I proprietari devono affrontare ogni tipo di scelta. Una decisione importante che potrebbe influenzare la loro attività di noleggio è determinare la durata del contratto di locazione. La maggior parte dei contratti di locazione standard ha una durata di 12 o 18 mesi, sebbene siano possibili anche contratti di locazione di sei mesi e due anni.

Un’altra opzione è qualcosa chiamato contratto di affitto mese per mese, che offre flessibilità per entrambi il proprietario e inquilino. Ci sono vantaggi e svantaggi nell’implementazione di questo tipo di locazione. Per prima cosa, esaminiamo i dettagli di un contratto di affitto mese per mese.

Che cos’è un contratto di affitto mese per mese e come funziona?

Un contratto di locazione è un contratto di locazione è un contratto di locazione, giusto? Per la maggior parte, sì. Alcuni professionisti riservano il termine “contratto di locazione” per locazioni di 12 mesi o più, mentre un “contratto di locazione” si riferisce a contratti di locazione a breve termine o mensili. È davvero una questione di semantica, poiché sia i leasing mensili che quelli a lungo termine includeranno molte clausole simili, come:

• Requisiti per il deposito di sicurezza
• Penali per pagamenti tardivi dell’affitto
• Requisiti assicurativi
• Polizza sugli animali domestici

Un contratto di affitto mensile dura in genere, come suggerisce il nome, per 30 giorni. A differenza di un contratto di locazione a lungo termine, in genere comporta un rinnovo automatico a meno che l’inquilino o il proprietario non fornisca un avviso di mancato rinnovo, secondo Rocket Lawyer. La maggior parte dei contratti di affitto mensili richiede un preavviso di 30 giorni da parte del proprietario o dell’inquilino, sebbene ciò possa variare in base alla legge locale.

Quando usereste un contratto di affitto mese per mese?

Un contratto di affitto mese per mese potrebbe essere applicato in una serie di scenari. Alcuni contratti di locazione a lungo termine includono un’opzione di mese in mese dopo la scadenza del contratto originale. Questo di solito entra in gioco quando un inquilino sceglie di non firmare un nuovo contratto di locazione ma non prevede di lasciare immediatamente il noleggio. Il contratto di locazione esistente in genere specifica come funzionerà l’accordo mese per mese, ad esempio se l’inquilino sarà tenuto a pagare un premio superiore all’importo dell’affitto nel contratto di locazione originale. La legge locale può anche avere un impatto sui termini di un contratto di locazione mensile.

In altri casi, un proprietario può decidere di implementare un contratto di affitto mensile a causa dell’elevato potenziale di affitto in un determinato quartiere, considera la proprietà come una casa vacanze o per accogliere la popolazione studentesca in una città universitaria.

Anche se i proprietari dovranno decidere quale approccio funziona meglio per loro, ci sono alcuni vantaggi e svantaggi comuni da considerare.

Vantaggi di un contratto di affitto mensile

Più soldi

Uno dei maggiori vantaggi potenziali nella scelta di contratti di affitto mese per mese è il potenziale di guadagno aggiuntivo. I contratti di locazione mensili possono potenzialmente consentirti di addebitare di più per l’affitto ogni mese, secondo Rocket Lawyer. Questo perché i contratti di locazione a breve termine comportano maggiori rischi per il proprietario, poiché gli inquilini possono trasferirsi in qualsiasi momento con il dovuto preavviso.

Elizabeth Colegrove, che scrive il blog The Reluctant Landlord, afferma che addebita un mese per mese premio di $ 300. Sul sito web immobiliare BiggerPockets, i proprietari che discutono di questo argomento hanno affermato di aver addebitato anche un premio mensile, compreso tra $ 100 e $ 300 al mese, o una percentuale della tariffa mensile, come l’8%.

Non tutti sostengono i prezzi di affitto delle escursioni per gli affittuari di mese in mese. Sul forum BiggerPockets, Marcia Maynard, che possiede quasi 20 unità residenziali (case e duplex) con il marito a Vancouver, Washington, afferma di applicare la stessa tariffa indipendentemente dalla durata del contratto di locazione. Fanno pagare una commissione per il trasloco per coprire i costi del turnover degli inquilini.

“La maggior parte dei nostri inquilini rimane a lungo termine indipendentemente”, scrive. “Coloro che rimangono a breve termine di solito non hanno intenzione di rimanere a breve termine, è solo che le circostanze cambiano per loro e si trasferiscono. Si sposteranno nel loro lasso di tempo indipendentemente dal fatto che avessimo o meno un contratto di locazione, quindi rende le cose più facili per tutti noi “.

