PROGRAMA A

INFORMACIÓN GENERAL PARA CIERRES DE PROPIEDADES

Si bien muchas de las disposiciones en este documento se refieren a compras y pueden no ser aplicables a su transacción en particular, hemos creado este programa en respuesta a las preguntas frecuentes que hemos recibido de nuestros clientes como una guía de referencia útil .

HONORARIOS LEGALES:

Los honorarios de abogado que cotizamos para su transacción se anticipan a un cierre estándar de bienes raíces. Esa tarifa no contempla servicios imprevistos, como la participación en negociaciones; redacción de documentos (es decir, acuerdos de ocupación anticipados o posteriores al cierre); aclaración y resolución de problemas de títulos; o litigio posterior al cierre. Dado que estos eventos no son comunes, nos reservamos el derecho de cobrar una tarifa adicional por dichos servicios, que se discutirá con usted con anticipación. Los complementos a la tarifa estándar incluyen:

• Preparación de documentos en archivos de venta
• Preparación de acuerdos de ocupación anticipada o posteriores al cierre
• Preparación de contrato
• Tarifas de envío por correo urgente de Federal Express
• Transferencia de escritura (las tarifas de registro son adicionales)
• Poder notarial (las tarifas de registro son adicionales)
• Transacción cancelada
• Encuesta y resumen de las tarifas de actualización de título (si es un vendedor)

Si está comprando una propiedad, anticipamos que nuestra oficina estará obtener el seguro de título para su prestamista. También podemos representar a su prestamista en el cierre. El trabajo realizado por nuestra oficina para cada uno de estos servicios resultaría en una tarifa adicional para nuestra oficina.

ALCANCE DEL TRABAJO:

Es importante que comprenda todos los términos y condiciones del contrato de compra y asegúrese de que en él se establecen todas las circunstancias especiales. Las cuestiones relativas a si tiene un pago inicial adecuado, si necesita cerrar otra transacción o si tiene cualquier otra circunstancia especial, deben establecerse en el contrato. Cuando nuestra oficina realiza una aprobación por parte de un abogado del contrato de venta, operamos bajo el supuesto de que todas las disposiciones necesarias para la transacción se establecen en el contrato y que usted comprende claramente sus obligaciones.

Tenga cuidado al fijar su tasa de interés. Es esencial que la fecha de bloqueo supere la fecha de cierre real para evitar que la tarifa expire antes del cierre. Nuestra regla general es no bloquear hasta que se eliminen todas las contingencias y esperar al menos diez (10) días después de la fecha de cierre establecida en el contrato.

Debe cumplir cuidadosamente con las condiciones de su prestamista requisitos particulares, ya sea que se establezcan en la carta de compromiso o de otro modo. Debe revisar la carta de compromiso cuidadosamente y proporcionar toda la documentación requerida.

Como parte de nuestros servicios, a su solicitud, proporcionaremos la aprobación de un abogado a la forma del contrato, recopile los documentos de cierre y prepare y supervise el cierre. Luego le enviaremos los documentos de su título. En el caso de una compra, su búsqueda (resumen del título) y la escritura pueden demorar algunos meses en regresar debido a demoras en la compañía de títulos y en la oficina del secretario. También debe tener en cuenta que cuando reciba su búsqueda es posible que la hipoteca más reciente no se marque como cancelada, ya que es una práctica común en el oeste de Nueva York que las transacciones de bienes raíces se cierren con una garantía de que la cancelación se obtendrá y se archivará.

ARTÍCULOS DE CIERRE:

SISTEMAS SÉPTICOS, POZOS, BOMBAS DE SUMIDERO Y VÁLVULAS DE RETENCIÓN DE AGUA / ALCANTARILLADO:

Si es vendedor y tiene un sistema séptico y / o bien, es su responsabilidad comunicarse con el Departamento de Salud del Condado para una inspección y obtener las aprobaciones correspondientes. Podemos ayudarlo a hacer este contacto, pero generalmente es responsabilidad del vendedor obtener la solicitud, pagar las tarifas asociadas con la prueba y estar disponible para cualquier prueba. Si se va a cerrar durante el invierno meses que no permitirían al Departamento de Salud realizar una prueba de tinte antes del cierre, o si la propiedad está desocupada por más de 30 días, se requerirá que el prestamista o el abogado del vendedor mantenga un depósito en garantía hasta que se proporcione dicha aprobación y / o en el caso de la propiedad del condado de Erie, se requerirá obtener una exención a costo del vendedor.

