Le logement abordable est dans l’esprit des dirigeants et des habitants des villes de tout le pays. Le maire Muriel Bowser a récemment fait remarquer que « le coût élevé est notre plus grand défi et notre plus grande disparité. Elle n’est pas la seule à ressentir cela. Une enquête récente menée auprès de plus de 100 maires a révélé que le logement abordable était leur principal problème, et un sondage à venir révèle que 85% des Américains estiment que l’accès à un logement abordable devrait être une « priorité nationale absolue ». « 

Le district dispose d’un ensemble d’outils robustes pour créer et préserver des logements abordables, mais les puissantes forces du marché continuent de faire grimper les loyers et les prix des logements, ce qui rend difficile pour de nombreuses familles de continuer à vivre à Washington et en laisse de nombreuses à risque de déplacement ou d’itinérance. Relever le défi du logement abordable de DC est le problème le plus important qui affecte la stabilité des familles et des communautés, et la clé du type de ville que DC sera.

«Abordable» pour qui?

Dans ses termes les plus élémentaires, le logement est considéré comme abordable lorsqu’un ménage ne consacre pas plus de 30% de ses revenus au logement et aux services publics. Mais cela soulève la question: abordable pour qui?

Pour comprendre ce que veulent dire les promoteurs et les décideurs lorsqu’ils disent développer des logements abordables, vous devez vous renseigner sur le niveau de revenu des familles qu’ils hébergeront. Ce qui est abordable pour une personne ayant un revenu de 25 000 $ est très différent de ce qui est abordable pour un ménage avec un revenu de 100 000 $.

Dans les programmes de logement abordable fédéraux et DC, l’admissibilité est basée sur la façon dont le revenu se compare au revenu médian de la région (SUIS-JE). C’est le revenu du ménage moyen de la région DC, qui comprend non seulement DC mais aussi les banlieues. Actuellement, l’AMI de la région de Washington s’élève à 117 200 dollars pour une famille de quatre personnes.

Certaines personnes affirment qu’il n’est pas logique de définir des programmes de logement abordable à Washington en utilisant des revenus régionaux beaucoup plus élevés, ce qui est un bon point. Mais jusqu’à ce que cela change, la question importante est le pourcentage d’IMA ciblé par un programme donné.

Certains programmes, comme le logement public, s’adressent principalement aux ménages «à très faible revenu», qui gagnent moins de 30% de l’AMI ou 35 000 $ pour une famille de quatre personnes à Washington. Cela comprend de nombreux résidents à revenu fixe. D’autres programmes aident les familles à «très faible revenu» – moins de 58 600 $ à Washington pour une famille de quatre – ou familles «à faible revenu» – moins de 94 000 $ . Cela permet parfois aux promoteurs de respecter leur engagement en matière de logement abordable avec des appartements dont le loyer est supérieur à 2 000 $ par mois.

Bien que les familles à revenu élevé aient des problèmes de logement à Washington, où le loyer médian est de 1 500 $, les problèmes les plus graves sont confrontés à des ménages à très faible revenu. La plupart des familles des pays en développement dont le revenu est inférieur à 30% de l’AMI consacrent plus de la moitié de leur revenu au loyer, ce qui signifie que beaucoup risquent d’être expulsés. Plus de 25% des ménages dont le revenu est inférieur à 50% de l’AMI dépensent également plus de la moitié de leurs revenus NT. Au-dessus de ce niveau de revenu, très peu de familles se trouvent dans cette situation désastreuse.

Un autre aspect clé du «logement abordable pour qui?» est le type d’unité développé. De nombreuses nouvelles unités de logement abordable sont de deux chambres ou plus petites et remplacent des bâtiments plus anciens qui avaient des unités plus grandes. Sans construire des unités qui répondent aux besoins des familles avec enfants, même des logements abordables peuvent contribuer au déplacement.

Pourquoi le logement abordable est-il important?

La stabilité du logement est le fondement de la santé et du bien-être pour tous Avoir un chez-soi sûr et abordable est intrinsèquement lié à des résultats positifs dans la vie en termes de rendement scolaire, de maintien au travail, de santé physique et mentale et de sécurité économique. Cela garantit que les familles ne sont pas obligées de prendre des décisions difficiles entre payer le loyer ou fournir d’autres éléments essentiels comme la nourriture. Un logement abordable signifie que les familles n’ont pas à se soucier de l’expulsion ou de l’itinérance. Lorsque les individus et les familles n’ont pas à payer la majeure partie de leur revenu pour le logement, ils peuvent dépenser davantage pour soutenir l’économie locale.

Notre maison nationale ng landscape reflète les politiques publiques et les actions privées qui ont historiquement favorisé les familles blanches avec des opportunités d’accession à la propriété tout en limitant les familles noires à des logements locatifs dans les zones moins recherchées des villes. Dans le District, près de 90% des ménages à très faible revenu consacrant au moins la moitié de leur revenu au logement sont dirigés par une personne de couleur. Moins d’un pour cent des nouveaux logements abordables récents à DC sont construits à l’ouest de Rock Creek Park, où l’accès à des écoles très performantes, des espaces récréatifs et des aliments sains est abondant. Et, 88% des adultes sans abri sont noirs.

