ANEXO A

INFORMAÇÕES GERAIS PARA O REAL ENCERRAMENTOS DE IMÓVEIS

Embora muitas das disposições aqui tratem de compras e possam não ser aplicáveis à sua transação em particular, criamos este cronograma em resposta às perguntas mais frequentes que recebemos de nossos clientes como um guia de referência útil .

TAXAS JURÍDICAS:

A taxa de advogado que cotamos para sua transação é em antecipação ao fechamento de um imóvel padrão. Essa taxa não contempla serviços imprevistos, como envolvimento em negociações; elaboração de documentos (ou seja, contratos de ocupação antecipada ou pós-fechamento); esclarecimento e resolução de questões de título; ou litígio pós-fechamento. Como esses eventos não são comuns, nos reservamos o direito de cobrar uma taxa adicional por tais serviços, que serão discutidos com você com antecedência. Os complementos da taxa padrão incluem:

• Preparação de documentos em arquivos de venda
• Preparação de ocupação antecipada ou acordos pós-fechamento
• Preparação de contrato
• Taxas de envio expresso da Federal Express
• Transferência de escritura (taxas de gravação são extras)
• Procuração (taxas de gravação são extras)
• Transação cancelada
• Pesquisa e resumo das taxas de atualização do título (se você for um vendedor)

Se você estiver comprando uma propriedade, prevemos que nosso escritório será obter o seguro de título para o seu credor. Também podemos representar seu credor no fechamento. O trabalho realizado por nosso escritório para cada um desses serviços resultaria em uma taxa adicional para nosso escritório.

ESCOPO DO TRABALHO:

É importante que você entenda todos os termos e condições do contrato de compra e certifique-se de que todas as circunstâncias especiais sejam estabelecidas nele. Questões sobre se você tem uma entrada apropriada, se precisa fechar outra transação ou se tem quaisquer outras circunstâncias especiais devem ser estipuladas no contrato. Quando nosso escritório realiza a aprovação de um advogado para o contrato de venda, partimos do pressuposto de que todas as disposições necessárias para a transação estão estabelecidas no contrato e que você compreende claramente suas obrigações.

Tenha cuidado ao fixar sua taxa de juros. É essencial que a data de bloqueio exceda a data de fechamento real para evitar que a taxa expire antes do fechamento. Nossa regra prática é não ficar preso até que todas as contingências sejam removidas e permitir pelo menos dez (10) dias após a data de encerramento estabelecida no contrato.

Você deve cumprir cuidadosamente com o seu credor requisitos específicos, sejam eles estabelecidos na carta de compromisso ou de outra forma. Você deve revisar a carta de compromisso cuidadosamente e fornecer toda a documentação necessária.

Como parte de nossos serviços, iremos, a seu pedido, fornecer a aprovação de um advogado como ao formulário do contrato, reúna os documentos de fechamento e prepare e supervisione o fechamento. Em seguida, encaminharemos seus documentos de título para você. No caso de uma compra, sua pesquisa (resumo do título) e escritura podem levar alguns meses para devolução devido a atrasos na empresa de títulos e no cartório. Você também deve observar que, ao receber sua pesquisa, é possível que a hipoteca mais recente não seja marcada como cancelada, pois é prática comum na região oeste de Nova York que transações imobiliárias sejam fechadas com a garantia de que a liquidação será obtida e arquivada.

ITENS DE FECHAMENTO:

SISTEMAS SÉPTICOS, POÇOS, BOMBAS DE SUMP E VÁLVULAS DE RETENÇÃO DE ÁGUA / ESGOTO:

Se você é vendedor e tem sistema séptico e / ou bem, é sua responsabilidade entrar em contato com o Departamento de Saúde do Condado para uma inspeção e obter as aprovações apropriadas. Podemos ajudá-lo a fazer este contato, mas normalmente é responsabilidade do vendedor obter o aplicativo, pagar quaisquer taxas associadas ao teste, bem como estar disponível para qualquer teste. Se ocorrer um fechamento durante o inverno meses que não permitiriam ao Departamento de Saúde realizar um teste de tintura antes do fechamento, ou se a propriedade estiver desocupada por mais de 30 dias, um depósito será exigido pelo credor ou advogado do vendedor até que tal aprovação seja fornecida e / ou no caso de propriedade do Condado de Erie, uma renúncia deverá ser obtida às custas do vendedor.

