Overkommelige boliger er hovedet hos byledere og bybeboere over hele landet. Borgmester Muriel Bowser bemærkede for nylig, at “høje omkostninger er vores største udfordring og ulighed.” Hun er ikke alene om at føle sig sådan. En nylig undersøgelse af over 100 borgmestre fandt, at billige boliger var deres nummer et spørgsmål, og en kommende meningsmåling afslører, at 85 procent af amerikanerne mener, at adgang til overkommelige boliger skal være en “højeste nationale prioritet. ”

Distriktet har et robust sæt værktøjer til at skabe og bevare overkommelige boliger, men stærke markedskræfter fortsætter med at skubbe husleje og boligpriser op, hvilket gør det svært for mange familier at fortsætte med at bo i DC og efterlader mange i fare for fordrivelse eller hjemløshed. At tackle DCs udfordring til overkommelige boliger er det vigtigste spørgsmål, der påvirker stabiliteten i familier og samfund, og nøglen til, hvilken slags by DC der vil være.

‘Overkommelig’ for hvem?

I sine mest basale vendinger betragtes boliger som overkommelige, når en husstand ikke bruger mere end 30 procent af sin indkomst på boliger og forsyningsselskaber. Men det rejser spørgsmålet: Overkommelig for hvem?

For at forstå hvad udviklere og politikere mener, når de siger, at de udvikler billige boliger, skal du spørge om indkomstniveauet for familier, de vil huse. Hvad der er overkommeligt for en person med en indkomst på $ 25.000, er meget forskellig fra det, der er overkommeligt for en husstand med $ 100.000 i indkomst.

I føderale og DC-overkommelige boligprogrammer er berettigelse baseret på, hvordan indkomst sammenlignes med områdets medianindkomst (AMI). Det er indkomsten for den midterste husstand i DC-regionen, som ikke kun inkluderer DC, men også forstæderne. I øjeblikket er Washington-regionens AMI $ 117.200 for en familie på fire.

Nogle mennesker hævder, at det ikke giver mening at definere overkommelige boligprogrammer i DC ved hjælp af meget højere regionale indkomster, hvilket er et rimeligt punkt. Men indtil dette ændrer sig, er det vigtige spørgsmål den procentdel af AMI, som et givet program retter sig mod.

Nogle programmer, som f.eks. Offentlige boliger, tjener primært “ekstremt lavindkomst” husstande, der tjener under 30 procent af AMI eller $ 35.000 for en familie på fire i DC. Dette inkluderer mange beboere med faste indkomster. Andre programmer hjælper familier med “meget lav indkomst” – under $ 58.600 i DC for en familie på fire – eller “lavindkomst” familier – under $ 94.000 Dette giver undertiden udviklere mulighed for at leve op til deres overkommelige boligforpligtelser med lejligheder, der lejer for over $ 2.000 om måneden.

Mens familier med mange indkomster har boligudfordringer i DC, hvor medianlejen er $ 1.500, er de mest alvorlige problemer står over for ekstremt lavindkomsthusholdninger. De fleste DC-familier med indkomster under 30 procent af AMI bruger mere end halvdelen af deres indkomst på husleje, hvilket betyder, at mange er i fare for at blive udvist. Over 25 procent af husstande med indkomster under 50 procent af AMI bruger også mere end halvdelen af deres indkomst på re nt. Over dette indkomstniveau er meget få familier i denne alvorlige situation.

Et andet vigtigt aspekt af “overkommelige boliger til hvem?” er den slags enhed, der er udviklet. Mange nye overkommelige boligenheder er to-værelses eller mindre og erstatter ældre bygninger, der havde større enheder. Uden at bygge enheder, der opfylder behovene hos familier med børn, kan endda overkommelige boliger bidrage til fordrivelse.

Hvorfor er billige boliger vigtige?

Boligstabilitet er grundlaget for sundhed og velvære for alle at have et sikkert og overkommeligt sted at ringe hjem er iboende forbundet med positive livsresultater i skolens præstationer, jobretention, fysisk og mental sundhed og økonomisk sikkerhed. Det sikrer, at familier ikke tvinges til at træffe vanskelige beslutninger mellem at betale husleje eller yde andre væsentlige ting som mad. Overkommelig bolig betyder, at familier ikke behøver at bekymre sig om udkastelse eller hjemløshed. Når enkeltpersoner og familier ikke behøver at betale det meste af deres indkomst på boliger, kan de bruge mere på at støtte den lokale økonomi.

Vores nationale hus ng-landskabet afspejler offentlige politikker og private handlinger, der historisk fordelede hvide familier med boligejerskabsmuligheder, mens de begrænsede sorte familier til lejeboliger i mindre ønskelige områder i byerne. I distriktet ledes næsten 90 procent af de ekstremt lavindkomsthusholdninger, der bruger mindst halvdelen af deres indkomst på boliger, af en farvet person. Mindre end en procent af de seneste nye overkommelige boliger i DC bygges vest for Rock Creek Park, hvor der er rigelig adgang til højtydende skoler, rekreative rum og sunde fødevarer. Og 88 procent af de voksne, der oplever hjemløshed, er sorte.

