El gas radiactivo que se filtra a través de los cimientos porosos de los edificios y amenaza la salud de los residentes suena a ciencia ficción, pero es algo que los propietarios de partes de América del Norte deberían preocuparse legítimamente.

El culpable es el radón, un gas radioactivo incoloro e inodoro que se encuentra de forma natural en el suelo y el lecho rocoso que subyace a grandes extensiones del continente. Según la Guía del ciudadano sobre el radón de la Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. (EPA), el radón es responsable de aproximadamente 21.000 muertes por cáncer de pulmón por año. Es la segunda causa más común de cáncer de pulmón en general (después de fumar) y la principal causa de cáncer de pulmón en no fumadores.

Afortunadamente, el radón es fácil de detectar. En relación con los riesgos para la salud y los gastos médicos asociados, tampoco es particularmente costoso de mitigar. Aunque no es posible erradicar completamente el radón del hogar, es posible reducir las concentraciones a niveles considerados seguros por las autoridades de salud federales y la investigación médica independiente.

¿Qué es el radón?

Radón (número atómico: 86) es el más pesado de los gases nobles, una clase de elementos caracterizados por un enlace químico mínimo con otros elementos. Se forma con el tiempo como el uranio y el torio, metales naturales que se encuentran en toda la corteza del planeta, se descomponen en otros elementos e isótopos.

Causas y geografía del radón en el hogar

Debido a su Con una densidad relativamente baja y el inmenso peso del lecho rocoso en el que se forma, el radón se expulsa constantemente del suelo, tanto al aire exterior, donde se disipa inmediatamente, como a los sótanos y niveles inferiores de las casas, donde presenta un riesgo para salud humana.

Con menos frecuencia, el radón disuelto puede llegar al suministro de agua potable de una casa. Hay poca evidencia de que la ingestión de agua contaminada con radón presente un riesgo grave para la salud, aunque la inhalación de gotas de agua contaminadas con radón, muy probablemente al ducharse, puede tener efectos adversos durante períodos prolongados.

Aunque el radón está muy extendido, los hogares en el noreste, medio oeste e Intermountain West tienen más probabilidades de tener niveles de radón elevados o peligrosos que los hogares en el sur y la costa oeste. En el mapa de riesgo de radón de la EPA, las Zonas 1 y 2 indican áreas donde la mitigación del radón puede ser aconsejable. Estas zonas cubren la mayor parte de la superficie terrestre contigua de los Estados Unidos.

Riesgos para la salud

Es importante no exagerar el riesgo del radón. En circunstancias normales, incluso en hogares con concentraciones superiores a los niveles seguros recomendados, la exposición al radón a corto plazo no es motivo de preocupación. A diferencia de otros gases nocivos que pueden ocurrir en el hogar, como el monóxido de carbono, el radón tarda años en afectar el cuerpo humano.

Dicho esto, la exposición prolongada al radón no es buena para usted. Según la Guía del ciudadano sobre el radón, la exposición a niveles de radón en interiores superiores a 2 picocuries por litro de aire (pCi / l) es anormal y representa un riesgo para la salud a largo plazo. Como referencia, el nivel promedio de radón en interiores es 1.3 pCi / l.

Según la EPA, la exposición a largo plazo (varios años o más) a un nivel promedio de radón de 2 pCi / l puede resultar en cáncer en 4 de cada 1000 personas que nunca han fumado, en promedio, a lo largo de su vida. Debido a que un diagnóstico de cáncer puede ocurrir años después de la exposición, la causalidad absoluta es difícil de probar, por lo que la EPA califica todas las declaraciones predictivas.

A 4 pCi / l, 8 de cada 1,000 personas pueden desarrollar cáncer de pulmón. A 20 pCi / l, 36 de cada 1000 pueden enfermarse.

Los riesgos a largo plazo de la exposición al radón se multiplican para los fumadores actuales porque el radón se une fácilmente a las partículas de humo inhaladas y permanece en los pulmones por mucho más tiempo , aumentando la exposición. A 2 pCi / l, 32 de cada 1000 pueden desarrollar cáncer. A 4 pCi / l, 62 de cada 1.000 pueden enfermarse. A 20 pCi / l, 260 de cada 1.000 pueden enfermarse. Si fuma, la forma más rentable de reducir el riesgo de exposición al radón es dejar de fumar.

