Udlejere står over for alle mulige valg. En vigtig beslutning, der kan påvirke deres lejevirksomhed, er at bestemme længden af lejekontrakten. De fleste almindelige lejeaftaler gælder for 12 eller 18 måneder, selvom lejekontrakter i seks måneder og to år også er mulige.

En anden mulighed er noget, der kaldes en måned til måned lejeaftale, som giver fleksibilitet for begge udlejer og lejer. Der er fordele og ulemper ved at gennemføre denne form for lejekontrakt. Lad os først diskutere møtrikkerne på en måned til måned lejeaftale.

Hvad er en måned til måned lejeaftale, og hvordan fungerer den?

En lejekontrakt er en lejekontrakt er en lejekontrakt, ikke? For det meste ja. Nogle fagfolk forbeholder sig udtrykket “lejeaftale” for lejemål, der er 12 måneder eller længere. I mellemtiden henviser en “lejeaftale” til kortsigtede eller månedlige lejemål. Det er virkelig et spørgsmål om semantik, da både måned til måned og længerevarende lejemål vil omfatte mange lignende klausuler, såsom:

• Krav til depositum
• Sanktioner for forsinket lejebetaling
• Forsikringskrav
• Kæledyrspolitik

En måned til måned lejeaftale varer typisk, som navnet antyder, i 30 dage. I modsætning til en langvarig lejekontrakt involverer det typisk en automatisk fornyelse, medmindre lejer eller udlejer giver besked om ikke-fornyelse, ifølge Rocket Lawyer. De fleste månedlige lejeaftaler kræver 30 dages varsel af enten udlejer eller lejer, selvom dette kan variere afhængigt af lokal lovgivning.

Hvornår vil du bruge en måned til måned lejeaftale?

En måned til måned lejeaftale kan gælde i en række scenarier. Nogle langsigtede leasingaftaler inkluderer en måned til måned-option, efter at den oprindelige aftale udløber. Dette kommer normalt i spil, når en lejer vælger ikke at underskrive en ny lejekontrakt, men ikke har planer om straks at forlade lejen. Den eksisterende lejekontrakt angiver typisk, hvordan ordningen måned til måned fungerer, såsom om lejeren skal betale en præmie over lejebeløbet i den oprindelige lejekontrakt. Lokal lovgivning kan også have indflydelse på vilkårene for en månedlig lejekontrakt.

I andre tilfælde kan en udlejer beslutte at gennemføre en måned til måned lejeaftale på grund af det høje lejepotentiale i et givet kvarter, behandle ejendommen som en ferieudlejning eller for at imødekomme de studerendes befolkning i en universitetsby.

Mens udlejere bliver nødt til at beslutte, hvilken tilgang der fungerer bedst for dem, er der nogle almindelige fordele og ulemper at overveje.

Fordele ved en måned til måned lejeaftale

Flere penge

En af de største potentielle fordele ved at vælge måned til måned lejeaftaler er yderligere indtjeningspotentiale. Måned til måned lejekontrakter kan muligvis give dig mulighed for at opkræve mere for leje hver måned, ifølge Rocket Lawyer. Det skyldes, at kortsigtede lejemål medfører større risiko for udlejeren, da lejere kan flytte ud når som helst med ordentlig varsel.

Elizabeth Colegrove, der skriver bloggen The Reluctant Landlord, siger, at hun opkræver en måned til måned præmie på $ 300. På ejendomswebstedet BiggerPockets sagde udlejere, der diskuterede netop dette emne, at de også opkrævede en præmie fra måned til måned, der spænder fra $ 100 til $ 300 pr. Måned eller en procentdel af den månedlige sats, såsom 8 procent.

Ikke alle går ind for lejepriser for vandreture for månedlige lejere. På BiggerPockets-forummet siger Marcia Maynard, der ejer næsten 20 boligenheder (huse og duplekser) med sin mand i Vancouver, Washington, at de opkræver den samme sats uanset længden af lejekontrakten. De opkræver et flytningsgebyr til dækning af omkostningerne ved lejeromsætning.