Si la propiedad está ubicada dentro de un municipio que requiere una bomba de sumidero en funcionamiento en ese momento de cierre, nuevamente es responsabilidad del vendedor comunicarse con la municipalidad para obtener la solicitud correspondiente y pagar las tarifas involucradas en esta prueba. Una vez realizada y aprobada la inspección, se emitirá un certificado de cumplimiento. no hay bomba de sumidero en la hélice erty y el municipio los requiera, será necesario que el vendedor instale uno por cuenta del vendedor.Además, el municipio también puede exigir el cableado de los detectores de humo en la propiedad.

Con respecto a las conexiones de agua y alcantarillado, si su propiedad está ubicada en el condado de Niágara, es responsabilidad del vendedor obtener, a su costo, una carta del municipio confirmando que la propiedad tiene la propiedad Verifique el valor del agua y las conexiones adecuadas al alcantarillado.

Cualquiera de los procesos anteriores puede ser explicado con más detalle por nuestra oficina o el propio municipio.

FONDOS DE CIERRE:

Todos los cheques utilizados para el cierre deben estar en fondos disponibles (es decir, fondos certificados o giros bancarios). La otra parte no aceptará cheques personales.

Para los vendedores, tenga en cuenta que normalmente se necesitan de 2 a 3 negocios. días después del cierre antes de que los ingresos netos de la venta estarán disponibles para usted. Es política de nuestra firma emitir los ingresos de la venta mediante un cheque de fideicomiso de abogado. Si necesita que se transfieran fondos certificados o fondos a una cuenta, podemos atender su solicitud. Si está comprando y vendiendo, se hará todo lo posible para que los fondos se transfieran de la venta directamente a la compra.

FECHA DE CIERRE:

La fecha de cierre establecida en el el contrato es una fecha objetivo; sin embargo, el cierre real está determinado por numerosos factores, incluido el estado del título y los requisitos del prestamista. Desafortunadamente, no siempre podemos garantizar en qué día se producirá el cierre y en muchos casos; el banco no pondrá a disposición las cifras de cierre hasta el día anterior al cierre. En algunas circunstancias, puede recibir sus cifras de cierre el día de su cierre. Debe comunicarse con nuestra oficina antes de comprometerse con la mudanza u otros vendedores / compradores si está involucrado en una compra / venta simultánea.

SEGURO:

Al comprar, necesitará para obtener un seguro contra incendios y de responsabilidad civil de conformidad con las pautas contenidas en su compromiso de hipoteca por escrito. Deberá proporcionar la carpeta original (una hoja que acredite el seguro), así como un recibo pagado (por la prima del año completo) al cierre. La mayoría de las veces, el prestamista requerirá una copia de la carpeta del seguro antes de permitir el cierre de la hipoteca. incluso para ser programado, por lo que normalmente necesitamos una copia enviada por fax a nuestra oficina.

UTILIDADES:

Ya sea que esté comprando o vendiendo, es necesario que se comunique con las diversas empresas de servicios públicos antes de cerrar y hacer arreglos para transferir los servicios públicos hacia o desde su nombre. Es posible que desee coordinar esto a través del agente de bienes raíces para asegurarse de que los servicios públicos no se cierren realmente. Esto debe incluir, entre otros, la compañía de gas, la compañía eléctrica , compañía telefónica, compañía de cable y departamento de agua. Como vendedor, usted es responsable del pago final de todos los servicios públicos, incluida el agua. Si no se paga una factura de agua, se convierte en un gravamen sobre la propiedad, lo cual no es el caso de cualquier otra utilidad. El comprador inspirará ect la propiedad justo antes del cierre y todos los servicios públicos deben estar disponibles para la inspección.

LLAVES:

Si usted es un comprador, debe hacer arreglos a través de la inmobiliaria para obtener las llaves, códigos de seguridad, abrepuertas de garaje, etc. Las llaves generalmente están disponibles en el cierre. Si es un vendedor, proporcione a nuestra oficina al menos una llave antes de cerrar y deje las llaves restantes en la casa junto con los abre-puertas de garaje y la información de garantía.