Quels outils avons-nous pour le logement abordable?

Grâce à un ensemble solide d’outils de logement à Washington, le logement abordable vient sous de nombreuses formes. Il y a beaucoup de logements abordables que vous ne connaissez probablement pas.Voici une liste:

• Le Fonds fiduciaire pour la production de logements (HPTF) – le plus grand outil de logement abordable de DC fournit des prêts et des subventions à faible coût pour aider à construire et à préserver des maisons abordables.
• Programme de supplément au loyer local (PADL) – Les subventions mensuelles au loyer couvrent la différence entre le loyer qu’une famille peut se permettre de payer et le loyer complet.
• Logement public – Financé par le gouvernement fédéral, le logement public offre de solides protections aux locataires, y compris des loyers bas qui s’ajustent aux changements de revenus et aux droits uniques des locataires.
• Programme de bons de choix de logement (VHC) – Ce programme fédéral fonctionne un peu comme le programme PADL de DC.
• Zonage d’inclusion – Ce programme exige que les développements du marché privé réservent une part de leurs bâtiments à des prix abordables, à 80% d’AMI pour l’accession à la propriété et 60% d’AMI pour la location. La ville organise une loterie pour attribuer les unités IZ.
• Disposition des terres publiques – Lorsque DC vend des terres publiques pour le développement de logements, jusqu’à un tiers des nouvelles unités doivent être abordables pour la durée de vie du bâtiment.
• Loi sur la possibilité d’achat des locataires (TOPA) et Loi sur la possibilité d’achat dans le district (DOPA) – La TOPA permet aux associations de locataires de prendre la première chance d’acheter leur immeuble lorsqu’il arrive sur le marché. Si la tentative des locataires échoue, le district peut intervenir et préserver certaines maisons abordables.
• First Right to Purchase Assistance Program (FRPAP) – le programme de DC fournit une assistance pour aider les locataires à faible revenu à exercer les droits TOPA.
• Crédit d’impôt pour logement à faible revenu (LIHTC) – Il s’agit du plus grand programme fédéral de subvention à la construction d’appartements inférieurs au prix du marché.

Comment le logement abordable s’intègre-t-il dans les DC Budget?

La mairesse Bowser a fait du logement abordable une caractéristique de son administration, avec un engagement de 100 millions de dollars au Fonds en fiducie pour la production de logements au cours de son premier mandat, et maintenant 130 millions de dollars proposés pour l’année prochaine, ainsi que des investissements pour mettre fin au sans-abrisme.

Pourtant, même avec ces investissements, le logement représente encore une part relativement faible du budget de DC – seulement 3%. Et le montant que DC consacre au logement abordable, 233 millions de dollars, est bien inférieur au 1,8 milliard de dollars dépensé pour les écoles et au milliard de dollars consacré à la sécurité publique.

Comment pouvons-nous renforcer ces outils?

Les efforts du district pour créer et préserver des logements abordables sont louables, mais ne touchent qu’une petite partie des familles dans le besoin. Près de 50 000 familles sont sur la liste d’attente de la DC Housing Authority pour un logement social et plus de 6 000 adultes et enfants sont sans abri. Le District peut prendre des mesures pour renforcer ses nombreux outils de logement abordable.

Premièrement, il peut cibler les résidents à faible revenu et répondre pleinement à leurs besoins. DC n’a créé que 3 000 logements abordables pour les familles à très faible revenu au cours des quatre dernières années. Il faudrait 230 millions de dollars de nouvelles ressources du Fonds fiduciaire pour la production de logements par an pour nous mettre sur la voie de répondre à leurs besoins au cours de la prochaine décennie. Le district doit également élargir considérablement le programme local de supplément au loyer pour aider davantage de familles à faible revenu à ramener les loyers à des niveaux abordables.

Deuxièmement, il devrait réparer et préserver les logements sociaux. Plus de 6 500 des logements sociaux de DC, soit 78% du portefeuille, sont dans un état déplorable et nécessitent des «améliorations majeures importantes» telles que de nouveaux toits ou des unités CVC. Ces correctifs nécessiteraient 1,3 milliard de dollars, mais le budget de l’année dernière ne comprenait que 3,25 millions de dollars. Le district devrait augmenter le financement des réparations tout en veillant à ce que les efforts de réaménagement ne déplacent pas les résidents actuels des logements sociaux.

Troisièmement, il devrait planifier et concevoir une ville plus équitable. Le Bureau de la planification (OP) de DC est dans le processus de mise à jour du plan global, qui guide la prise de décisions relatives à l’utilisation des terres, y compris la politique du logement. Il est essentiel que le PO accorde la priorité au placement équitable de logements abordables afin que les résidents à faible revenu aient le même accès aux écoles et aux épiceries très performantes , les transports, les couloirs d’affaires florissants et les autres commodités du quartier en tant que résidents les plus riches de DC.