando la base aggiuntiva non fosse stata completamente recuperata. La vendita finale del bene nel 2017 comporterebbe lo stesso guadagno per tutti i partner. Senza l’elezione 754, il partner D avrebbe perso il beneficio delle detrazioni tempestive durante gli anni dal 2006 al 2016.

Come fare un’elezione alla sezione 754

Le elezioni della sezione 754 sono disponibili solo per i partenariati e le LLC tassate come società di persone per le quali il reddito e le perdite dell’entità passano a ciascun partner. Un’elezione valida richiede il rispetto rigoroso delle linee guida procedurali, inclusa la presentazione di una dichiarazione scritta con la dichiarazione dei redditi della partnership nell’anno in cui è avvenuta la distribuzione o la vendita. Poiché l’elezione viene effettuata a livello di entità, la dichiarazione deve specificare il nome e l’indirizzo della partnership e deve contenere una dichiarazione che la partnership sceglie ai sensi della sezione 754 per applicare le disposizioni della sezione 734 (b) e della sezione 743 (b ). Una volta che l’elezione è stata effettuata, rimarrà in vigore per tutti gli anni futuri, a meno che la partnership non richieda e riceva l’approvazione dell’IRS per revocarla.

La decisione di fare un’elezione alla Sezione 754 può essere complicata e onerosa, ma può valere la pena di accelerare la detrazione fiscale di un partner a seguito di una vendita, scambio o liquidazione di interessi di società. Tuttavia, il modo migliore per effettuare questa determinazione è sotto la guida di contabili professionisti.

I consulenti e i contabili di Berkowitz Pollack Brant lavorano con aziende nazionali e internazionali per soddisfare gli obblighi di conformità normativa, ottimizzare la redditività e mantenere l’efficienza fiscale.

Informazioni sull’autore: John G. Ebenger, CPA, è un direttore dello studio dei servizi fiscali immobiliari di Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs. Lavora con sviluppatori, proprietari terrieri, fondi di investimento e altri professionisti del settore immobiliare, nonché imprenditori con un patrimonio netto elevato con partecipazioni complesse. Può essere contattato presso la società CPA di Boca Raton, Florida, ufficio al numero (561) 361-2000 o [email protected].

Le informazioni contenute in questo articolo sono soggette a modifiche sulla base di ulteriori interpretazioni di leggi fiscali e successive linee guida emanate dall’Internal Revenue Service.