Gli alloggi a prezzi accessibili sono nelle menti dei leader e dei residenti delle città in tutto il paese. Il sindaco Muriel Bowser ha recentemente osservato che “i costi elevati sono la nostra più grande sfida e disparità”. Non è la sola a sentirsi in questo modo. Un recente sondaggio su oltre 100 sindaci ha scoperto che gli alloggi a prezzi accessibili sono il loro problema numero uno, e un sondaggio imminente rivela che l’85% degli americani ritiene che l’accesso a alloggi a prezzi accessibili dovrebbe essere una “massima priorità nazionale”. “

Il distretto dispone di una solida serie di strumenti per creare e preservare alloggi a prezzi accessibili, ma potenti forze di mercato continuano a far aumentare gli affitti e i prezzi delle case, rendendo difficile per molte famiglie continuare a vivere a Washington a rischio di sfollamento o di senzatetto. Affrontare la sfida degli alloggi a prezzi accessibili a Washington è la questione più importante che influenza la stabilità delle famiglie e delle comunità e la chiave per il tipo di città che diventerà DC.

“Affordable” for Whom?

Nei termini più elementari, l’alloggio è considerato accessibile quando una famiglia spende non più del 30% del proprio reddito in alloggi e servizi pubblici. Ma questo solleva la domanda: conveniente per chi?

Per capire cosa intendono gli sviluppatori e i responsabili politici quando dicono che stanno sviluppando alloggi a prezzi accessibili, devi chiedere informazioni sul livello di reddito delle famiglie che ospiteranno. Ciò che è accessibile a qualcuno con un reddito di $ 25.000 è molto diverso da ciò che è accessibile a una famiglia con $ 100.000 di reddito.

Nei programmi di alloggi economici federali e DC, l’idoneità si basa sul confronto tra il reddito e il reddito medio dell’area (AMI). Questo è il reddito per la famiglia media nella regione DC, che include non solo DC ma i sobborghi. Attualmente, l’AMI della regione di Washington è di $ 117.200 per una famiglia di quattro persone.

Alcune persone sostengono che non ha senso definire programmi di alloggi a prezzi accessibili a Washington utilizzando redditi regionali molto più elevati, il che è un punto giusto. Ma fino a quando ciò non cambierà, la domanda importante è la percentuale di AMI a cui si rivolge un determinato programma.

Alcuni programmi, come l’edilizia residenziale pubblica, servono principalmente famiglie “a reddito estremamente basso”, che guadagnano meno del 30% di AMI , o $ 35.000 per una famiglia di quattro persone in DC. Ciò include molti residenti con reddito fisso. Altri programmi aiutano le famiglie “a reddito molto basso” – meno di $ 58.600 in DC per una famiglia di quattro – o famiglie “a basso reddito” – con meno di $ 94.000 . Questo a volte consente agli sviluppatori di soddisfare il loro impegno di alloggi a prezzi accessibili con appartamenti che affittano per oltre $ 2.000 al mese.

Anche se le famiglie con molti redditi hanno difficoltà abitative a Washington, dove l’affitto medio è di $ 1.500, i problemi più seri sono affrontate da famiglie a reddito estremamente basso. La maggior parte delle famiglie DC con redditi inferiori al 30% dell’AMI spende più della metà del proprio reddito in affitto, il che significa che molte sono a rischio di sfratto. Oltre il 25% delle famiglie con redditi inferiori al 50% dell’AMI spende anche più della metà del loro reddito su re nt. Al di sopra di questo livello di reddito, pochissime famiglie si trovano in questa situazione disastrosa.

Un altro aspetto chiave di “alloggi a prezzi accessibili per chi?” è il tipo di unità sviluppata. Molte nuove unità abitative a prezzi accessibili sono con due camere da letto o più piccole e sostituiscono edifici più vecchi che avevano unità più grandi. Senza costruire unità che soddisfino le esigenze delle famiglie con bambini, anche alloggi a prezzi accessibili possono contribuire allo sfollamento.

Perché l’alloggio conveniente è importante?

La stabilità abitativa è il fondamento della salute e del benessere per tutti noi. Avere un posto sicuro ed economico da chiamare casa è intrinsecamente connesso a risultati di vita positivi in termini di rendimento scolastico, mantenimento del lavoro, salute fisica e mentale e sicurezza economica. Garantisce che le famiglie non siano costrette a prendere decisioni difficili tra pagare l’affitto o fornire altri elementi essenziali come il cibo. Un alloggio conveniente significa che le famiglie non devono preoccuparsi di sfratto o senzatetto. Quando individui e famiglie non devono pagare la maggior parte del loro reddito per l’alloggio, possono spendere di più per sostenere l’economia locale.

La nostra casa nazionale Il paesaggio riflette le politiche pubbliche e le azioni private che storicamente hanno avvantaggiato le famiglie bianche con opportunità di proprietà della casa, limitando al contempo le famiglie nere ad affittare alloggi in aree meno desiderabili delle città. Nel Distretto, quasi il 90 per cento delle famiglie a reddito estremamente basso che spendono almeno la metà del proprio reddito in alloggi sono guidate da una persona di colore. Meno dell’1% delle nuove abitazioni a prezzi accessibili di recente a Washington è in costruzione a ovest di Rock Creek Park, dove l’accesso a scuole ad alto rendimento, spazi ricreativi e cibi sani è abbondante. Inoltre, l’88% degli adulti che soffrono di senzatetto sono neri.