Flessibilità

Maynard allude a un altro vantaggio dei contratti di locazione mese per mese: la flessibilità. Non essendo vincolati a un contratto di locazione a lungo termine, i proprietari hanno più opzioni in termini di ciò che possono fare con la proprietà e per cambiare i termini del noleggio, di solito fornendo un preavviso adeguato.

Rocket Lawyer osserva che nei mercati caldi in cui gli affitti sono in rapido aumento e gli inquilini sono abbondanti, un contratto di locazione più breve consente ai proprietari di mantenere affitti paragonabili ad altri nel quartiere o area. Una recente ricerca di Zillow ha mostrato che le famiglie pagavano il 47% in più di affitto nel 2015 (una media di quasi $ 4.000 all’anno ) rispetto ai locatari che hanno rinnovato i contratti di locazione per almeno cinque anni.

Per i proprietari che affittano una residenza principale, un contratto di locazione mensile consente loro di tornare nella loro casa molto più facilmente rispetto a un contratto di locazione a lungo termine. Alcuni proprietari potrebbero desiderare la flessibilità di avere a disposizione un’unità vuota o la possibilità di affittarla come casa per le vacanze o affitto esecutivo, di solito completamente arredata.

Affrontare il problema degli inquilini

Un mese L’affitto mensile offre un ulteriore livello di flessibilità che alcuni proprietari potrebbero trovare particolarmente allettante. Fornisce un modo per sbarazzarsi di un inquilino che paga in ritardo o di un inquilino che non rispetta la proprietà più rapidamente di un contratto di locazione a lungo termine. “Hai … la possibilità di terminare un contratto di locazione ogni volta che lo desideri dopo aver dato un preavviso di 30 giorni al locatario”, secondo Rocket Lawyer.

Al contrario, un noleggio mensile un contratto può essere un buon modo per verificare se un inquilino sarà adatto a lungo termine per una proprietà. Se l’affittuario risulta essere un buon inquilino, è sempre possibile firmare un contratto di locazione a lungo termine in un secondo momento.

Qualunque sia il tuo approccio, assicurati di trovare gli inquilini migliori per il tuo noleggio. TransUnion SmartMove può aiutarti con il suo processo di screening completo che offre una relazione sulla solvibilità degli inquilini, un controllo dei precedenti penali degli inquilini e un controllo di sfratto.

Svantaggi di un contratto di affitto mese per mese

Costo del fatturato

Il turnover dell’inquilino può essere costoso. Le unità devono essere pulite, come minimo. Potrebbero anche richiedere una nuova mano di vernice, una nuova moquette o anche riparazioni significative, a seconda di come gli inquilini precedenti hanno lasciato la proprietà. Ci vuole anche tempo e soldi per pubblicizzare, mostrare e riempire un posto vacante. E, naturalmente, c’è il costo dello screening degli inquilini, potenzialmente più volte all’anno.

Perdita di reddito

Un’unità vuota significa perdita di reddito. Come osserva Rocket Lawyer, “In un mercato degli affitti con tassi di occupazione inferiori, il fatturato potenzialmente elevato associato a contratti di locazione più brevi può rivelarsi problematico, poiché i nuovi inquilini potrebbero non essere pronti. Un appartamento senza contratto di locazione equivale a una perdita di reddito da locazione”.

Colegrove, il proprietario riluttante, afferma che gli affitti in alcune zone variano a seconda della stagione. Ci sono periodi dell’anno in cui la domanda è più alta e altri in cui è inferiore. “Pertanto è davvero importante osservare il mercato oppure potresti dover diventare meno del normale semplicemente a causa del periodo dell’anno in cui hai un posto vacante “, scrive.

Incertezza

Un contratto di affitto mese per mese significa che un proprietario è sempre a 30 giorni di distanza dall’avere un’unità vuota. Ciò potrebbe ostacolare la capacità di un proprietario di pianificare a lungo termine, sia professionalmente che personalmente. Colegrove dice che cerca di pianificare la disponibilità del noleggio in base al suo programma, quando possibile. Consiglia: “Metti i tuoi contratti di locazione su lunghi periodi di tempo quando sarà un periodo di tempo stressante per evitare che questo sia un fattore di stress aggiuntivo”.

Conclusione

Mese per mese i contratti di locazione offrono una grande flessibilità sia per i proprietari che per gli inquilini, ma ci sono una serie di fattori da considerare prima di firmare sulla linea tratteggiata. I proprietari potrebbero voler valutare il potenziale di reddito più elevato e altri aspetti positivi rispetto alla possibilità che un’unità possa rimanere settimane o interrompere i piani personali. Le condizioni di mercato e le preferenze individuali in materia di sicurezza del reddito possono essere i fattori principali per decidere tra contratti di locazione mensili e contratti di locazione a lungo termine.