“De fleste af vores lejere forbliver på lang sigt uanset,” skriver hun. “De, der bliver kortsigtede, har normalt ikke planer om at være korte sigt, det er bare, at omstændighederne ændrer sig for dem, og de bevæger sig. De bevæger sig på deres egen tidsramme, uanset om vi havde en lejekontrakt eller ej, så det gør det bare lettere for os alle. ”

Fleksibilitet

Maynard henviser til en anden fordel ved månedlige lejemål: fleksibilitet. Ved ikke at være låst i en langvarig lejekontrakt har udlejere flere muligheder med hensyn til hvad de kan gøre med ejendommen og til at ændre lejevilkårene, normalt ved at give en ordentlig varsel.

Rocket Lawyer bemærker, at på varme markeder, hvor huslejen stiger hurtigt og lejerne er rigelige, giver en kortere lejeaftale udlejere mulighed for at holde huslejer sammenlignelige med andre i nylige Zillow-undersøgelser viste, at husstande betalte 47% mere i leje i 2015 (et gennemsnit på næsten $ 4.000 årligt ) end lejere, der fornyede lejekontrakter i mindst fem år.

For udlejere, der lejer en primærbolig, giver en månedlig lejekontrakt dem mulighed for at flytte tilbage til deres hjem meget lettere over en langvarig lejekontrakt. Nogle udlejere vil muligvis have fleksibiliteten ved at have en tom enhed til rådighed eller evnen til at leje den som et feriehus eller udøvende leje, normalt fuldt møbleret.

Adresse Problem Lejere

En måned -til månedlig leje tilbyder et ekstra lag af fleksibilitet, som nogle udlejere måske finder særlig tiltalende. Det giver en måde at slippe af med en sen betalende lejer eller en lejer, der ikke respekterer ejendommen hurtigere end en langvarig lejekontrakt. “Du … har mulighed for at opsige en lejekontrakt, når du vælger, når du først har givet en 30-dages varsel til lejeren,” ifølge Rocket Lawyer.

Omvendt en måned til måned leje aftale kan være en god måde at teste, om en lejer passer godt til en ejendom på lang sigt. Hvis lejeren viser sig at være en god lejer, er det altid muligt at underskrive en langsigtet lejekontrakt senere.

Uanset din tilgang, skal du sørge for at finde de bedste lejere til din leje. TransUnion SmartMove kan hjælpe med sin omfattende screeningproces, der tilbyder en lejekreditrapport, en lejers kriminelle baggrundskontrol og udkastningskontrol.

Ulemper ved en måned til måned lejeaftale

Omsætningsomkostninger

Lejeromsætning kan være Enheder skal i det mindste rengøres. De kan også kræve et nyt lag maling, nyt tæppe eller endda betydelige reparationer, afhængigt af hvordan de tidligere lejere forlod ejendommen. Det tager også tid og penge til at annoncere, vise og udfylde en ledig stilling. Og selvfølgelig er der omkostningerne ved screening af lejere, potentielt flere gange hvert år.

Tab af indkomst

En tom enhed betyder tab af indkomst. Som Rocket Lawyer bemærker, “På et lejemarked med lavere belægningsgrad kan den potentielt høje omsætning forbundet med kortere lejeaftaler vise sig at være problematisk, da nye lejere muligvis ikke er klar. En lejlighed uden en lejekontrakt svarer til tab af lejeindtægter.”

Colegrove, den tilbageholdende udlejer, siger, at huslejer i nogle områder svinger efter sæson. Der er tidspunkter af året, hvor efterspørgslen er højere, og andre når den er lavere. “Derfor er det virkelig vigtigt at se på markedet eller du bliver muligvis mindre end normalt på grund af den tid på året, du har en ledig stilling, ”skriver hun.

Usikkerhed

En måned til måned lejeaftale betyder, at en udlejer er altid 30 dage væk fra at have en tom enhed. Det kan hindre en udlejeres evne til at planlægge på lang sigt, både professionelt og personligt. Colegrove siger, at hun forsøger at planlægge tilgængeligheden af leje omkring sin tidsplan, når det er muligt. Hun rådgiver: “Sæt dine lejekontrakter på lange perioder, når det bliver en stressende periode for at forhindre, at dette bliver en ekstra stressor.”

Konklusion

Måned til måned lejeaftaler giver stor fleksibilitet for både udlejere og lejere, men der er en række faktorer, der skal overvejes, inden de underskriver på den stiplede linje. uger eller forstyrre personlige planer. Markedsforhold og individuelle præferencer med hensyn til indkomstsikkerhed kan være de største faktorer for at beslutte mellem månedlige lejeaftaler og langvarige leasingaftaler.