Se a propriedade estiver localizada em um município que requer uma bomba de depósito em funcionamento no momento de fechamento, novamente é responsabilidade do vendedor entrar em contato com o município para obter o requerimento adequado e pagar as taxas envolvidas neste teste. Uma vez que a inspeção seja feita e aprovada, um certificado de conformidade será emitido. Também, se houver não há bomba de depósito na hélice se o município o exigir, será necessário que o vendedor instale um por conta do vendedor.Além disso, o município também pode exigir a instalação dos detectores de fumaça da propriedade.

Com relação às conexões de água e esgoto, se seu imóvel estiver localizado no condado de Niagara, é responsabilidade do vendedor obter, às suas custas, uma carta do município confirmando que o imóvel possui os valor de verificação de água e conexões de esgoto adequadas.

Qualquer um dos processos acima pode ser explicado com mais detalhes por nosso escritório ou pelo próprio município.

FUNDOS DE ENCERRAMENTO:

Todos os cheques utilizados para o fechamento devem estar em fundos prontamente disponíveis (ou seja, fundos certificados ou saques bancários). A outra parte não aceitará cheques pessoais.

Para vendedores, observe que normalmente leva 2-3 negócios dias após o fechamento, antes que o produto líquido da venda esteja disponível para você. É política da nossa empresa emitir o produto da venda por meio de um cheque fiduciário de advogado. Se você precisar que fundos certificados ou fundos sejam transferidos para uma conta, podemos atender à sua solicitação. No caso de compra e venda, serão feitas todas as tentativas para que os fundos sejam transferidos da venda diretamente para a compra.

DATA DE ENCERRAMENTO:

A data de encerramento prevista no o contrato é uma data-alvo; entretanto, o fechamento real é determinado por vários fatores, incluindo o status do título e os requisitos do credor. Infelizmente, nem sempre podemos garantir em que dia o fechamento ocorrerá e em muitos casos; o banco não divulgará os números do fechamento até o dia anterior ao fechamento. Em algumas circunstâncias, você pode receber seus números de fechamento no dia do fechamento. Você deve entrar em contato com nosso escritório antes de fazer qualquer compromisso com mudanças ou outros vendedores / compradores se estiver envolvido em uma compra / venda simultânea.

SEGURO:

Ao comprar, você precisará para obter seguro contra incêndio e responsabilidade civil de acordo com as diretrizes contidas em seu compromisso de hipoteca por escrito. Você precisará fornecer o fichário original (uma folha comprovando o seguro), bem como um recibo pago (para todo o prêmio do ano) no fechamento. Na maioria das vezes, o credor exigirá uma cópia do fichário do seguro antes de permitir o fechamento da hipoteca. para ser agendado, então normalmente precisamos de uma cópia enviada por fax para nosso escritório.

UTILIDADES:

Se você está comprando ou vendendo, é necessário que você contate as várias empresas de serviços públicos antes de fechar e tomar providências para transferir as concessionárias para ou fora do seu nome. Você pode coordenar isso com o corretor de imóveis para garantir que as concessionárias não sejam realmente fechadas. Isso deve incluir, mas não se limita a, empresa de gás, empresa de eletricidade , companhia telefônica, companhia de cabo e departamento de água. Como vendedor, você é responsável pelo pagamento final de todos os serviços públicos, incluindo água. Se a conta de água não for paga, ela se torna um penhor sobre a propriedade, o que não é o caso com qualquer outro utilitário. O comprador irá inspecionar ect a propriedade pouco antes do fechamento e todos os utilitários devem estar disponíveis para a inspeção.

CHAVES:

Se você é um comprador, deve fazer arranjos com o corretor de imóveis para obter as chaves, códigos de segurança, abridores de porta de garagem, etc. As chaves geralmente estão disponíveis em o fechamento. Se você for um vendedor, forneça ao nosso escritório pelo menos uma chave antes de fechar e deixe as chaves restantes em casa, juntamente com os abridores de porta de garagem e informações sobre a garantia.

INSPEÇÃO FINAL:

Se você for um comprador, será necessário que você faça acordos por meio do corretor de imóveis (ou diretamente com o vendedor, se não houver corretor) para uma inspeção final da propriedade pelo menos um ou dois dias antes do fechamento . Isso raramente resulta em problemas; no entanto, se surgirem problemas, é imperativo que sejamos notificados imediatamente e que quaisquer problemas sejam resolvidos ANTES do fechamento.