INSPECCIÓN FINAL:

Si usted es un comprador, será necesario que haga arreglos a través de la inmobiliaria (o directamente con el vendedor si no hay una inmobiliaria) para una inspección final de la propiedad al menos uno o dos días antes del cierre. . Rara vez resultan en problemas; sin embargo, si surgen problemas, es imperativo que se nos notifique de inmediato y que los problemas se resuelvan ANTES del cierre.

UBICACIÓN DE CIERRE:

Generalmente, las transacciones de bienes raíces se cierran en la Secretaría » s Oficina en el condado en el que se encuentra la propiedad. Al comprar, ocasionalmente los abogados del banco le pedirán que vaya a su oficina para cerrar la hipoteca antes de cerrar el título en la oficina del secretario. Esto puede resultar en un aumento sustancial en el tiempo asociado con el cierre, sin embargo, en la mayoría de los casos el cierre ocurre en la Oficina del Secretario del Condado. Si representamos tanto al comprador como al prestamista, ofrecemos la conveniencia de cerrar en una de nuestras oficinas en lugar de en la oficina del secretario. Además, no es necesario que el vendedor asista al cierre, ya que generalmente tenemos la transferir documentos firmados antes de la fecha de cierre real.

IMPUESTOS SOBRE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

Si está vendiendo, es su responsabilidad pagar sus impuestos sobre la propiedad en el momento oportuno o verificar asegúrese de que su prestamista les pague Esto es particularmente importante si su cierre ocurre durante un período en el que se requiere el pago de impuestos.El problema que surge ocasionalmente es que ni el comprador ni el prestamista del comprador reciben una nueva factura y no procesan el pago en consecuencia. Es su responsabilidad asegurarse de que esto no ocurra. Además, en lo que respecta a los impuestos inmobiliarios , es importante tener en cuenta que ciertas exenciones, incluido el programa STAR, que está disponible para todos los propietarios, pueden aplicarse a su parcela. Debe comunicarse con el asesor para determinar cuándo debe presentarse una solicitud para estas exenciones, ya que hay una fecha límite, que puede resultar en la pérdida de la exención durante todo un año.

Si está comprando una propiedad que actualmente está sujeta a una exención, como jubilados o veteranos, debe tener en cuenta que el las autoridades fiscales pueden cobrar el valor de esa exención desde la fecha de cierre hasta el final del año fiscal.

PAGOS DE HIPOTECA, INCLUYENDO PATRIMONIOS Y LÍNEAS DE CRÉDITO:

Para fines de aclaración , un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de El crédito es generalmente un gravamen sobre la propiedad y deberá ser cancelado al momento del cierre, junto con cualquier gravamen de primera hipoteca. En el caso de que existan una o más hipotecas sobre su propiedad, como parte de nuestros servicios enviaremos a la compañía hipotecaria existente el pago requerido para extinguir la deuda.

Si se está pagando el valor acumulado de la vivienda o una línea de crédito, será necesario que firme un formulario que autorice el «cierre» de la cuenta, ya que sin esa autorización el prestamista permitirá que la cuenta permanecen en cero, pero no se descargan. Sin embargo, tenga en cuenta que debido a los recientes aumentos en las políticas de privacidad de los prestamistas, con frecuencia no podemos realizar consultas de seguimiento sobre estas cuentas.

Además, aunque solicitamos que la «Descarga de hipoteca» se envíe a esta oficina para que se registre en la Oficina del secretario del condado, el prestamista a veces se la enviará directamente. Por estas razones, sugiero que se comunique con su prestamista dos o tres semanas después del cierre y confirme con ellos que se han pagado en su totalidad y que la cancelación de la hipoteca se enviará a nuestra oficina (o que el prestamista mismo la registrará). Si su prestamista dice cualquier cosa en contrario, comuníquese con nosotros. Su historial crediticio o el título de la propiedad pueden estar en riesgo. Si recibe la condonación original de la hipoteca, envíela a esta oficina, ya que normalmente recolectamos fondos al cierre para registrar en la oficina del secretario.

