SCHEMA A

ALLMÄN INFORMATION FÖR REAL Fastighetsstängningar

Även om många av bestämmelserna här handlar om köp och kanske inte är tillämpliga på din specifika transaktion, har vi skapat detta schema som svar på vanliga frågor som vi har haft från våra kunder som en användbar referensguide .

RÄTTSLIGA AVGIFTER:

Advokatavgiften som vi citerar för din transaktion är i väntan på en vanlig fastighetsavslutning. Avgiften omfattar inte oförutsedda tjänster, såsom deltagande i förhandlingar; utarbetande av dokument (dvs. tidiga eller efter avslutade beläggningsavtal); förtydligande och lösning av titelfrågor; eller tvister efter stängning. Eftersom dessa evenemang inte är vanliga förbehåller vi oss rätten att ta ut en extra avgift för sådana tjänster som kommer att diskuteras med dig i förväg. Tillägg till standardavgiften inkluderar:

• Dokumentförberedelse på försäljningsfiler
• Förberedelse av tidig beläggning eller efter avslutande avtal
• Förberedelse av kontrakt
• Federal Express-avgifter för utskick över natten
• Överföring av handling (inspelningsavgifter är extra)
• Fullmakt (inspelningsavgifter är extra)
• Avbruten transaktion
• Undersökning och sammandrag av avgifter för återbetalning av titel (om du är säljare)

Om du köper en fastighet räknar vi med att vårt kontor kommer att vara få titelförsäkring för din långivare. Vi kan också representera din långivare i slutet. Arbetet som utförs av vårt kontor för var och en av dessa tjänster skulle resultera i en extra avgift till vårt kontor.

ARBETSOMRÅDE:

Det är viktigt att du förstår alla villkor och villkor i köpeavtalet och vara säker på att alla speciella omständigheter anges där. Frågor om huruvida du har en lämplig handpenning, behöver avsluta en annan transaktion eller har några andra speciella omständigheter, bör alla anges i avtalet. När vårt kontor utför ett advokatgodkännande av försäljningsavtalet, arbetar vi under antagandet att alla nödvändiga bestämmelser för transaktionen anges i avtalet och att du tydligt förstår dina skyldigheter.

Var försiktig när du låser in din ränta. Det är viktigt att låsdatumet överskrider det faktiska stängningsdatumet för att förhindra att kursen går ut före stängningen. Vår tumregel är att inte låsa in förrän alla oförutsedda händelser har tagits bort och tillåta minst tio (10) dagar efter det slutdatum som anges i kontraktet.

Du måste noggrant följa din långivares särskilda krav, oavsett om de anges i åtagandebrevet eller på annat sätt. Du måste granska åtagandebrevet noggrant och tillhandahålla all nödvändig dokumentation.

Som en del av våra tjänster kommer vi på din begäran att tillhandahålla ett advokatgodkännande som till kontraktsformen, sätt ihop stängningsdokumenten och förbered och övervaka stängningen. Vi vidarebefordrar sedan dina titeldokument till dig. Vid ett köp kan din sökning (sammandrag av titel) och handling ta några månader att återvända på grund av förseningar hos titelföretaget och på kontoristens kontor. Du bör också notera att när du får din sökning är det möjligt att den senaste hypotekslån inte kommer att markeras som utfärdad eftersom det är vanligt i västra New York att fastighetstransaktioner avslutas med en garanti för att ansvarsfriheten kommer att erhållas och arkiveras.

STÄNGNINGSPUNKTER:

SEPTIC SYSTEMS, WELLS, SUMP PUMPS AND WATER / SEWER CHECK VALVES:

Om du är en säljare och har ett septiskt system och / eller ja, det är ditt ansvar att kontakta County Health Department för en inspektion och få lämpliga godkännanden. Vi kan hjälpa dig med att skapa denna kontakt, men det är vanligtvis säljarens ansvar att skaffa ansökan, betala eventuella avgifter i samband med testningen, samt vara tillgängliga för alla test. Om en stängning kommer att ske under vintern månader som inte tillåter hälsoavdelningen att utföra ett färgämnesprov före stängning, eller om fastigheten är ledig i mer än 30 dagar, kommer en deponering att krävas av långivaren eller säljarens advokat tills ett sådant godkännande ges och / eller när det gäller egendom i Erie County, krävs ett undantag till säljarens kostnad.

