Bezahlbares Wohnen ist den Stadtführern und Stadtbewohnern im ganzen Land ein Anliegen. Bürgermeisterin Muriel Bowser bemerkte kürzlich, dass „hohe Kosten unsere größte Herausforderung und Ungleichheit sind“. Sie ist nicht allein, wenn es darum geht. Eine kürzlich durchgeführte Umfrage unter über 100 Bürgermeistern ergab, dass bezahlbarer Wohnraum das Hauptproblem ist, und eine bevorstehende Umfrage zeigt, dass 85 Prozent der Amerikaner der Meinung sind, dass der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum eine „oberste nationale Priorität“ sein sollte.

Der Distrikt verfügt über eine Reihe robuster Instrumente, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten, doch die starken Marktkräfte treiben die Mieten und Immobilienpreise weiter in die Höhe, was es vielen Familien schwer macht, weiterhin in DC zu leben und viele zu verlassen von Vertreibung oder Obdachlosigkeit bedroht. Die Bewältigung der Herausforderung von bezahlbarem Wohnraum in DC ist das wichtigste Problem, das sich auf die Stabilität von Familien und Gemeinden auswirkt, und der Schlüssel zu der Art von Stadt, in der DC sein wird / p>

‚Erschwinglich‘ für wen?

Im Grunde genommen gilt Wohnen als erschwinglich, wenn ein Haushalt nicht mehr als 30 Prozent seines Einkommens für Wohnen und Versorgung ausgibt. Aber das wirft die Frage auf: Erschwinglich für wen?

Um zu verstehen, was Entwickler und politische Entscheidungsträger meinen, wenn sie sagen, dass sie bezahlbaren Wohnraum entwickeln, müssen Sie nach dem Einkommensniveau der Familien fragen, die sie unterbringen werden. Was für jemanden mit einem Einkommen von 25.000 US-Dollar erschwinglich ist, unterscheidet sich stark von dem, was für einen Haushalt mit einem Einkommen von 100.000 US-Dollar erschwinglich ist (AMI). Das ist das Einkommen für den mittleren Haushalt in der Region DC, zu der nicht nur DC, sondern auch die Vororte gehören. Derzeit beträgt der AMI in der Region Washington 117.200 USD für eine vierköpfige Familie.

Einige Leute argumentieren, dass es nicht sinnvoll ist, bezahlbare Wohnungsbauprogramme in DC mit viel höheren regionalen Einkommen zu definieren, was ein fairer Punkt ist. Bis sich dies ändert, ist die wichtige Frage der Prozentsatz des AMI, auf den ein bestimmtes Programm abzielt.

Einige Programme, wie der öffentliche Wohnungsbau, dienen in erster Linie Haushalten mit „extrem niedrigem Einkommen“, die weniger als 30 Prozent des AMI verdienen oder 35.000 US-Dollar für eine vierköpfige Familie in DC. Dies schließt viele Einwohner mit festem Einkommen ein. Andere Programme helfen Familien mit „sehr geringem Einkommen“ – unter 58.600 USD in DC für eine vierköpfige Familie – oder „Familien mit niedrigem Einkommen“ – unter 94.000 US-Dollar Dies ermöglicht es Entwicklern manchmal, ihre bezahlbare Wohnverpflichtung mit Wohnungen zu erfüllen, die für mehr als 2.000 USD pro Monat vermietet werden.

Während Familien mit vielen Einkommen in DC Wohnprobleme haben, wo die Durchschnittsmiete 1.500 USD beträgt, sind die schwerwiegendsten Probleme Die meisten DC-Familien mit einem Einkommen von weniger als 30 Prozent des AMI geben mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Miete aus, was bedeutet, dass viele von der Räumung bedroht sind. Über 25 Prozent der Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 50 Prozent des AMI geben ebenfalls Geld aus mehr als die Hälfte ihres Einkommens auf re nt. Über diesem Einkommensniveau befinden sich nur sehr wenige Familien in dieser schlimmen Situation.

