Publié le 04 février 2020 par John Ebenger
La vente, l’échange ou la liquidation l’intérêt de partenariat dans des biens appréciés, tels que des biens immobiliers, est un phénomène courant parmi les associés et les membres de partenariats et de SARL imposés en tant que partenariats. Que ce soit en raison de désaccords entre les partenaires, du décès ou du divorce d’un partenaire, ou de l’ajout de nouveaux partenaires, ces transactions peuvent entraîner un écart entre la juste valeur marchande (JVM) d’un bien et sa base, ce qui peut in fine affecter le traitement fiscal. des revenus, gains et pertes déclarés de chaque partenaire. Pour remédier à cela, une société de personnes peut faire un choix 754 en vertu des articles 743 (b) et 734 (b) de l’Internal Revenue Code pour égaliser la base de l’acheteur dans la participation de la société de personnes achetée dans la propriété (à l’extérieur) et la part de l’acheteur de la base de la actifs à l’intérieur de la société de personnes nets de passifs (base interne).
Bien que ce choix puisse être quelque peu complexe et prendre du temps, il offre à un partenaire entrant une base de montée ou de descente pour refléter la JVM du bien au moment du transfert; ne pas faire un choix 754 peut représenter une occasion manquée pour un partenaire d’accélérer les déductions et de récupérer la base dans un laps de temps plus court.
Comprendre les principes de base
Lorsqu’une entité ou la personne achète une participation dans une société de personnes dont les actifs sont appréciés, sa «base externe» dans le bien augmente jusqu’au prix d’achat. Par la suite, l’entité ou la personne peut réduire ou même éliminer les gains imposables au niveau de la société de personnes lorsqu’elle vendra le bien à l’avenir .
En général, les associés ou les membres d’entités intermédiaires augmenteront généralement leur base d’intérêts de partenariat grâce à des contributions de partenariat et à un revenu imposable et exonéré d’impôt; leur base d’intérêts diminuera en raison des distributions, non déductibles dépenses et pertes déductibles. Par conséquent, lorsque les partenaires existants vendent leurs intérêts dans des biens appartenant à la société de personnes, ils reconnaissent généralement un gain ou une perte, tandis que la base du nouvel associé dans le bien devient le prix d’achat qu’il a payé. Si la propriété est très appréciée, la base externe de l’acheteur dans l’intérêt du partenariat dépassera de loin la base interne de ces actifs. En fin de compte, cela peut supprimer les droits du nouveau partenaire à des déductions d’amortissement immédiates et reporter son bénéfice d’une base supplémentaire jusqu’à ce que la propriété sous-jacente soit vendue.
Une élection 754 comble le fossé entre la base interne et externe en intervenant immédiatement -augmenter ou réduire la base des actifs restants du partenariat. Cela donne à l’entité la possibilité d’égaliser les associés et de leur fournir un actif fiscal. Cet actif fiscal permet au nouvel associé de réduire ou d’éliminer l’impôt sur les gains et les pertes déjà reflété dans le prix qu’il a payé pour les intérêts de la société de personnes lors de la vente de l’actif. De plus, lorsque l’ajustement porte sur un bien amortissable ou amortissable, comme un immeuble, le nouvel associé peut commencer à prendre ces déductions dans l’année où le choix est fait plutôt que d’attendre de récupérer sa base lorsque le bien est transféré ou vendu en l’avenir.
Il existe des exceptions à ces règles pour les «réductions de base substantielles» et les «pertes intrinsèques substantielles» qui nécessitent une réduction de la base, même en l’absence d’élection 754, lorsque l’une des l’un des critères suivants est rempli:
- le partenariat a une perte intégrée de 250 000 $ ou plus;
- il y a un ajustement de base à la baisse de 250 000 $ ou plus; ou
- Le transfert ou la vente implique un choix de partenariat d’investissement, tel qu’un hedge fund.
En outre, le partenariat a une perte intrinsèque substantielle en ce qui concerne à un transfert de participation dans une société de personnes si a) la base rajustée de la société de personnes dans le bien de la société de personnes excède de plus de 250000 $ la juste valeur marchande de la propriété (Code Sec.743 (d) (1) (A) tel que modifié par les réductions d’impôt de 2017 et Jobs Act §13502 (a)), ou b) l’associé cessionnaire se verrait attribuer une perte de plus de 250000 $ si les actifs de la société de personnes étaient vendus pour une somme égale à leur juste valeur marchande immédiatement après le transfert.