CUESTIONES DE TÍTULO:

Al comprar, le recomendamos que obtenga una póliza de seguro de título del propietario para que tenga cobertura que proteja su participación en la propiedad. El seguro de título que paga a través de su prestamista vers el interés del prestamista en la propiedad. El seguro de título se basa en un porcentaje del precio de compra. La póliza de un propietario que se compra al mismo tiempo que usted compra la propiedad es mucho menos costosa que si se compra en una fecha posterior. Más adelante se analiza más información sobre los beneficios del seguro de título. título, simplemente lo enviaremos y discutiremos con más detalle según sea necesario, por ejemplo, si su propiedad tiene cercas, existe la posibilidad de que la cerca esté ubicada un poco fuera de la línea de propiedad. Además, si se encuentra en una subdivisión , lo más probable es que esté sujeto a restricciones de construcción que pueden afectar varios elementos, como la construcción de piscinas sobre el suelo, el estacionamiento de ciertos vehículos en su camino de entrada y el uso de vallas, por nombrar algunos. Estas restricciones son generalmente más control en las asociaciones de condominios y casas adosadas. Además, en ciertas partes de la ciudad de Amherst y Clarence, su casa puede estar ubicada sobre una mina de yeso abandonada. Si está comprando una propiedad ubicada en áreas rurales, su propiedad puede ser sujeto a ciertos derechos de paso y arrendamientos de petróleo y gas. Debe verificar con el vendedor si existen estas condiciones y si está recibiendo rentas y regalías de cualquier arrendamiento de petróleo y gas. En su mayor parte, si no tiene noticias suyas, seguiremos adelante y cerraremos su transacción a pesar de la existencia de los elementos aquí establecidos.

CONSTRUCCIÓN / PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN / LOTES VACANTES:

Revisamos la documentación relacionada con la propiedad y el título de la propiedad, como escrituras, hipotecas y acuerdos generales, que están registrados en la Oficina del Secretario del Condado. No revisamos ninguna documentación relacionada con el edificio o la tierra, o cualquier aldea / ciudad, por lo que si hay una piscina, garaje, cobertizo o quizás alguna adición hecha a la casa, por favor llame al departamento de construcción local para asegurarse de que su vendedor haya obtenido los permisos e inspecciones correspondientes. Esta precaución se aplica no importa cuándo pudo haber ocurrido la construcción. Tampoco revisamos ningún servicio público, alcantarillado, etc., conexiones o disponibilidad, por lo que, a pesar de lo que el vendedor pueda alegar en un contrato o acuerdo de cotización, es su responsabilidad, si está comprando un lote baldío, asegurarse de que tendrá el acceso adecuado a todos los servicios públicos requeridos, etc.

ESTIMACIÓN DE COSTOS DE CIERRE:

Generalmente, cuando usted compra una propiedad, su agente inmobiliario o prestamista le proporcionará una estimación de buena fe de sus costos de cierre. Tenga en cuenta que esta oficina no está involucrada en ese proceso y no puede asumir la responsabilidad si estos costos son inexactos. En la mayoría de las ocasiones, cuando proporcionamos las cifras de cierre a un comprador, hemos descubierto que, en general, son más bajas que la estimación; sin embargo, es posible que el agente inmobiliario y / o el prestamista no hayan contabilizado un impuesto a la propiedad que se vencería al momento de su cierre, lo que podría hacer que estas cifras sean más altas de lo previsto.

Si usted es un comprador , debido a prorrateos de impuestos, intereses, tarifas de asociación de propietarios, alquiler, depósitos de seguridad y similares, el precio de compra ajustado y la cantidad disponible de su prestamista cambiarán a diario. Por lo tanto, generalmente es imposible determinar el cantidad exacta de fondos que deberá proporcionar al cierre hasta el día anterior al cierre.

DETECTORES DE HUMO / DETECTOR DE MONÓXIDO DE CARBONO:

Si está vendiendo una parcela residencial, necesita tener un detector de humo y un detector de monóxido de carbono que funcione en la propiedad antes del cierre. Si no los tiene, debe comprarlos e instalarlos inmediatamente sin más demora.