LOCAL DE FECHAMENTO:

Geralmente as transações imobiliárias fecham no escrivão ” s Escritório no condado em que a propriedade está localizada. Ao comprar, ocasionalmente, os advogados do banco exigirão que você vá ao escritório deles para fechar a hipoteca antes de fechar o título no cartório. Isso pode resultar em um aumento substancial no tempo associado ao fechamento; entretanto, na maioria dos casos, o fechamento ocorre no Cartório do Condado. Se representarmos o comprador e o credor, oferecemos a conveniência de fechar em um de nossos escritórios, em vez de no Cartório. Além disso, não é necessário que o vendedor realmente compareça ao fechamento, uma vez que geralmente temos o transferir documentos assinados antes da data de fechamento real.

IMPOSTOS DE IMÓVEIS:

Se você está vendendo, é sua responsabilidade pagar seus impostos imobiliários em tempo hábil ou cheque para certifique-se de que o credor os pague.Isto é particularmente importante se o seu fechamento ocorrer durante um período em que o pagamento de impostos é necessário.O problema que surge ocasionalmente é que nem o comprador, nem o credor do comprador recebem uma nova fatura e não processam o pagamento em conformidade. É sua responsabilidade garantir que isso não ocorra. Além disso, no que diz respeito aos impostos imobiliários , é importante observar que certas isenções, incluindo o programa STAR, que está disponível para todos os proprietários, podem ser aplicadas ao seu pacote. Você deve entrar em contato com o avaliador para determinar quando uma aplicação deve ser feita para essas isenções, uma vez que há um período anual data de corte, que pode resultar na perda da isenção por um ano inteiro.

Se você estiver comprando um imóvel que atualmente está sujeito a isenção, como Idoso ou Veteranos, você deve estar ciente de que o as autoridades fiscais podem cobrar de volta o valor dessa isenção a partir da data de encerramento até o final do ano fiscal.

PAGAMENTOS DE HIPOTECA INCLUINDO EQUIDADE DOMÉSTICA E LINHAS DE CRÉDITO:

Para fins de esclarecimento , um empréstimo de hipoteca ou linha de O crédito é geralmente um penhor sobre a propriedade e deverá ser pago no momento do fechamento, junto com qualquer penhor da primeira hipoteca. No caso de haver uma ou mais hipotecas sobre o seu imóvel, como parte dos nossos serviços enviaremos à empresa hipotecária existente o pagamento necessário para extinguir a dívida.

Se o valor do imóvel ou linha de crédito estiver sendo liquidado, será necessário que você assine um formulário autorizando o “encerramento” da conta, pois sem essa autorização o credor permitirá que a conta permanecer em zero, mas não descarregado. Observe, entretanto, que devido aos recentes aumentos nas políticas de privacidade do credor, frequentemente não podemos fazer consultas de acompanhamento sobre essas contas.

Além disso, embora solicitemos que a “Quitação da Hipoteca” seja enviada a este escritório para registro no Cartório do Município, o credor às vezes irá enviá-lo diretamente a você. Por essas razões, nós fortemente sugerimos que você entre em contato com o seu credor duas ou três semanas após o fechamento e confirme com eles que foram pagos integralmente e que a quitação da hipoteca será enviada para nosso escritório (ou que o próprio credor a registrará). Se o seu credor diga qualquer coisa em contrário, entre em contato conosco. Seu histórico de crédito ou título de propriedade pode estar em risco. Se você receber a Quitação original da hipoteca, encaminhe-a para este escritório, pois normalmente coletamos fundos no fechamento do registro no cartório.

PROBLEMAS DE TÍTULO:

Ao comprar, recomendamos que você obtenha uma apólice de seguro de título de proprietário para que tenha cobertura protegendo seu interesse de propriedade em a propriedade. O seguro do título que você paga por meio do seu credor apenas vers o interesse do credor na propriedade. O seguro do título é baseado em uma porcentagem do preço de compra. A apólice de um proprietário adquirida ao mesmo tempo que você compra o imóvel é muito mais barata do que se fosse adquirida posteriormente. Mais informações sobre os benefícios do seguro de título serão discutidas posteriormente.

