Sendt den 4. februar 2020 af John Ebenger
Salg, udveksling eller likvidation af partnerskabsinteresse i værdsat ejendom, såsom fast ejendom, er en almindelig begivenhed blandt partnere og medlemmer af partnerskaber og LLC’er, der beskattes som partnerskaber. Uanset om det skyldes uenigheder mellem partnerne, en partners død eller skilsmisse eller tilføjelsen af nye partnere, kan disse transaktioner resultere i en uoverensstemmelse mellem en ejendoms dagsværdi (FMV) og dens grundlag, hvilket i sidste ende kan påvirke skattebehandlingen af hver partners rapporterede indkomst, gevinster og tab. For at afhjælpe dette kan et partnerskab foretage et 754 valg i henhold til Internal Revenue Code afsnit 743 (b) og 734 (b) for at udligne købers basis i den købte partnerskabsinteresse i ejendom (uden for basis) og købers andel af grundlaget for aktiver inden for partnerskabet netto af passiver (indenfor basis).
Selv om dette valg kan være noget komplekst og tidskrævende, giver det en indgående partner et step-up eller step-down i basis for at afspejle FMV af ejendommen på tidspunktet for overførslen undladelse af at foretage et 754-valg kan repræsentere en forpasset mulighed for en partner til at fremskynde fradrag og genvinde basis på en kortere periode.
Forstå de grundlæggende baser
Når en enhed eller person køber en interesse i et partnerskab med værdsatte aktiver, dets “eksterne basis” i ejendommen stiger til købsprisen. Efterfølgende kan virksomheden eller personen reducere eller endda eliminere skattepligtige gevinster på partnerskabsniveau, når de sælger ejendommen i fremtiden .
Generelt vil partnere eller medlemmer af pass-through-enheder typisk øge deres basis i partnerskabsinteresser gennem partnerskabsbidrag og skattepligtig og skattefritaget indkomst. Deres basis i interessen falder på grund af udlodninger, der ikke er fradragsberettigede Derfor vil, når eksisterende partnere sælger deres interesser i ejendom, der ejes af partnerskabet, typisk indregne gevinst eller tab, mens den nye partners basis i ejendommen bliver købsprisen, som han eller hun betalte. Hvis ejendommen er meget værdsat, vil købers udvendige basis i partnerskabsinteressen langt overstige det indvendige grundlag i disse aktiver. I sidste ende kan dette fjerne den nye partners rettigheder til øjeblikkelige afskrivninger og udskyde hans eller hendes fordel af yderligere basis, indtil den underliggende ejendom er solgt.
Et 754-valg bygger bro mellem indvendigt og udvendigt ved straks at træde -op eller nedtrapning af grundlaget for de resterende partnerskabsaktiver. Dette giver virksomheden mulighed for at udligne partnerne og give dem et skatteaktiv. Dette skatteakt tillader den nye partner at reducere eller eliminere skatten på gevinster og tab, der allerede afspejles i den pris, han eller hun betalte for partnerskabsrenterne, når aktivet sælges. Derudover, når justeringen vedrører afskrivningsbar eller amorterbar ejendom, såsom fast ejendom, kan den nye partner begynde at tage disse fradrag i det år, valget foretages, snarere end at vente på at inddrive sit grundlag, når ejendommen overføres eller sælges i fremtiden.
Der findes undtagelser fra disse regler for “betydelige basisreduktioner” og “betydelige indbyggede tab”, der kræver en nedtrapning i basis, selv i fravær af et 754-valg, når et af et af følgende kriterier er opfyldt:
- partnerskabet har et indbygget tab på $ 250.000 eller mere;
- der er en nedjustering på $ 250.000 eller mere; eller
- Overførslen eller salget involverer et valg af investeringspartnerskab, såsom en hedgefond.
Derudover har partnerskabet et betydeligt indbygget tab med hensyn til til en overførsel af partnerskabsinteresse, hvis enten a) partnerskabets justerede grundlag i partnerskabsejendom overstiger ejendommens markedsværdi med mere end $ 250.000 (kode sek. 743 (d) (1) (A) som ændret ved 2017 skattebesparelser og Jobs Act §13502 (a)), eller b) tildelingspartneren ville blive tildelt et tab på mere end $ 250.000, hvis partnerskabets aktiver blev solgt for kontanter svarende til deres dagsværdi umiddelbart efter overførslen.