Es probable que los riesgos del radón también aumenten para las personas que viven en habitaciones en niveles inferiores y parcialmente subterráneas, como departamentos en sótano. Sin embargo, hay una escasez de estudios médicos sobre este punto.

Cómo detectar y evaluar el radón

Hay dos formas básicas de detectar el radón en el hogar: comprar una prueba de radón casera de bricolaje o contratando a una empresa de inspección de radón calificada.

Kits de prueba en el hogar

Los kits de prueba en el hogar suelen ser bastante baratos: de $ 15 a $ 30 en tiendas o en línea. Las principales tiendas de mejoras para el hogar, como The Home Depot y Lowe’s, tienen kits de prueba de radón, al igual que muchas ferreterías independientes. Si prefiere comprar en línea, Amazon vende el kit de prueba de gas radón First Alert RD1 por menos de $ 15.

Algunos kits de prueba en el hogar evalúan los niveles de radón a corto plazo, generalmente durante tres o cuatro días. Otros prueban niveles a más largo plazo durante períodos de hasta un año.En cualquier caso, la mayoría de los kits requieren que los envíe, normalmente con una etiqueta de envío prepaga, a un laboratorio para su análisis después de que finalice el período de prueba.

Los kits de prueba casera son lo suficientemente precisos como para tomar una determinación básica sobre si la mitigación es necesaria, aunque no son ideales para mediciones precisas o determinar fluctuaciones minuto a minuto.

Detección profesional

Si desea una lectura más precisa o está en el en medio de una transacción de bienes raíces, ya sea vendiendo una casa que no haya sido previamente examinada para detectar radón o comprando una casa en un área conocida por el radón interior, invierta en servicios profesionales de medición de radón. La medición profesional es más precisa que la medición de bricolaje y ofrece la seguridad adicional de la certificación de terceros, lo que significa que el propietario no puede afirmar que los niveles de radón de la casa son seguros cuando en realidad no lo son. Aunque la mayoría de los estados y municipios no exigen la certificación de pruebas de radón como condición para la transferencia del título, muchos prestamistas hipotecarios privados la exigen.

Muchos contratistas generales y algunas empresas de inspección de viviendas ofrecen servicios de detección y medición de radón. La mayoría de las agencias de servicios ambientales de los estados mantienen listas de empresas aprobadas o autorizadas. Los costos de detección de radón profesional oscilan entre $ 150 y $ 800, según HomeAdvisor.

Pagar por la detección y mitigación de radón antes de comprar una casa

Si está comprando una casa en un área donde el radón Es un lugar común, solicite en su oferta de compra que el vendedor pague por una inspección de radón, preferiblemente por un inspector de radón calificado. Muchos vendedores están dispuestos a hacerlo, incluso en los mercados de vendedores.

Si la inspección muestra niveles elevados de radón, no dude en hacer que su oferta dependa de la mitigación del radón pagada por el vendedor. Y si el vendedor se resiste a esa estipulación, que puede alargar el período de depósito en garantía, considere solicitar que el vendedor cubra una parte de los costos de cierre igual al costo esperado del sistema de mitigación, y luego instale el sistema después de mudarse.

Evaluación de las concentraciones de radón y determinación de si se deben mitigar

La EPA fomenta la mitigación del radón para concentraciones en interiores superiores a 2 pCi / ly la recomienda encarecidamente para concentraciones superiores a 4 pCi / l. Reducir los niveles de radón por debajo de 2 pCi / l no es rentable con las tecnologías de mitigación actuales. Si alguien en su hogar fuma o hay niños pequeños presentes, el caso para mitigar a niveles entre 2 y 4 pCi / l es mucho más fuerte.

Vale la pena señalar que muchas casas de nueva construcción en áreas con alto contenido de radón cuentan con sistemas de mitigación de radón preinstalados. Aunque su costo generalmente se refleja en el precio de compra de la casa, los sistemas preinstalados le permiten tachar un elemento importante de su lista de tareas pendientes posteriores a la compra.

Opciones de mitigación de radón

Las opciones de mitigación del radón vienen en muchas formas diferentes. En general, los sistemas de ventilación por succión instalados profesionalmente son más efectivos para reducir las concentraciones de radón en interiores a niveles seguros. Sin embargo, pueden ser más costosos que otros sistemas, con un costo medio de alrededor de $ 1,000 y un costo de gama alta de $ 3,000 o más para sistemas más extensos o complejos, según la guía de costos de remediación de radón de HomeAdvisor. (A menos que se indique lo contrario, todos los costos de mitigación citados aquí provienen de HomeAdvisor).