Om fastigheten ligger i en kommun som kräver en fungerande sumppump vid den tiden stängning, är det återigen säljarens ansvar att kontakta kommunen för att få en lämplig ansökan och betala avgifterna som är involverade i detta test. När inspektionen är klar och godkänd kommer ett intyg om överensstämmelse att utfärdas. är ingen sumppump i stödet kommunen kräver dem, kommer det att bli nödvändigt för säljaren att installera en till säljarens kostnad.Dessutom kan kommunen också kräva hårdkoppling av rökdetektorerna i fastigheten.

När det gäller vatten- och avloppsanslutningar, om din fastighet ligger i Niagara County, är det säljarens ansvar att på deras kostnad få ett brev från kommunen som bekräftar att fastigheten har rätt vattenkontrollvärde och korrekta avloppsanslutningar.

Någon av ovanstående processer kan förklaras mer detaljerat av vårt kontor eller kommunen själv.

STÄNGNINGSFOND:

Alla kontroller som används för att stänga måste finnas i tillgängliga medel (dvs. certifierade medel eller bankutkast). Den andra parten accepterar inte personliga checkar.

För säljare, observera att det normalt tar 2-3 affärer dagar efter stängningen innan din nettoförsäljningsintäkter kommer att vara tillgängliga för dig. Det är vårt företags policy att utfärda dina försäljningsintäkter via en advokatförtroendekontroll. Om du behöver certifierade medel eller medel som ska kopplas till ett konto kan vi tillgodose din begäran. Om du köper och säljer kommer alla försök att göra att medlen överförs från försäljningen direkt till köpet.

STÄNGNINGSDATUM:

Sista datum som anges i kontrakt är ett måldatum; den faktiska stängningen bestäms dock av många faktorer, inklusive titelstatus och långivarkrav. Tyvärr kan vi inte alltid garantera vilken dag stängningen sker och i många fall; banken kommer inte att stänga siffrorna tillgängliga förrän dagen före stängningen. Under vissa omständigheter kan du få dina stängningsuppgifter dagen för din stängning. Du bör kontakta vårt kontor innan du gör några åtaganden gentemot flyttare eller andra säljare / köpare om du är inblandad i ett samtidigt köp / försäljning.

FÖRSÄKRING:

När du köper behöver du för att få en brand- och ansvarsförsäkring enligt riktlinjerna i ditt skriftliga inteckning. Du måste tillhandahålla det ursprungliga bindemedlet (ett ark som bevisar en försäkring) samt ett betalt kvitto (för hela årets premie) vid stängning. De flesta gånger kommer långivaren att behöva en kopia av försäkringsbindaren innan du tillåter att hypotekslånet stängs. för att även planeras så att vi vanligtvis behöver en kopia faxad till vårt kontor.

UTILITETER:

Oavsett om du köper eller säljer är det nödvändigt att du kontaktar de olika elföretagen innan du stänger och gör arrangemang för att överföra verktygen antingen till eller utanför ditt namn. Du kanske vill samordna detta genom fastighetsmäklaren för att försäkra att verktygen inte stängs av. Detta bör inkludera, men är inte begränsat till, gasföretaget, elföretaget , telefonbolag, kabelbolag och vattenavdelning. Som säljare är du ansvarig för den slutliga betalningen av alla verktyg, inklusive vatten. Om en vattenräkning inte betalas blir den en panträtt på fastigheten, vilket inte är fallet med köpare kommer att inspektera ect fastigheten precis före stängningen och alla verktyg måste vara tillgängliga för inspektion.

NYCKLAR:

Om du är en köpare, bör du göra arrangemang genom mäklaren för att få nycklar, säkerhetskoder, garageportöppnare etc. Nycklarna görs vanligtvis tillgängliga på stängningen. Om du är en säljare, vänligen förse vårt kontor med minst en nyckel innan du stänger och lämna de återstående nycklarna i huset tillsammans med eventuella garageportöppnare och garantiinformation.

