Veröffentlicht am 04. Februar 2020 von John Ebenger

Verkauf, Umtausch oder Liquidation Partnerschaftsinteressen an geschätzten Immobilien wie Immobilien treten häufig bei Partnern und Mitgliedern von Partnerschaften und LLCs auf, die als Partnerschaften besteuert werden. Ob aufgrund von Meinungsverschiedenheiten zwischen den Partnern, des Todes oder der Scheidung eines Partners oder der Hinzufügung neuer Partner, diese Transaktionen können zu einer Diskrepanz zwischen dem beizulegenden Zeitwert (FMV) einer Immobilie und ihrer Grundlage führen, was sich letztendlich auf die steuerliche Behandlung auswirken kann der gemeldeten Einnahmen, Gewinne und Verluste jedes Partners. Um dies zu beheben, kann eine Partnerschaft eine 754-Wahl gemäß den Abschnitten 743 (b) und 734 (b) des Internal Revenue Code treffen, um die Basis des Käufers in Bezug auf das erworbene Partnerschaftsinteresse an Immobilien (externe Basis) und den Anteil des Käufers an der Basis der Basis auszugleichen Vermögenswerte innerhalb der Partnerschaft abzüglich Verbindlichkeiten (innerhalb der Basis).

Während diese Wahl etwas komplex und zeitaufwändig sein kann, bietet sie einem eingehenden Partner eine Auf- oder Abwärtsbasis, um die FMV der Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung; Wenn eine 754-Wahl nicht durchgeführt wird, kann dies für einen Partner eine verpasste Gelegenheit darstellen, die Abzüge zu beschleunigen und die Basis in kürzerer Zeit wiederherzustellen.

Grundlagen der Basis verstehen

Wenn ein Unternehmen oder Person kauft eine Beteiligung an einer Partnerschaft mit geschätzten Vermögenswerten, ihre „externe Basis“ in der Immobilie erhöht sich auf den Kaufpreis. Anschließend kann das Unternehmen oder die Person steuerpflichtige Gewinne auf Partnerschaftsebene reduzieren oder sogar eliminieren, wenn sie die Immobilie in Zukunft verkauft

Im Allgemeinen erhöhen Partner oder Mitglieder von Pass-Through-Unternehmen in der Regel ihre Basis für Partnerschaftsinteressen durch Partnerschaftsbeiträge und steuerpflichtiges und steuerfreies Einkommen. Ihre Basis für Zinsen verringert sich aufgrund von nicht abzugsfähigen Ausschüttungen Kosten und abzugsfähige Verluste. Wenn bestehende Partner ihre Anteile an Immobilien verkaufen, die Eigentum der Partnerschaft sind, werden sie in der Regel einen Gewinn oder Verlust erfassen, während die Basis des neuen Partners in der Immobilie wird den Kaufpreis, den er oder sie bezahlt hat. Wenn die Immobilie hoch geschätzt wird, wird die externe Basis des Käufers im Rahmen des Partnerschaftsinteresses die interne Basis in diesen Vermögenswerten bei weitem übersteigen. Letztendlich kann dies dem neuen Partner das Recht auf sofortige Abschreibungen entziehen und ihm den Vorteil einer zusätzlichen Basis aufschieben, bis die zugrunde liegende Immobilie verkauft wird.

Eine Wahl von 754 schließt die Lücke zwischen innerer und äußerer Basis, indem er sofort tritt -Um die Basis des verbleibenden Gesellschaftsvermögens zu erhöhen oder zu verringern. Dies gibt dem Unternehmen die Möglichkeit, die Partner auszugleichen und ihnen einen Steueranspruch zu gewähren. Mit diesem Steueranspruch kann der neue Partner die Steuer auf Gewinne und Verluste reduzieren oder eliminieren, die sich bereits in dem Preis widerspiegelt, den er beim Verkauf des Vermögenswerts für die Gesellschaftszinsen gezahlt hat. Wenn sich die Anpassung auf abschreibungsfähige oder amortisierbare Immobilien wie Immobilien bezieht, kann der neue Partner diese Abzüge im Jahr der Wahl vornehmen, anstatt darauf zu warten, seine Basis wiederzugewinnen, wenn die Immobilie übertragen oder verkauft wird die Zukunft.

Ausnahmen von diesen Regeln bestehen für „erhebliche Basisreduzierungen“ und „erhebliche eingebaute Verluste“, die eine Herabsetzung der Basis erfordern, selbst wenn keine 754 Wahlen stattfinden, wenn eine von Eines der folgenden Kriterien ist erfüllt:

1. Die Partnerschaft weist einen integrierten Verlust von 250.000 USD oder mehr auf.
2. Es erfolgt eine Abwärtskorrektur von 250.000 USD oder mehr. oder
3. Bei der Übertragung oder dem Verkauf handelt es sich um eine gewählte Investmentpartnerschaft, z. B. einen Hedgefonds.

Darüber hinaus weist die Partnerschaft einen erheblichen Verlust auf auf eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen, wenn entweder a) die angepasste Basis der Partnerschaft in der Gesellschaftsimmobilie den beizulegenden Zeitwert der Immobilie um mehr als 250.000 USD übersteigt (Code Sec. 743 (d) (1) (A), geändert durch Steuersenkungen von 2017 und Jobs Act §13502 (a)) oder b) dem übernehmenden Partner würde ein Verlust von mehr als 250.000 USD zugeteilt, wenn das Gesellschaftsvermögen unmittelbar nach der Übertragung gegen Barzahlung in Höhe ihres beizulegenden Zeitwerts verkauft würde.