Los sistemas sin succión y las soluciones de bricolaje requieren inversiones iniciales más pequeñas, generalmente en el rango bajo de tres cifras. Sin embargo, a menudo exigen un mantenimiento regular de los equipos asociados, como ventiladores, o una nueva aplicación de selladores, y pueden generar costos generales, por ejemplo, al consumir energía, lo que genera gastos continuos o recurrentes que aumentan su costo de por vida. Además, algunos, como los sistemas de presurización o ventilación que requieren ventanas y puertas cerradas para funcionar correctamente, también imponen restricciones molestas a los propietarios.

Sistemas de succión de suelo

Hay cinco tipos principales de sistemas de succión de suelo. A menos que sea un contratista autorizado, todos requieren instalación profesional. Aquellos que implican el uso de ventiladores motorizados consumen cantidades significativas de electricidad y, por lo tanto, tienen costos operativos anuales no despreciables que varían según la duración de la operación y el precio de la energía local.

En muchos casos, los sistemas de succión del suelo requieren algunos modificación de la casa, como perforar los cimientos o la construcción de pozos verticales para los conductos de ventilación. Por lo tanto, es mejor que los realicen profesionales.

1. Despresurización activa debajo de la losa

La despresurización activa debajo de la losa (ASSD) es la técnica de mitigación de radón más común y eficaz. ASSD consiste en uno o más tubos de ventilación de succión herméticos instalados en la roca o el suelo debajo de la losa de la casa. Estas tuberías normalmente se ventilan a través de la casa, debajo de la losa o a lo largo de una pared exterior.Un ventilador instalado en los tramos superiores de cada tubería crea un vacío que extrae el radón del suelo, a través de la tubería y hacia una abertura exterior, generalmente en el ático, en la línea del techo o en una esquina del patio, donde el gas se disipa sin causar daño. .

Los costos de ASSD dependen de la cantidad de tuberías de ventilación necesarias, la profundidad de los cimientos, el tamaño de la casa y el tipo de proceso de despresurización utilizado. Los costos oscilan entre $ 800 y $ 2,500, aunque pueden ser más altos en casas muy grandes.

2. Succión activa de baldosas de drenaje

Las casas con baldosas de drenaje instaladas en los cimientos exteriores a veces utilizan sistemas de mitigación localizados que aplican succión directamente a la baldosa, expulsando el radón de la casa y hacia el aire exterior. Dado que la succión de las baldosas de drenaje generalmente no requiere perforar debajo de los cimientos o instalar columnas de ventilación verticales a través de la casa, generalmente es más económico de instalar que los sistemas debajo de losas. Los costos totales oscilan entre $ 800 y $ 1,700, según el tamaño de la casa y el número de tuberías.

3. Succión activa de paredes de bloques

Las casas con paredes de cimientos huecos (paredes de bloques) soportan sistemas de succión de suelo instalados directamente en la pared de cimientos. Los sistemas de paredes de bloques crean una presión negativa dentro de la pared y ventilan el radón capturado a un nivel exterior más alto. El costo del sistema es comparable a los costos del sistema activo bajo losa: aproximadamente de $ 1,500 a $ 3,000.

Sin embargo, dependiendo del tamaño y la distribución de la casa, un sistema de paredes de bloques puede no ser suficiente para reducir el radón interior a niveles aceptables. . En este caso, es probable que deba emparejar un sistema de pared de bloques con un sistema ASSD más pequeño, a un costo adicional sustancial, o invertir en un sistema ASSD más grande.

4. Succión activa del orificio del sumidero

La succión del orificio del sumidero es más común en las casas construidas sobre losas a nivel del suelo con orificios del sumidero para el drenaje activo del agua. Los sistemas de succión del pozo de sumidero son similares a los sistemas de sub-losa activa (ASSD), con la mayor adición de una tapa hermética al agua en el orificio del sumidero para facilitar la succión. Los costos del sistema son aproximadamente equivalentes a los de los sistemas ASSD: entre $ 1,500 y $ 3,000.

5. Despresurización pasiva bajo losa

Los sistemas pasivos de despresurización bajo losa (PSSD) se asemejan a los sistemas ASSD, sin los ventiladores de succión. En lugar de la succión activa, PSSD se basa en el flujo de aire natural y la diferencia de presión entre el aire libre y la capa superior del lecho rocoso.