AVISOS ESPECIALES:

HOGARES QUE SE HUNDEN:

Nos ha llamado la atención a través del informe de los medios ts y otras fuentes que ciertas casas en ciertas partes de la ciudad de Amherst, Nueva York han sido dañadas por acuerdos diferenciales. Recomendamos encarecidamente que cuando compre casas en el norte o este de Amherst, haga que las revise un ingeniero estructural con conocimiento de estas condiciones. Nuestra oficina no está en condiciones de proporcionar información sobre los detalles del problema del hundimiento. Sin embargo, para proteger a nuestros clientes, recomendamos que los compradores de casas existentes o casas de nueva construcción contraten a un experto familiarizado con este tema para asegurarse de que el mismo no sea un problema. Asimismo, estamos aconsejando a los vendedores de propiedades en esas áreas que divulguen completamente toda la información que tengan con respecto a las mismas para evitar cualquier pregunta en una fecha futura.

HUMEDALES:

Ambos Nuevos El estado de York y el gobierno federal tienen el poder de declarar ciertas áreas de propiedad inmueble como «humedales» y prohibir la construcción en o cerca de estas áreas. Muchas de estas áreas ya han sido mapeadas y estos mapas generalmente están disponibles en el departamento de construcción de la ciudad. Sin embargo, hay muchas áreas no mapeadas y el gobierno estatal o federal puede declarar un área como humedal en cualquier momento. Algunos humedales son evidentes solo en determinadas épocas del año. Si planea construir en una propiedad que está comprando, hable primero con su departamento de construcción local. La mayoría de los inspectores están dispuestos a visitar la propiedad con usted para buscar señales de humedales.

Tenga en cuenta que esto no es una «garantía» de que la propiedad esté libre de humedales y ha habido casos en los que un la ciudad ha emitido un permiso de construcción; y luego lo canceló cuando aparecieron los humedales.

NO RESIDENTES:

Además, en 2003, el Departamento de Impuestos y Finanzas del Estado de Nueva York cambió el formulario TP-584 (un formulario presentado con la Escritura) y agregó un nuevo formulario, IT-2663. Los cambios se aplican a la venta de propiedades por parte de no residentes y requieren la cumplimentación de los formularios y posiblemente el pago anticipado de impuestos. Hay tres exenciones a los requisitos gastados (nuevamente, que solo se aplican a los no residentes). Si no es residente del estado de Nueva York, es imperativo que se comunique con el abogado / asistente legal que maneja su archivo. Puede enfrentar costos adicionales y posibles retrasos debido a estos requisitos.

PROBLEMAS POSTERIORES AL CIERRE – CUÁNDO BUSCAR ASESORAMIENTO:

En algunas situaciones, después del cierre, es posible que descubra problemas estructurales o mecánicos en su hogar. A menudo, si se consulta a un experto en reparaciones de viviendas, pueden especular que el problema ha existido durante algún tiempo y que el propietario anterior de la vivienda debe haber sabido del problema o que el agente de bienes raíces o el inspector de viviendas debería haberlo descubierto antes de clausura. Esto puede ser cierto o no.

La jurisprudencia precedente en el estado de Nueva York impone al comprador la responsabilidad de completar sus inspecciones de diligencia debida antes del cierre. Una vez que un comprador cierra una propiedad, sus recursos contractuales se fusionan con la escritura. En otras palabras, ha comprado la propiedad «tal cual». En ausencia de fraude o tergiversación, el vendedor generalmente no es responsable de las condiciones defectuosas que surjan después del cierre.Por lo tanto, es muy importante que el comprador realice una inspección minuciosa de la casa durante el período de inspección de la casa e incluya cualquier prueba adicional que considere necesaria.

Si hay evidencia significativa de que el vendedor conocía el condiciones defectuosas y las escondió o tergiversó, es posible que desee consultar a un abogado para analizar la posibilidad de iniciar un litigio. La búsqueda oportuna de cualquier asunto de litigio potencial es obligatoria. Desde el punto de vista del procedimiento, no se puede mantener una demanda si se inicia después del tiempo permitido por los estatutos de limitación. Además, los litigios pueden resultar costosos tanto económica como emocionalmente. Esto debe tenerse en cuenta junto con la probabilidad de «ganar» al determinar si se debe avanzar o no con una demanda.

En caso de que sea necesario un litigio posterior al cierre, le solicitaremos que ejecute un anticipo por escrito. convenio. Usted será responsable de todos los costos y desembolsos relacionados con el litigio, así como de los honorarios de los abogados a las tarifas por hora establecidas por esta oficina.