Hvilke værktøjer har vi til overkommelige boliger?

Takket være at have et solidt sæt boligværktøjer i DC, kommer billige boliger i mange former. Der er masser af billige boliger omkring dig, som du sandsynligvis ikke kender til.Her er en liste:

• Boligproduktion Trust Fund (HPTF) – DCs største boligværktøj til overkommelige priser yder billige lån og tilskud til at hjælpe med at opbygge og bevare overkommelige hjem.
• Lokalt huslejetilskudsprogram (LRSP) – Månedlige lejetilskud dækker forskellen mellem den husleje, en familie har råd til at betale, og den fulde husleje.
• Offentlige boliger – Finansieret af den føderale regering, offentlige boliger giver stærk beskyttelse til lejere, herunder lave huslejer, der tilpasser sig ændringer i indkomst og unikke lejerettigheder.
• Housing Choice Voucher Program (HCV) – Dette føderale program fungerer ligesom DCs LRSP-program.
• Inklusion Zoning – Dette program kræver udvikling på det private marked for at afsætte en andel af deres bygninger til overkommelige priser, til 80 procent AMI til boligejerskab og 60 procent AMI til leje. Byen driver et lotteri for at tildele IZ-enheder.
• Offentlig jorddisponering – Når DC sælger offentlig jord til boligudvikling, skal op til en tredjedel af de nye enheder være overkommelige i hele bygningens levetid.
• Lov om lejemulighed til køb (TOPA) og distriktsmulighed for købslov (DOPA) – TOPA giver lejersammenslutninger det første skud på at købe deres bygning, når den rammer markedet. Hvis lejernes forsøg mislykkes, kan distriktet gribe ind og bevare nogle overkommelige hjem.
• Første ret til købsprogram (FRPAP) – DC’s program yder hjælp til at hjælpe lejere med lavere indkomst med at udøve TOPA-rettigheder.
• Lavindkomstskatkredit (LIHTC) – Dette er det største føderale program til subsidiering af opførelse af lejligheder under markedsrente.

Hvordan passer billige boliger ind i DC’er Budget?

Borgmester Bowser gjorde overkommelige boliger til et kendetegn for hendes administration med en forpligtelse på 100 millioner dollars til Housing Production Trust Fund i sin første periode og nu foreslået 130 millioner dollars til næste år samt investeringer i afslutte hjemløshed.

Alligevel, selv med disse investeringer, er boliger stadig en relativt lille andel af DCs budget – kun tre procent. Og det beløb, som DC afsætter til overkommelige boliger, 233 millioner dollars, er langt mindre end 1,8 milliarder dollars brugt på skoler og 1 milliard dollar brugt på offentlig sikkerhed.

Hvordan kan vi styrke disse værktøjer?

Distriktets bestræbelser på at skabe og bevare overkommelige boliger er prisværdige, men når kun en lille del af familier i nød. Næsten 50.000 familier er på DC Housing Authoritys venteliste for offentlige boliger, og over 6.000 voksne og børn oplever hjemløshed. Distriktet kan tage skridt til at styrke sine mange overkommelige boligværktøjer.

For det første kan det målrette mod de lavindkomstbeboere og fuldt ud opfylde deres behov. DC har kun skabt 3.000 enheder overkommelige for ekstremt lavindkomstfamilier i de sidste fire år. Det ville kræve 230 millioner dollars i nye Housing Production Trust Fund-ressourcer om året for at sætte os på vejen for at imødekomme deres behov i løbet af det næste årti. Distriktet har også brug for en udvidelse af det lokale huslejetillægsprogram for at hjælpe flere familier med lav indkomst med at leje ned til overkommelige niveauer.

For det andet bør det reparere og bevare offentlige boliger. Mere end 6.500 af DCs offentlige boligenheder, 78 procent af porteføljen, er i beklagelig tilstand og har brug for “betydelige kapitalforbedringer” såsom nye tage eller HVAC-enheder. Disse rettelser ville kræve 1,3 milliarder dollars, men sidste års budget omfattede kun 3,25 millioner dollars. Distriktet bør øge finansieringen til reparationer, samtidig med at det sikres, at omstruktureringsbestræbelser ikke fortrænger de nuværende beboere af offentlige boliger.

For det tredje bør det planlægge og designe en mere retfærdig by. DC Office of Planning (OP) er i processen med at opdatere den samlede plan, der styrer beslutningstagningen om arealanvendelse inklusive boligpolitik. Det er afgørende, at OP prioriterer en ligelig placering af overkommelige boliger, så beboere med lave indkomster har samme adgang til højtydende skoler, købmandsforretninger , transport, blomstrende forretningskorridorer og andre kvarterfaciliteter som DCs rigeste beboere.