Los sistemas PSSD cuestan un poco menos que los sistemas ASSD: aproximadamente entre $ 500 y $ 2,500, dependiendo de la número de cañerías y tamaño de la vivienda. Sin embargo, no son tan efectivos para eliminar el radón debajo de la casa. Como resultado, los hogares con sistemas PSSD tienden a tener concentraciones de radón en interiores más altas que los hogares cercanos con sistemas ASSD, aunque la diferencia exacta varía según la geología y otros factores.

Sistemas de bricolaje o ad hoc

A diferencia de los sistemas de succión del suelo, estas técnicas de mitigación de radón no utilizan un sistema cerrado de presión negativa que requiere una instalación profesional. Debido a que se pueden instalar y quitar sin ayuda profesional, se consideran temporales y, a menudo, se recomienda su uso si se considera una solución más permanente.

6. Ventilador de recuperación de calor (intercambiador de calor)

Un ventilador de recuperación de calor (HRV), o intercambiador de calor, es un dispositivo mecánico que aumenta la ventilación interior extrayendo aire del exterior hacia adentro y extrayendo el aire interior a través de ventilaciones externas. Cuando se usa como un sistema de mitigación de radón, efectivamente ventila aire contaminado con radón e introduce aire libre de radón. Además, tiene un beneficio adicional: menores costos de calefacción y refrigeración.

Los intercambiadores de calor funcionan mejor en espacios cerrados más pequeños con flujo de aire limitado, como un sótano. Para obtener los mejores resultados, deben utilizarse de forma continua. Si bien los nuevos intercambiadores de calor pueden costar $ 600 o más, según la Universidad de Minnesota, los usuarios pueden recuperar esa inversión a través de facturas de servicios públicos más bajas.

7. Ventilación del espacio de rastreo

La ventilación del espacio de rastreo se presenta en dos formas: activa y pasiva.

La ventilación activa implica instalar un ventilador en la entrada principal del espacio y permitir que sople continuamente, creando una presión positiva que reduce la tasa de fuga de radón del suelo circundante. Las rejillas de ventilación que conectan el espacio de arrastre con el aire exterior reducen aún más el radón. El costo de la ventilación activa del espacio de arrastre de bricolaje varía ampliamente según la cantidad de respiraderos y el tipo de ventilador; Los ventiladores básicos de piso o ventana cuestan alrededor de $ 30, pero los ventiladores de potencia industrial son más caros.

La ventilación activa del espacio de acceso funciona mejor si las ventanas y puertas de la casa permanecen cerradas en todo momento o si el espacio de acceso está encapsulado profesionalmente (completamente sellado). La encapsulación profesional puede ser costosa: entre $ 1,000 y $ 15,000 por HomeAdvisor, dependiendo de la complejidad del proyecto. Sin embargo, puede ser necesario en climas fríos o en casas antiguas con una importante intrusión de humedad en el espacio de acceso.

Por el contrario, la ventilación pasiva simplemente implica ventilar el espacio de acceso al exterior, nuevamente con las ventanas y puertas cerradas, sin el beneficio adicional de un ventilador. Aunque no cuesta nada, es mucho menos eficaz que la ventilación activa.

8. Presurización de nivel inferior

Este método es similar a la ventilación del espacio de arrastre, pero a mayor escala. Implica instalar un ventilador en las entradas al sótano o al nivel más bajo, generalmente las escaleras del sótano, una ventana más grande en el sótano o una ventana grande en el primer piso, y soplar aire hacia el espacio desde el exterior o un piso más alto. Para casas más grandes o niveles más bajos, puede requerir varios ventiladores.

Para obtener los mejores resultados, los ventiladores deben mantenerse encendidos continuamente, y todas las puertas y ventanas que no estén equipadas con un ventilador deben permanecer cerradas en todo momento. El costo varía según la cantidad de ventiladores utilizados y si se requiere alguna ventilación especial. Suponiendo un costo mínimo de $ 20 por ventilador, la instalación de un sistema de tres ventiladores costaría $ 60.

9. Sellado y parcheo

La técnica más simple de mitigación del radón implica sellar y parchear los principales puntos de entrada del gas radón. Esta técnica también es relativamente barata a corto plazo, pero debe repetirse anualmente para obtener mejores resultados, lo que significa que podría superar el costo de la mitigación permanente con el tiempo.