Dans toutes ces circonstances, des règles anti-bourrage s’appliqueront afin de limiter la capacité d’un acheteur à bénéficier de pertes d’exploitation nettes (NOL) surévaluées et de NOL gagnés au cours des années précédant la date d’achat.
Comment fonctionne une élection 754
Supposons qu’en 2000, les partenaires A, B et C contribuent chacun 100 $ en échange d’une participation de 1/3 dans Donut LL C.Donut achète un actif de 300 $ amortissable sur 10 ans selon la méthode de l’amortissement linéaire et gagne 900 $ de revenu avant amortissement au cours des 5 premières années. Donut distribue 600 $ de ce montant à chaque partenaire en 2005, lui fournissant une base interne de 450 $ (actif de 300 $ – amortissement de 150 $ + revenu de 900 $ – distribution de 600 $). Ce montant équivaut au total de la base externe individuelle de chaque partenaire (150 $ X 3) dans ses intérêts de partenariat.
Maintenant, considérez qu’en 2006, le partenaire C vend la totalité de sa participation 1/3 dans Donut LLC à New Partenaire D pour 250 $ en espèces. Le partenaire C encourra un gain en capital de 100 $ sur ses déclarations de revenus personnelles de 2006 (prix de vente de 250 $ – base de 150 $). Par la suite, le partenaire D reprendra le compte de capital du partenaire C de 150 USD, ce qui dépasse de 100 USD sa part proportionnelle de sa base (250 USD) dans les actifs de Donut LLC.
Si Donut casse même dans les années 2006 à 2016 et dispose de la propriété sans une élection en vertu de l’article 754 le 1er janvier 2017, le partenaire D ne récupérera pas sa base externe ou 100 $ (prix d’achat supérieur à la «base interne») jusqu’à l’année de la liquidation.
Donut LLC a fait un choix en vertu de l’article 754 dans ses déclarations de revenus de 2006, le partenaire D aurait récupéré sa différence de base interne / externe de 100 USD sous forme de déduction d’amortissement ordinaire de 10 USD chaque année jusqu’à ce que la base supplémentaire soit entièrement récupérée. La vente finale de l’actif en 2017 se traduirait par le même gain pour tous les partenaires. Sans l’élection 754, le partenaire D aurait manqué l’avantage des déductions en temps opportun entre 2006 et 2016.
Comment faire un choix en vertu de l’article 754
Les élections au titre de la section 754 ne sont disponibles que pour les partenariats et les SARL imposées en tant que sociétés de personnes dont les revenus et les pertes de l’entité sont transférés à chaque associé Un choix valide exige le strict respect des directives de procédure, y compris le dépôt d’une déclaration écrite avec la déclaration de revenus de la société de personnes dans l’année où la distribution ou la vente a eu lieu. Étant donné que le choix est fait au niveau de l’entité, la déclaration doit préciser le nom et l’adresse de la société de personnes, et elle doit contenir une déclaration indiquant que la société de personnes choisit en vertu de l’article 754 d’appliquer les dispositions de l’article 734 (b) et de l’article 743 (b). ). Une fois le choix fait, il restera en vigueur pour toutes les années futures, à moins que le partenariat ne demande et reçoive l’approbation de l’IRS pour le révoquer.
La décision de faire une élection en vertu de l’article 754 peut être compliquée et lourde, mais cela peut valoir la peine d’accélérer la déduction fiscale d’un associé à la suite d’une vente, d’un échange ou d’une liquidation de participation dans une société de personnes. Cependant, il est préférable de prendre cette décision sous la direction de comptables professionnels.
Les conseillers et comptables de Berkowitz Pollack Brant travaillent avec les entreprises nationales et internationales pour respecter les obligations de conformité réglementaire, optimiser la rentabilité et maintenir l’efficacité fiscale.
À propos de l’auteur: John G. Ebenger, CPA, est directeur du département des services fiscaux immobiliers de Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA. Il travaille avec des promoteurs, des propriétaires fonciers, des fonds d’investissement et d’autres professionnels de l’immobilier ainsi qu’avec des entrepreneurs fortunés possédant des participations complexes. Il peut être contacté au bureau de la société CPA à Boca Raton, en Floride, au (561) 361-2000 ou à [email protected].
Les informations contenues dans cet article sont susceptibles d’être modifiées en fonction de lois fiscales et directives ultérieures publiées par l’Internal Revenue Service.