SLUTINSPEKTION:

Om du är en köpare kommer det att vara nödvändigt för dig att ordna med fastighetsmäklaren (eller med säljaren direkt om det inte finns någon fastighetsmäklare) för en slutgiltig inspektion av fastigheten minst en dag eller två före stängningen. . Dessa leder sällan till problem; om problem uppstår är det emellertid absolut nödvändigt att vi meddelas omedelbart och att eventuella problem åtgärdas FÖRE för att stängas. s Kontor i det län där fastigheten ligger. När du köper kommer bankens advokater ibland att kräva att du går till deras kontor för att stänga inteckningen innan du stänger titeln på kontoristens kontor. Detta kan resultera i en avsevärd ökning av tiden förknippad med stängningen, men i de flesta fall sker stängningen på County Clerk’s Office. Om vi representerar både köparen och långivaren erbjuder vi bekvämligheten att stänga i ett av våra kontor snarare än på kontoristens kontor. Det är inte heller nödvändigt för säljaren att faktiskt delta i stängningen, eftersom vi i allmänhet har överföra dokument som undertecknats före det faktiska sista datumet.

VERKLIGA FASTIGHETSSKATTER:

Om du säljer är det ditt ansvar att betala fastighetsskatten i rätt tid eller kontrollera att se till att din långivare betalar dem. Detta är särskilt viktigt om du stänger under en period då en skattebetalning krävs.Problemet som ibland uppstår är att varken köparen eller köparens långivare får en ny räkning och inte behandlar betalningen i enlighet därmed. Det är ditt ansvar att se till att detta inte sker. Också när det gäller fastighetsskatter är det viktigt att notera att vissa undantag, inklusive STAR-programmet, som är tillgängligt för alla husägare, kan gälla för ditt paket. Du måste kontakta bedömaren för att avgöra när en ansökan måste göras om dessa undantag, eftersom det finns en årlig slutdatum, vilket kan leda till att undantaget förloras under ett helt år.

Om du köper fastigheter som för närvarande omfattas av ett undantag, till exempel senior medborgare eller veteraner, bör du vara medveten om att skattemyndigheterna kan ta tillbaka värdet på detta undantag från och med dagen för avslutandet till slutet av beskattningsåret.

LÅNBETALNINGAR INKLUDERADE HEMKAPITAL OCH KREDITRÄNDER:

För förtydligande ändamål , ett bostadslån eller en rad av kredit är i allmänhet en panträtt på fastigheten och kommer att behöva betalas av vid tidpunkten för stängningen, tillsammans med alla första pantlån. I händelse av att det finns en eller flera inteckningar på din fastighet kommer vi som en del av våra tjänster att skicka den betalning som krävs för att släcka skulden till det befintliga bolåneföretaget.

Om ett eget kapital eller en kreditränta betalas av kommer det att vara nödvändigt för dig att underteckna ett formulär som gör det möjligt att stänga kontot, eftersom låntagaren utan detta tillstånd kommer att tillåta kontot att förblir på noll, men inte urladdad. Observera dock att på grund av de senaste tidens ökningar av långivarens integritetspolicy kan vi ofta inte göra uppföljningsförfrågningar om dessa konton.

Även om vi begär att ”Disease of Mortgage” skickas till detta kontor för inspelning på County Clerk’s Office, kommer långivaren ibland att skicka detta direkt till dig. Av dessa skäl vill vi starkt föreslå att du kontaktar din långivare två eller tre veckor efter stängningen och bekräftar med dem att de har betalats till fullo och att ansvarsfriheten kommer att skickas till vårt kontor (eller att långivaren själv spelar in den). säger något tvärtom, vänligen kontakta oss. Din kredithistorik eller egendomens äganderätt kan vara i fara. Om du får den ursprungliga beviljandet av hypotekslån, vänligen vidarebefordra den till detta kontor, eftersom vi vanligtvis samlar in pengar vid stängning för att registrera det på kontoristens kontor.