Under alle disse omstændigheder gælder regler for anti-stuffing for at begrænse en købers evne til at drage fordel af overvurderede nettodriftstab (NOL’er) og NOL’er optjent i år forud for købsdatoen.
Sådan fungerer en 754-valg
Antag, at partnerne A, B og C i 2000 bidrager $ 100 hver til gengæld for en 1/3 interesse i Donut LL C.Donut køber et $ 300-aktiv, der kan afskrives over 10 år på den lineære metode og tjener $ 900-indkomst før afskrivning i løbet af de første 5 år. Donut distribuerer $ 600 af dette beløb til hver partner i 2005 og giver det et indvendigt grundlag på $ 450 ($ 300 aktiv – $ 150 afskrivninger + $ 900 indkomst – $ 600 distribution). Dette beløb svarer til summen af hver partners individuelle eksterne basis ($ 150 X 3) i hendes eller hendes partnerskabsinteresser.
Overvej nu, at i 2006 sælger Partner C hele sin 1/3 interesse i Donut LLC til New Partner D for $ 250 kontant. Partner C vil have en kapitalgevinst på $ 100 på hans personlige selvangivelser i 2006 ($ 250 salgspris – $ 150 basis). Derefter overtager Partner D Partner C’s kapitalkonto på $ 150, hvilket overstiger $ 100 hans forholdsmæssige andel af hans basis ($ 250) i Donut LLCs aktiver.
Hvis Donut går i stykker i årene 2006 til 2016 og disponerer af ejendommen uden et sektion 754-valg den 1. januar 2017, vil Partner D ikke inddrive sit eksterne grundlag eller $ 100 (købspris ud over “indvendig basis”) før likvidationsåret. Donut LLC foretog et sektion 754-valg i sine 2006-selvangivelser, Partner D ville have inddrevet sin indvendige / udvendige basisforskel på $ 100 som et almindeligt afskrivningsfradrag på $ 10 hvert år, indtil det yderligere grundlag var fuldt inddrevet. Det ultimative salg af aktivet i 2017 ville resultere i den samme gevinst for alle partnere. Uden 754-valget ville Partner D have gået glip af fordelen ved rettidige fradrag i årene 2006 til 2016.
Sådan foretages en sektion 754 valg
Valg af sektion 754 er kun tilgængeligt for partnerskaber og LLC’er beskattes som partnerskaber, for hvilke enhedens indtægter og tab overføres til hver partner. Et gyldigt valg kræver streng overholdelse af proceduremæssige retningslinjer, herunder indgivelse af en skriftlig erklæring med partnerskabets selvangivelse i det år, hvor distributionen eller salget fandt sted. Da valget foretages på enhedsniveau, skal erklæringen angive partnerskabets navn og adresse, og det skal indeholde en erklæring, som partnerskabet vælger i henhold til afsnit 754 til at anvende bestemmelserne i afsnit 734 (b) og § 743 (b) ). Når valget er foretaget, forbliver det i kraft i alle fremtidige år, medmindre partnerskabet ansøger om og modtager IRS-godkendelse til at tilbagekalde det.
Beslutningen om at foretage et valg i sektion 754 kan være kompliceret og besværligt, men det kan være en indsats værd at fremskynde en partners skattefradrag efter salg, udveksling eller likvidation af partnerskabsinteresser. Imidlertid opnås denne beslutning bedst under vejledning af professionelle revisorer.
Rådgivere og revisorer med Berkowitz Pollack Brant arbejder sammen med indenlandske og internationale virksomheder for at overholde lovgivningsmæssige overholdelsesforpligtelser, optimere rentabiliteten og opretholde skatteeffektivitet. / p>
Om forfatteren: John G. Ebenger, CPA, er direktør i Berkowitz Pollack Brant Advisors + CPA’er i ejendomsskatteservice. Han arbejder med udviklere, jordbesiddere, investeringsfonde og andre ejendomsprofessionelle samt højværdige iværksættere med komplekse beholdninger. Han kan nås på CPA-firmaets Boca Raton, Fla., Kontor på (561) 361-2000 eller [email protected].
Oplysningerne i denne artikel kan ændres baseret på yderligere fortolkning af skattelovgivning og efterfølgende vejledning udstedt af Internal Revenue Service.