Ein weiterer wichtiger Aspekt von „bezahlbarem Wohnraum für wen?“ ist die Art der entwickelten Einheit. Viele neue erschwingliche Wohneinheiten sind mit zwei Schlafzimmern oder kleiner und ersetzen ältere Gebäude mit größeren Einheiten. Ohne den Bau von Einheiten, die den Bedürfnissen von Familien mit Kindern entsprechen, kann sogar bezahlbarer Wohnraum zur Vertreibung beitragen.

Warum ist bezahlbarer Wohnraum wichtig?

Wohnstabilität ist die Grundlage für Gesundheit und Wohlbefinden für alle Ein sicherer und erschwinglicher Ort, an dem man zu Hause anrufen kann, ist untrennbar mit positiven Lebensergebnissen in Bezug auf Schulleistung, Arbeitsplatzerhaltung, körperliche und geistige Gesundheit und wirtschaftliche Sicherheit verbunden. Dies stellt sicher, dass Familien nicht gezwungen sind, schwierige Entscheidungen zwischen der Zahlung der Miete oder der Bereitstellung zu treffen Andere wichtige Dinge wie Lebensmittel. Bezahlbarer Wohnraum bedeutet, dass sich Familien keine Sorgen um Räumung oder Obdachlosigkeit machen müssen. Wenn Einzelpersonen und Familien nicht den größten Teil ihres Einkommens für Wohnraum zahlen müssen, können sie mehr für die Unterstützung der lokalen Wirtschaft ausgeben.

Unser nationales Haus Die Landschaft spiegelt die öffentliche Politik und private Maßnahmen wider, die in der Vergangenheit weißen Familien mit Wohneigentumsmöglichkeiten zugute kamen, während schwarze Familien auf Mietwohnungen in weniger wünschenswerten Stadtteilen beschränkt waren. Im Distrikt werden fast 90 Prozent der Haushalte mit extrem niedrigem Einkommen, die mindestens die Hälfte ihres Einkommens für Wohnzwecke ausgeben, von einer farbigen Person geführt. Weniger als ein Prozent der jüngsten neuen bezahlbaren Wohnungen in DC werden westlich des Rock Creek Park gebaut, wo reichlich Zugang zu leistungsstarken Schulen, Erholungsräumen und gesunden Lebensmitteln besteht. Und 88 Prozent der Erwachsenen, die von Obdachlosigkeit betroffen sind, sind schwarz.

Welche Werkzeuge haben wir für bezahlbaren Wohnraum?

Dank eines soliden Satzes an Wohnraumwerkzeugen in DC kommt bezahlbarer Wohnraum in vielen Formen. Es gibt viele erschwingliche Wohnungen, von denen Sie wahrscheinlich nichts wissen.Hier eine Liste:

• Housing Production Trust Fund (HPTF) – DCs größtes Tool für erschwingliches Wohnen bietet kostengünstige Kredite und Zuschüsse für den Bau und die Erhaltung erschwinglicher Häuser.
• Local Rent Supplement Program (LRSP) – Monatliche Mietzuschüsse decken die Differenz zwischen der Miete, die sich eine Familie leisten kann, und der vollen Miete ab.
• Sozialer Wohnungsbau – Der von der Bundesregierung finanzierte öffentliche Wohnungsbau bietet einen starken Schutz für Mieter, einschließlich niedriger Mieten, die sich an Einkommensänderungen und einzigartige Mieterrechte anpassen.
• Housing Choice Voucher Program (HCV) – Dieses Bundesprogramm funktioniert ähnlich wie das LRSP-Programm von DC.
• Inclusionary Zoning – Dieses Programm erfordert, dass Entwicklungen auf dem privaten Markt einen Teil ihrer Gebäude als erschwinglich beiseite legen, und zwar zu 80 Prozent AMI für Wohneigentum und zu 60 Prozent AMI für Mieten. Die Stadt veranstaltet eine Lotterie zur Zuteilung von IZ-Einheiten.
• Öffentliche Landverfügbarkeit – Wenn DC öffentliches Land für die Wohnbebauung verkauft, muss bis zu einem Drittel der neuen Einheiten für die Lebensdauer des Gebäudes erschwinglich sein.
• Gesetz über die Kaufgelegenheit von Mietern (TOPA) und das Gesetz über Kaufgelegenheiten von Distrikten (DOPA) – TOPA ermöglicht Mieterverbänden den ersten Versuch, ihr Gebäude zu kaufen, wenn es auf den Markt kommt. Wenn der Versuch der Mieter fehlschlägt, kann der Distrikt eingreifen und einige erschwingliche Wohnungen erhalten.
• Erstes Recht auf Kaufhilfe (FRPAP) – Das Programm von DC bietet Unterstützung, um einkommensschwachen Mietern bei der Ausübung von TOPA-Rechten zu helfen.
• LIHTC (Low Income Housing Tax Credit) – Dies ist das größte Bundesprogramm zur Subventionierung des Baus von Wohnungen unter dem Marktpreis.