TITELFRÅGOR:

När du köper, rekommenderar vi att du skaffar en ägares titelförsäkring så att du har täckning som skyddar ditt ägarintresse i egendomen. titelförsäkringen du betalar för genom din långivare endast co vers långivarens intresse för fastigheten. Titelförsäkring baseras på en procentandel av inköpspriset. En ägarpolicy som köps samtidigt som du köper fastigheten är mycket billigare än om du köper det senare. Mer information om fördelarna med titelförsäkring diskuteras senare.

Vissa artiklar i titel kommer vi helt enkelt att vidarebefordra till dig och diskutera mer detaljerat vid behov, till exempel om din fastighet har staket, finns det en chans att staketet kommer att ligga något utanför fastighetsgränsen. Om du dessutom ligger i en underavdelning , troligen kommer du att bli föremål för byggnadsrestriktioner som kan påverka olika föremål, såsom byggande av pooler ovan mark, parkering av vissa fordon i din uppfart och användning av staket, för att nämna några. Dessa begränsningar är i allmänhet mer kontrollerande i bostadsrättsföreningar och radhusföreningar. Dessutom, i vissa delar av staden Amherst och Clarence, kan ditt hem ligga ovanför en övergiven gipsgruva. Om du köper fastighet på landsbygden kan din fastighet vara omfattas av vissa rättigheter och olje- och gasleasing. Du bör kontrollera från säljaren om dessa villkor finns och om de får hyror och royaltyer från olje- och gasleasing. För det mesta, utan att höra från dig, kommer vi att gå vidare och avsluta din transaktion trots förekomsten av de artiklar som anges här.

KONSTRUKTION / BYGGNINGSTILLSTÅND / VACANT LOTS: p> Vi granskar dokumentation om äganderätt och egendom till fastigheten, såsom handlingar, inteckningar och allmänna överenskommelser, som finns registrerade på länsembedsverkets kontor. Vi granskar inte någon dokumentation som rör byggnaden eller marken eller någon by / stadsarkiv, så om det finns en pool, garage, skjul eller kanske något tillägg till själva hemmet, vänligen ring den lokala byggnadsavdelningen för att se till att lämpliga tillstånd och inspektioner erhölls av din säljare. Denna varning gäller ingen spelar ingen roll när konstruktionen kan ha inträffat. Vi granskar inte heller någon påstådd nytta, avlopp etc., anslutningar eller tillgänglighet, så trots det som säljaren kan hävda i ett avtal eller ett listningsavtal, är det ditt ansvar, om du köper ett ledigt parti, att se till att du har rätt tillgång till alla nödvändiga verktyg etc.

STÄNGNING AV KOSTNADSKOSTNAD:

Generellt, när du köper en fastighet, kommer din fastighetsmäklare eller långivare att ge dig en god uppskattning av dina stängningskostnader. Tänk på att detta kontor inte är inblandat i den processen och inte kan ta ansvar om dessa kostnader är felaktiga. Vi har vid de flesta tillfällen upptäckt när vi tillhandahåller de slutliga siffrorna till en köpare att de i allmänhet är lägre än uppskattningen. fastighetsmäklaren och / eller långivaren kanske inte har redovisat en fastighetsskatt som skulle förfalla vid tidpunkten för din stängning, vilket kan leda till att dessa siffror blir högre än förväntat.

Om du är en köpare på grund av skattesatser, räntor, husägares föreningsavgifter, hyra, säkerhetsdepositioner och liknande, kommer det justerade inköpspriset och det belopp som är tillgängligt från din långivare att förändras dagligen. Därför är det vanligtvis omöjligt att bestämma exakt belopp som du måste tillhandahålla vid stängningen fram till dagen före stängningen.

RÖKDETEKTORER / KOLMONOXIDDETEKTOR:

Om du säljer ett bostadspaket behöver du att ha en fungerande rökdetektor och en fungerande kolmonoxiddetektor i fastigheten före stängning. Om du inte har dessa bör du omedelbart köpa och installera samma utan ytterligare fördröjning.