Certos itens de título, nós simplesmente encaminharemos para você e discutiremos com mais detalhes conforme necessário, por exemplo, se sua propriedade tiver cercas, há uma chance de que a cerca esteja localizada um pouco fora da linha da propriedade. Além disso, se você estiver localizado em uma subdivisão , muito provavelmente você estará sujeito a restrições de construção que podem afetar vários itens, como a construção de piscinas acima do solo, o estacionamento de certos veículos em sua garagem e o uso de cercas, para citar alguns. Essas restrições são geralmente mais controle em associações de condomínios e casas geminadas. Além disso, em certas partes da cidade de Amherst e Clarence, sua casa pode estar localizada acima de uma mina de gesso abandonada. Se você estiver comprando um imóvel localizado em áreas rurais, seu imóvel pode ser sujeito a certos direitos de passagem e arrendamentos de petróleo e gás. Você deve verificar com o vendedor se essas condições existem e se ele está recebendo aluguéis e royalties de quaisquer arrendamentos de petróleo e gás. Na maior parte do tempo, na ausência de notícias suas, seguiremos em frente e fecharemos sua transação, apesar da existência dos itens aqui estabelecidos.

PERMISSÃO DE CONSTRUÇÃO / CONSTRUÇÃO / LOTES VAGOS:

Revisamos a documentação relativa à propriedade e título de propriedade, como escrituras, hipotecas e acordos gerais, que estão registrados no Cartório do Condado. Não revisamos qualquer documentação relativa ao prédio ou terreno, ou qualquer aldeia / arquivamentos da cidade, portanto, se houver uma piscina, garagem, galpão ou talvez alguma adição feita à própria casa, ligue para o departamento de construção local para garantir que as licenças e inspeções apropriadas foram obtidas pelo seu vendedor. Este cuidado não se aplica importa quando a construção pode ter ocorrido. Também não revisamos qualquer suposto utilitário, esgoto, etc., conexões ou disponibilidade, portanto, apesar do que o vendedor possa alegar em um contrato ou acordo de listagem, é sua responsabilidade, se você estiver comprando um lote vago, garantir que terá o acesso adequado a todos os serviços públicos necessários, etc.

ESTIMATIVA DE CUSTOS DE ENCERRAMENTO:

Geralmente, quando você compra uma propriedade, o seu corretor de imóveis ou credor fornecerá uma estimativa de boa fé dos custos de fechamento. Esteja ciente de que este escritório não está envolvido nesse processo e não pode assumir responsabilidade se esses custos forem imprecisos. Descobrimos, na maioria das ocasiões, quando fornecemos os números de fechamento a um comprador, que eles geralmente são inferiores à estimativa; no entanto, o corretor de imóveis e / ou o credor podem não ter contabilizado um imposto sobre a propriedade que seria devido no momento do seu fechamento, o que poderia fazer com que esses valores fossem maiores do que o previsto.

Se você for um comprador , devido às proporções de impostos, juros, taxas de associação do proprietário, aluguel, depósitos de segurança e semelhantes, o preço de compra ajustado e o valor disponível com seu credor serão alterados diariamente. Portanto, geralmente é impossível determinar o quantidade exata de fundos que você precisará fornecer no fechamento até o dia anterior ao fechamento.

DETECTORES DE FUMO / DETECTOR DE MONÓXIDO DE CARBONO:

Se você está vendendo um lote residencial, você precisa ter um detector de fumaça e um detector de monóxido de carbono funcionando na propriedade antes do fechamento. Se você não tiver, você deve comprar e instalar os mesmos imediatamente, sem demora.

AVISOS ESPECIAIS:

CASAS DE AFUNDAMENTO:

Chamou nossa atenção por meio de um repor da mídia ts e outras fontes que certas casas em certas partes da cidade de Amherst, Nova York, foram danificadas por assentamentos diferenciais. Recomendamos enfaticamente que, ao comprar qualquer casa no norte ou leste de Amherst, você tenha a mesma analisada por um engenheiro estrutural com conhecimento dessas condições. Nosso escritório não está em posição de fornecer informações sobre os detalhes do problema de subsidência. No entanto, para proteger nossos clientes, recomendamos que os compradores de casas existentes ou casas recém-construídas mantenham um especialista familiarizado com o assunto para garantir que o mesmo não seja um problema. Da mesma forma, estamos aconselhando vendedores de propriedades nessas áreas a divulgarem integralmente todas as informações que possuam a respeito das mesmas para evitar quaisquer dúvidas em uma data futura.