Quali strumenti abbiamo per alloggi a prezzi accessibili?

Grazie a una solida serie di strumenti per la casa a Washington, arrivano alloggi a prezzi accessibili in molte forme. Ci sono un sacco di alloggi a prezzi accessibili in giro che probabilmente non conosci.Ecco un elenco:

• Fondo fiduciario per la produzione di alloggi (HPTF): il più grande strumento di alloggi a prezzi accessibili DC fornisce prestiti e sovvenzioni a basso costo per aiutare a costruire e preservare case a prezzi accessibili.
• Local Rent Supplement Program (LRSP) – I sussidi mensili per l’affitto coprono la differenza tra l’affitto che una famiglia può permettersi di pagare e l’affitto completo.
• Edilizia residenziale pubblica – Finanziata dal governo federale, l’edilizia residenziale pubblica fornisce forti protezioni per inquilini, compresi gli affitti bassi che si adattano alle variazioni del reddito e dei diritti degli inquilini unici.
• Housing Choice Voucher Program (HCV): questo programma federale funziona in modo molto simile al programma LRSP della DC.
• Zonizzazione inclusiva – Questo programma richiede che gli sviluppi del mercato privato mettano da parte una quota dei loro edifici più conveniente, all’80% AMI per la proprietà della casa e al 60% AMI per gli affitti. La città organizza una lotteria per allocare unità IZ.
• Disposizione di terreni pubblici: quando DC vende terreni pubblici per sviluppo residenziale, fino a un terzo delle nuove unità deve essere accessibile per la vita dell’edificio.
• Tenant Opportunity to Purchase Act (TOPA) e District Opportunity to Purchase Act (DOPA) – TOPA consente alle associazioni di inquilini la prima possibilità di acquistare il loro edificio quando arriva sul mercato. Se il tentativo degli inquilini fallisce, il Distretto può intervenire e preservare alcune case a prezzi accessibili.
• First Right to Purchase Assistance Program (FRPAP) – Il programma DC fornisce assistenza per aiutare gli inquilini a basso reddito a esercitare i diritti TOPA.
• Credito d’imposta sugli alloggi a basso reddito (LIHTC) – Questo è il più grande programma federale per sovvenzionare la costruzione di appartamenti a tariffe inferiori al mercato.

Come si adattano gli alloggi a prezzi accessibili ai DC Budget?

Il sindaco Bowser ha fatto degli alloggi a prezzi accessibili un segno distintivo della sua amministrazione, con un impegno di $ 100 milioni per l’Housing Production Trust Fund nel suo primo mandato e ora $ 130 milioni proposti per il prossimo anno, oltre a investimenti per porre fine ai senzatetto.

Eppure, anche con questi investimenti, l’alloggio è ancora una quota relativamente piccola del budget di DC – solo il tre percento. E l’importo che DC dedica agli alloggi a prezzi accessibili, 233 milioni di dollari, è di gran lunga inferiore agli 1,8 miliardi di dollari spesi per le scuole e al miliardo di dollari speso per la sicurezza pubblica.

Come possiamo rafforzare questi strumenti?

Gli sforzi del distretto per creare e preservare alloggi a prezzi accessibili sono lodevoli, ma raggiungono solo una piccola percentuale di famiglie bisognose. Quasi 50.000 famiglie sono sulla lista d’attesa della DC Housing Authority per le case popolari e oltre 6.000 adulti e bambini sono senza casa. Il distretto può adottare misure per rafforzare i suoi numerosi strumenti abitativi a prezzi accessibili.

In primo luogo, può rivolgersi ai residenti a basso reddito e soddisfare pienamente le loro esigenze. Negli ultimi quattro anni DC ha creato solo 3.000 unità alla portata di famiglie a basso reddito. Ci vorrebbero 230 milioni di dollari in nuove risorse del Fondo fiduciario per la produzione di alloggi all’anno per metterci sulla buona strada per soddisfare le loro esigenze nel prossimo decennio. Il distretto deve anche espandere notevolmente il programma locale di integrazione degli affitti per aiutare più famiglie a basso reddito a ridurre gli affitti a livelli accessibili.

In secondo luogo, dovrebbe riparare e preservare l’edilizia pubblica. Più di 6.500 unità di edilizia residenziale pubblica di DC, il 78 per cento del portafoglio, sono in condizioni deplorevoli e necessitano di “significativi miglioramenti di capitale” come nuovi tetti o unità HVAC. Queste soluzioni richiederebbero 1,3 miliardi di dollari, ma il budget dello scorso anno includeva solo 3,25 milioni di dollari. Il distretto dovrebbe aumentare i fondi per le riparazioni assicurando al contempo che gli sforzi di riqualificazione non spostino gli attuali residenti di alloggi pubblici.

Terzo, dovrebbe pianificare e progettare per una città più equa. Il DC Office of Planning (OP) è nel processo di aggiornamento del piano globale, che guida il processo decisionale sull’uso del suolo, compresa la politica abitativa. È fondamentale che il PO dia la priorità al collocamento equo di alloggi a prezzi accessibili in modo che i residenti a basso reddito abbiano lo stesso accesso alle scuole e ai negozi di alimentari ad alto rendimento , trasporti, fiorenti corridoi commerciali e altri servizi di quartiere in quanto residenti più ricchi di Washington.