SÄRSKILDA ANMÄRKNINGAR:

SINKING HOMES:

Det har uppmärksammats genom media repor och andra källor att vissa hem i vissa delar av staden Amherst, New York har skadats av differentiell bosättning. Vi rekommenderar starkt att när du köper hus i norra eller östra Amherst att du får samma granskning av en byggnadsingenjör med kunskap om dessa förhållanden. Vårt kontor är inte i stånd att tillhandahålla information om detaljerna i nedsänkningsproblemet. För att skydda våra kunder rekommenderar vi dock att köpare av befintliga bostäder eller nybyggda bostäder behåller en expert som är bekant med denna fråga för att försäkra att detsamma inte är ett problem. På samma sätt råder vi säljare av fastigheter i dessa områden att fullständigt avslöja all information de har om samma för att undvika frågor vid ett framtida datum.

VÄTLANDER:

Båda nya Staten York och den federala regeringen har befogenhet att förklara vissa områden med fast egendom som ”våtmarker” och förbjuda byggande i eller nära dessa områden. Många av dessa områden har redan kartlagts och dessa kartor finns vanligtvis tillgängliga på stadsbyggnadsavdelningen. Det finns emellertid många områden som inte är kartlagda, och staten eller federala regeringen kan när som helst förklara ett område som våtmark. Vissa våtmarker är uppenbara endast under vissa tider på året. Om du planerar att bygga på fastigheter som du köper, prata först med din lokala byggavdelning. De flesta av inspektörerna är villiga att besöka fastigheten med dig för att leta efter tecken på våtmarker.

Observera att detta inte är en ”garanti” för att fastigheten är fri från våtmarker och det har förekommit fall där en staden har utfärdat bygglov; och avbröt den sedan när våtmarker senare dykt upp.

Icke-invånare:

2003 ändrade också New York State Department of Taxation and Finance formuläret TP-584 (en blankett som lämnades in med handling) och lagt till en ny blankett, IT-2663. Ändringarna gäller försäljning av fastigheter av utlänningar och kräver att formuläret fylls i och eventuellt förskottsbetalning. Det finns tre undantag från de utökade kraven (återigen, som endast gäller för utlänningar). Om du inte är bosatt i staten New York är det absolut nödvändigt att du kontaktar den advokat / advokat som hanterar din ärende. Du kan få extra kostnader och potentiella förseningar på grund av dessa krav.

FRÅGOR FÖR STÄNGNING – NÄR DU SÖKAR RÅD:

I vissa situationer efter stängning kan du upptäcka strukturella eller mekaniska problem i ditt hem. Ofta, om en hemreparationsexpert konsulteras, kan de spekulera i att problemet har funnits under en tid och att den tidigare ägaren av hemmet måste ha känt till problemet eller att fastighetsmäklaren eller heminspektören borde ha upptäckt det innan stängning. Detta kanske eller inte är sant.

Rättspraxis som föregår staten New York ålägger köparen att slutföra sina inspektioner av due diligence innan de stängs. När en köpare stänger en fastighet sammanfogas deras avtalsrättsmedel med gärningen. Med andra ord har du köpt fastigheten ”som den är”. Frånvarande bedrägeri eller felaktig framställning är säljaren i allmänhet inte ansvarig för eventuella defekta förhållanden som dyker upp efter stängning.Därför är det mycket viktigt för köparen att genomföra en grundlig inspektion av hemmet under heminspektionsperioden och att inkludera ytterligare tester som de anser nödvändiga.

Om det finns betydande bevis för att säljaren kände till felaktiga förhållanden och gömde dem eller förvrängde dem, kanske du vill konsultera en advokat för att diskutera att fortsätta tvister. Det är obligatoriskt att leta efter eventuella tvister. Procedurellt kan en rättegång inte upprätthållas om den inleds efter den tid som föreskrivs i preskriptionstiden. Dessutom kan tvister vara kostsamma både ekonomiskt och känslomässigt. Detta bör övervägas tillsammans med sannolikheten för att ”vinna” när man avgör om man ska gå vidare med någon rättegång.