EXAMEN DE TÍTULO VERSUS SEGURO DE TÍTULO:

EXAMEN DE TÍTULO:

Como parte de nuestros servicios para usted, HoganWillig examinará el historial de propiedad de la propiedad que está comprando para asegurarse de que: (1) su vendedor tiene todos los títulos legales de la propiedad; y (2) usted recibe todos los derechos del vendedor. Nos aseguraremos de que no haya gravámenes, hipotecas u otros intereses que pueda tener que pagar más adelante. Nos aseguraremos de que cualquier servidumbre o derecho de paso en poder de otros las partes no crean una carga indebida para su propiedad.

Nuestro examen se basará en el resumen del título, la impresión de la encuesta y los registros de impuestos que nos proporcione el abogado del vendedor. Ocasionalmente, si algo parece problemático, podemos obtener copias de escrituras, hipotecas y acuerdos para nuestra revisión. Sin embargo, no examinamos la propiedad en sí, no revisamos documentos originales ni entrevistamos a propietarios anteriores. Además, el resumen del título, que es la base principal de nuestra revisión, es únicamente una recopilación de breves descripciones de los hechos contenidos en los documentos relacionados con la propiedad. No contiene los documentos en sí y, por lo tanto, está sujeto a errores cometidos por la persona que parafrasea el contenido de los documentos. Debido a estos y otros factores, le sugerimos que compre una póliza de seguro de título de propiedad para proteger su inversión en su propiedad.

SEGURO DE TÍTULO:

Hay dos tipos de seguro de título . Su prestamista requiere una póliza de seguro de título hipotecario (que usted paga como parte de sus costos de cierre). Esta póliza protege solo la inversión del prestamista. La póliza de seguro de título del propietario protege su inversión e intereses como propietario de la propiedad. Utilizando los principios generales del seguro, lo protege de trampas que nosotros no podemos descubrir. La American Bar Association cita cincuenta (50) desastres potenciales que están cubiertos por una tarifa. seguros, por ejemplo:

• Falsificaciones
• Hechos de personas en estado de salud mental o de menores
• Herederos no revelados
• Errores en registrar documentos legales
• Descubrimiento de un testamento posterior después de la validación de un primer testamento
• Una escritura o hipoteca obtenida bajo coacción de fraude

Si alguna de estos asuntos salen a la luz después del cierre mientras usted es dueño de la propiedad, sus derechos de propiedad y / o el valor de su propiedad se verían disminuidos significativamente. También es posible que deba defenderse en una demanda costosa o iniciar una demanda contra alguien reclamar un interés en su propiedad. La póliza de seguro de título de un propietario pagaría los costos legales involucrados en la resolución ving todos estos problemas. Por ejemplo, si en algún momento se involucra en una demanda con su vecino sobre la línea fronteriza entre sus propiedades, la póliza pagaría el costo del litigio.

El costo de una póliza de seguro hipotecario es aproximadamente el 0,75% del monto del préstamo. Este porcentaje disminuye a medida que aumenta la cantidad prestada. La prima por un préstamo de $ 50 000 es de $ 398 (0,79%); la prima por un préstamo de $ 80 000 es de $ 521 (0,65%). La prima de su seguro hipotecario debe aparecer en el «Estimado de buena fe» que recibió de su prestamista. Su prima hipotecaria se reducirá en un 70% si obtiene el seguro de título del propietario al mismo tiempo. Las primas del seguro de tarifa también varían según la cantidad comprada. Por ejemplo, una póliza de $ 50,000 es $ 404 (0.81%); y una póliza de $ 100,000 es $ 614 (0.61%). Para una casa de $ 100,000 con una hipoteca de $ 80,000, el costo total de una tarifa y una póliza hipotecaria sería de $ 770. Esto es solo $ 249 más que el costo de una póliza hipotecaria sola. Esta es una prima única y el La póliza protegerá sus intereses e inversión mientras sea dueño de la propiedad.

Nuevamente, como sus abogados, le sugerimos que compre una póliza de seguro de título de propiedad. Si tiene alguna pregunta, llame al 716-636-7600 y pida hablar con uno de nuestros abogados de bienes raíces.