Para sellar el radón de su sótano, use un sellador impermeable de alta calidad para parchear las grietas visibles en las paredes del sótano, los cimientos y losas de grado; básicamente, cualquier componente estructural entre el nivel más bajo de su casa y el lecho rocoso circundante. Dependiendo del tamaño de su base o losa y de la cantidad de grietas visibles, un proyecto de sellado puede costar entre $ 50 y varios cientos de dólares. Un kit de reparación de grietas en el sótano de bricolaje con hasta 20 pies lineales de potencial de sellado cuesta $ 119 de RadonSeal; Los proyectos extensos pueden requerir varios kits.

Para contrarrestar los efectos continuos del asentamiento, los daños por agua y la actividad sísmica, repita el proceso de sellado todos los años. La EPA recomienda combinar el sellado y el parcheo con otra técnica de mitigación del radón, o al menos con ventilación constante a través de ventanas abiertas y puertas mosquiteras, debido a la evidencia limitada de que el sellado reduce las concentraciones de radón en interiores de manera constante.

Pagar por Mitigación del radón después de comprar una casa

La mitigación activa del radón no es barata. Considere estas opciones para limitar los impactos inmediatos y a más largo plazo en sus finanzas:

• Tarjeta de crédito de bajo interés: con un crédito de bueno a excelente, probablemente no tendrá problemas para calificar para un interés de APR bajo tarjeta de crédito que le permite financiar su proyecto de mitigación durante muchos meses. Busque tarjetas con promociones introductorias largas de 0% APR, algunas de las cuales pueden extenderse hasta 21 meses, lo que debería ser suficiente tiempo para financiar una compra de $ 2,000, $ 100 a la vez.
• Ahorros personales: si ha logrado acumular una reserva de ahorros significativa, determine si puede atacarla sin comprometer sus reservas de emergencia o ahorros a largo plazo. Si su proyecto de mitigación del radón puede esperar uno o dos años, establezca una cuenta de ahorros para el mantenimiento y la mejora del hogar dedicada para reparaciones de emergencia y proyectos de lista de deseos por igual. Desde que compramos nuestra casa, mi esposa y yo hemos cubierto el costo de las reparaciones de plomería de emergencia, el mantenimiento de HVAC e incluso la instalación del patio trasero con una cuenta de ahorros dedicada, ¡no es una mala racha!
• Préstamo con garantía hipotecaria o Línea de crédito: si tiene suficiente valor líquido en su casa, generalmente 20% o más, una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) a través de alguien como Axos Bank ofrece poder de préstamo y bajos costos de financiamiento en un paquete poderoso. Debido a que los HELOC están garantizados por el valor acumulado de su vivienda, los prestamistas los consideran menos riesgosos y, por lo tanto, tienden a ofrecer tasas de interés más bajas que muchos otros tipos de crédito.
• Otros préstamos hipotecarios: No estoy seguro de un préstamo con garantía hipotecaria o ¿Tiene sentido la línea de crédito para su situación? Con suficiente capital, un préstamo de refinanciamiento con retiro de efectivo podría liberar algo de efectivo para mejoras en el hogar, incluida la mitigación del radón, y reducir su pago mensual y la tasa de interés en el proceso. Sin suficiente capital, los préstamos para renovación y rehabilitación son más apropiados.
• Préstamos personales sin garantía: si desea evitar por completo el amplio mundo de los préstamos hipotecarios, considere un préstamo personal sin garantía de un banco, cooperativa de crédito o prestamista personal en línea. Las tasas de interés de los préstamos personales no garantizados son casi siempre más altas que las de los préstamos garantizados, pero los prestatarios con excelente crédito aún pueden calificar para tasas inferiores al 10% APR.

Palabra final

He sido inquilino en varias casas antiguas en el Medio Oeste Superior, donde el radón es bastante común. Estadísticamente, es probable que haya vivido en un alquiler con niveles de radón peligrosos en algún momento. Pero hasta que compré mi propia casa, no pensé mucho en el radón.

Aunque no estoy perdiendo el sueño por mi probable exposición pasada, mi esposa y yo hemos apuntado a la detección y mitigación del radón cerca de la parte superior de nuestra lista de proyectos para nuevos propietarios. Si es propietario de una vivienda, nueva o no, considere hacer lo mismo. Y si es un inquilino, especialmente si tiene hijos, pregúntele al propietario si alguna vez ha realizado una inspección de radón. Los propietarios tienen pocos incentivos para hacerlo sin que se les pida, pero nunca está de más preguntar.