Wie passt bezahlbarer Wohnraum in DCs? Budget?

Bürgermeisterin Bowser machte bezahlbaren Wohnraum zu einem Markenzeichen ihrer Verwaltung, mit einer Zusage von 100 Millionen US-Dollar für den Housing Production Trust Fund in ihrer ersten Amtszeit und jetzt 130 Millionen US-Dollar für das nächste Jahr sowie Investitionen in Ende der Obdachlosigkeit.

Trotz dieser Investitionen macht der Wohnungsbau immer noch einen relativ kleinen Teil des Budgets von DC aus – nur drei Prozent. Und der Betrag, den DC für bezahlbaren Wohnraum bereitstellt, 233 Millionen US-Dollar, ist weit weniger als die 1,8 Milliarden US-Dollar, die für Schulen ausgegeben werden, und die 1 Milliarde US-Dollar, die für die öffentliche Sicherheit ausgegeben werden.

Wie können wir diese Instrumente stärken?

Die Bemühungen des Distrikts, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten, sind lobenswert, erreichen aber nur einen kleinen Teil der bedürftigen Familien. Fast 50.000 Familien stehen auf der Warteliste der DC Housing Authority für Sozialwohnungen, und über 6.000 Erwachsene und Kinder sind obdachlos. Der Distrikt kann Schritte unternehmen, um seine vielen erschwinglichen Wohninstrumente zu stärken.

Erstens kann er die Bewohner mit dem niedrigsten Einkommen ansprechen und ihre Bedürfnisse voll erfüllen. DC hat in den letzten vier Jahren nur 3.000 Einheiten geschaffen, die für Familien mit extrem niedrigem Einkommen erschwinglich sind. Es würde 230 Millionen US-Dollar an neuen Mitteln des Housing Production Trust Fund pro Jahr erfordern, um uns auf den Weg zu bringen, ihre Bedürfnisse in den nächsten zehn Jahren zu erfüllen. Der Distrikt muss auch das lokale Mietzuschlagsprogramm erheblich ausweiten, um mehr Familien mit niedrigem Einkommen dabei zu helfen, die Mieten auf ein erschwingliches Niveau zu senken.

Zweitens sollte er den öffentlichen Wohnungsbau reparieren und erhalten. Mehr als 6.500 der öffentlichen Wohneinheiten von DC, 78 Prozent des Portfolios, befinden sich in einem bedauerlichen Zustand und benötigen „erhebliche Kapitalverbesserungen“ wie neue Dächer oder HLK-Einheiten. Diese Korrekturen würden 1,3 Milliarden US-Dollar erfordern, aber das Budget des letzten Jahres umfasste nur 3,25 Millionen US-Dollar. Der Distrikt sollte die Mittel für Reparaturen erhöhen und gleichzeitig sicherstellen, dass die derzeitigen Bewohner von Sozialwohnungen durch Sanierungsbemühungen nicht verdrängt werden.

Drittens sollte er eine gerechtere Stadt planen und gestalten. Das DC Office of Planning (OP) ist Bei der Aktualisierung des umfassenden Plans, der die Landnutzungsentscheidungen einschließlich der Wohnungspolitik regelt, ist es wichtig, dass das OP der gerechten Platzierung von erschwinglichem Wohnraum Vorrang einräumt, damit Bewohner mit niedrigem Einkommen den gleichen Zugang zu leistungsfähigen Schulen und Lebensmittelgeschäften haben , Transport, florierende Geschäftskorridore und andere Annehmlichkeiten in der Nachbarschaft als die reichsten Einwohner von DC.