Unter all diesen Umständen gelten Anti-Stuffing-Regeln, um die Fähigkeit eines Käufers einzuschränken, von überbewerteten Nettobetriebsverlusten (NOLs) und NOLs zu profitieren, die in Jahren vor dem Kaufdatum verdient wurden.

Funktionsweise einer 754-Wahl

Nehmen wir an, dass die Partner A, B und C im Jahr 2000 jeweils 100 US-Dollar als Gegenleistung für eine 1/3 Beteiligung an Donut LL beisteuern C.Donut kauft einen Vermögenswert von 300 USD, der linear über 10 Jahre abschreibbar ist, und verdient 900 USD Einkommen vor Abschreibung in den ersten 5 Jahren. Donut verteilt im Jahr 2005 600 USD dieses Betrags an jeden Partner und stellt ihm eine interne Basis von 450 USD zur Verfügung (300 USD Vermögen – 150 USD Abschreibung + 900 USD Einkommen – 600 USD Ausschüttung). Dieser Betrag entspricht der Summe der individuellen externen Basis jedes Partners (150 x 3 USD) für seine oder ihre Partnerschaftsinteressen.

Bedenken Sie nun, dass Partner C 2006 seine gesamte 1/3 Beteiligung an Donut LLC an New verkauft Partner D für 250 USD in bar. Partner C wird einen Kapitalgewinn von 100 USD aus seiner persönlichen Steuererklärung für 2006 erzielen (250 USD Verkaufspreis – 150 USD Basis). Anschließend übernimmt Partner D das Kapitalkonto von Partner C in Höhe von 150 USD, was seinen anteiligen Anteil an seiner Basis (250 USD) am Vermögen von Donut LLC um 100 USD übersteigt.

Wenn Donut in den Jahren 2006 bis 2016 die Gewinnschwelle erreicht und veräußert Von der Immobilie ohne eine Wahl nach Section 754 am 1. Januar 2017 wird Partner D seine Außenbasis oder 100 USD (Kaufpreis über „Innenbasis“) erst im Jahr der Liquidation zurückerhalten.

Hatte Donut LLC hat in seiner Steuererklärung für 2006 eine Wahl nach Section 754 durchgeführt. Partner D hätte seine Differenz zwischen 100 USD und 100 USD als ordentlichen Abschreibungsabzug jedes Jahr zurückgezahlt, bis die zusätzliche Basis vollständig wiederhergestellt war. Der endgültige Verkauf des Vermögenswerts im Jahr 2017 Dies hätte für alle Partner den gleichen Gewinn zur Folge. Ohne die Wahl 754 hätte Partner D in den Jahren 2006 bis 2016 den Vorteil rechtzeitiger Abzüge verpasst.

Durchführung einer Section 754-Wahl

Wahlen gemäß Abschnitt 754 stehen nur Partnerschaften und LLCs zur Verfügung besteuert als Personengesellschaften, für die die Erträge und Verluste des Unternehmens an jeden Partner weitergegeben werden. Eine gültige Wahl erfordert die strikte Einhaltung der Verfahrensrichtlinien, einschließlich der Einreichung einer schriftlichen Erklärung bei der Steuererklärung der Partnerschaft in dem Jahr, in dem die Verteilung oder der Verkauf erfolgte. Da die Wahl auf Unternehmensebene erfolgt, muss die Erklärung den Namen und die Adresse der Partnerschaft enthalten und eine Erklärung enthalten, die die Partnerschaft gemäß Abschnitt 754 wählt, um die Bestimmungen von Abschnitt 734 (b) und Abschnitt 743 (b) anzuwenden ). Sobald die Wahl getroffen wurde, bleibt sie für alle zukünftigen Jahre in Kraft, es sei denn, die Partnerschaft beantragt und erhält die IRS-Genehmigung zum Widerruf.

Die Entscheidung, eine Wahl nach Section 754 durchzuführen, kann kompliziert und belastend sein. Es kann sich jedoch lohnen, den Steuerabzug eines Partners nach einem Verkauf, Umtausch oder einer Liquidation von Partnerschaftsanteilen zu beschleunigen. Diese Entscheidung wird jedoch am besten unter Anleitung professioneller Buchhalter getroffen.

Die Berater und Buchhalter von Berkowitz Pollack Brant arbeiten mit nationalen und internationalen Unternehmen zusammen, um die gesetzlichen Compliance-Verpflichtungen zu erfüllen, die Rentabilität zu optimieren und die Steuereffizienz aufrechtzuerhalten.

Über den Autor: John G. Ebenger, CPA, ist Direktor in der Praxis für Immobiliensteuerdienstleistungen von Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPAs. Er arbeitet mit Entwicklern, Landbesitzern, Investmentfonds und anderen Immobilienfachleuten sowie vermögenden Unternehmern mit komplexen Beteiligungen zusammen. Er kann im Büro der CPA-Firma in Boca Raton, Florida, unter (561) 361-2000 oder [email protected] erreicht werden.

Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen können sich aufgrund weiterer Interpretationen von ändern Steuergesetze und nachfolgende Leitlinien des Internal Revenue Service.