Om tvister efter avslutande är nödvändiga kommer vi att kräva att du utför en skriftlig behållare avtal. Du ansvarar för alla kostnader och utbetalningar i förhållande till tvisterna samt advokatavgifter till timpris enligt detta kontor.

TITELUTSÖKNING VERSUS TITELFÖRSÄKRING:

TITELUTSÖKNING:

Som en del av våra tjänster till dig kommer HoganWillig att granska historien om ägandet till fastigheten du köper för att se till att: (1) din säljare har all laglig äganderätt till fastigheten; och (2) du får alla säljarens rättigheter. Vi ser till att det inte finns några panträtter, inteckningar eller andra intressen som du senare kan behöva betala. Vi kommer att se till att alla lättnader eller vägrättigheter som innehas av andra parter skapar inte en onödig börda för din egendom.

Vår granskning kommer att baseras på abstrakt av titel, undersökningstryck och skatteregister som vi har fått till oss av säljarens advokat. Ibland, om något verkar problematiskt, kan vi få kopior av handlingar, inteckningar och avtal för vår granskning. Vi tittar dock inte på fastigheten i sig, vi granskar inte originaldokument eller intervjuar tidigare ägare. Dessutom är titelns sammandrag, som är den primära grunden för vår granskning, enbart en sammanställning av korta recitationer av fakta som finns i dokument som rör fastigheten. Den innehåller inte själva dokumenten och är därför föremål för misstag från den person som omformulerar innehållet i dokumenten. På grund av dessa och andra faktorer föreslår vi att du köper en ägarförsäkring för att skydda din investering i din fastighet.

TITELFÖRSÄKRING:

Det finns två typer av titelförsäkringar Din långivare kräver en pantförsäkring (som du betalar för som en del av dina stängningskostnader). Denna försäkring skyddar bara långivarens investering. En ägares titelförsäkring skyddar din investering och intressen som ägare av fastigheten. Med allmänna försäkringsprinciper skyddar den dig från fallgropar som inte kan upptäckas av oss. American Bar Association citerar femtio (50) potentiella katastrofer som täcks av avgift. försäkring, till exempel:

• Förfalskningar
• Handlingar av personer med osunt sinne eller av minderåriga
• Okända arvtagare
• Fel i registrera juridiska dokument
• Upptäckt av ett senare testamente efter testamente för en första testamente
• En handling eller inteckning upphandlad under bedrägeribekämpning

Om någon av dessa frågor kommer fram efter stängning medan du äger fastigheten, skulle dina äganderätt och / eller värdet på din fastighet minskas avsevärt. Du kan också uppmanas att försvara dig i en kostsam rättegång eller att väcka talan mot någon anspråk på intresse i din fastighet. En ägares försäkringspolicy skulle betala de rättsliga kostnaderna i beslutet alla dessa problem. Till exempel, om du någon gång blir involverad i en rättegång med din granne över gränsen mellan dina fastigheter, skulle kostnaden för tvister betalas av policyn.

Kostnaden för en pantförsäkring är ungefär 0,75% av lånebeloppet. Denna andel minskar när lånet ökar. Premien för ett lån på 50 000 $ är 398 $ (0,79%). premien för ett lån på 80 000 $ är 521 $ (0,65%). Din hypoteksförsäkringspremie bör visas på ”Good Faith Estimate” som du fick från din långivare. Din hypotekspremie kommer att sänkas med 70% om du får en ägarförsäkring samtidigt. Avgiftsförsäkringspremierna varierar också med det köpta beloppet. Till exempel är en försäkring på 50 000 $ 404 $ (0,81%) och en försäkring på 100 000 $ är 614 $ (0,61%). För ett 100 000 $ hem med en inteckning på 80 000 $ skulle din totala kostnad för en avgift och inteckningspolicy vara 770 $. Detta är bara 249 $ mer än kostnaden för en inteckningspolicy ensam. Detta är en engångspremie och policyn kommer att skydda dina intressen och investeringar så länge du äger fastigheten.

Som dina advokater föreslår vi att du köper en ägarens försäkringspolicy. Om du har några frågor, ring 716-636-7600 och be att prata med en av våra fastighetsadvokater.