WETLANDS:

Ambos Novos O Estado de York e o Governo Federal têm o poder de declarar certas áreas de bens imóveis como “zonas úmidas” e proibir a construção nessas áreas ou próximo a elas. Muitas dessas áreas já foram mapeadas e esses mapas geralmente estão disponíveis no departamento de construção da cidade. No entanto, existem muitas áreas não mapeadas e o governo estadual ou federal pode declarar uma área úmida a qualquer momento. Algumas zonas húmidas são evidentes apenas em certas épocas do ano. Se você planeja construir em uma propriedade que está comprando, fale primeiro com o departamento de construção local. A maioria dos inspetores está disposta a visitar a propriedade com você, para procurar sinais de áreas úmidas.

Observe que isso não é uma “garantia” de que a propriedade está livre de áreas úmidas e houve casos em que um a cidade emitiu uma licença de construção; e o cancelou quando os pântanos apareceram posteriormente.

NÃO RESIDENTES:

Além disso, em 2003, o Departamento de Tributação e Finanças do Estado de Nova York alterou o formulário TP-584 (um formulário arquivado com a Escritura) e adicionou um novo formulário, IT-2663. As alterações aplicam-se à venda de bens imóveis por não residentes e requerem o preenchimento dos formulários e eventualmente o pré-pagamento dos impostos. Existem três isenções para os requisitos de despesas (novamente, que se aplicam apenas a não residentes). Se você não for residente no estado de Nova York, é obrigatório entrar em contato com o advogado / paralegal responsável pelo seu processo. Você pode enfrentar custos adicionais e atrasos potenciais devido a esses requisitos.

QUESTÕES PÓS-FECHAMENTO – QUANDO PROCURAR CONSELHO:

Em algumas situações, após o fechamento, você pode descobrir problemas estruturais ou mecânicos em sua casa. Freqüentemente, se um especialista em reparos domésticos for consultado, ele pode especular que o problema já existe há algum tempo e que o proprietário anterior da casa deve saber sobre o problema ou que o agente imobiliário ou inspetor residencial deve tê-lo descoberto antes de fechando. Isso pode ou não ser verdade.

A jurisprudência do Estado de Nova York coloca sobre o comprador o ônus de concluir suas devidas inspeções antes do fechamento. Assim que um comprador fecha uma propriedade, seus remédios contratuais se fundem com a escritura. Em outras palavras, você comprou a propriedade “no estado em que se encontra”. Na ausência de fraude ou deturpação, o vendedor geralmente não é responsável por quaisquer condições defeituosas que surjam após o fechamento.Portanto, é muito importante que o comprador realize uma inspeção completa da casa durante o período de inspeção e inclua quaisquer testes adicionais que considere necessários.

Se houver evidências significativas de que o vendedor sabia do condições defeituosas e as escondeu ou deturpou, você pode consultar um advogado para discutir o andamento de um litígio. A busca oportuna de qualquer potencial questão de litígio é obrigatória. Em termos de procedimento, uma ação não pode ser mantida se for iniciada após o tempo permitido pelo estatuto de prescrição. Além disso, o litígio pode ser caro tanto financeiramente quanto emocionalmente. Isso deve ser considerado junto com a probabilidade de “vitória” ao determinar se deve ou não prosseguir com qualquer ação judicial.

No caso de um litígio pós-fechamento se tornar necessário, exigiremos que você execute um retentor por escrito acordo. Você será responsável por todos os custos e desembolsos relativos ao litígio, bem como honorários advocatícios a taxas por hora, conforme estabelecido por este escritório.

EXAME DE TÍTULO VERSUS SEGURO DE TÍTULO:

EXAME DE TÍTULO:

Como parte de nossos serviços para você, HoganWillig examinará o histórico de propriedade da propriedade que você está comprando para se certificar de que: (1) seu vendedor detém todos os títulos legais da propriedade; e (2) você receberá todos os direitos do vendedor. Garantiremos que não haja ônus, hipotecas ou outros interesses que você possa ter que pagar posteriormente. Asseguraremos que quaisquer servidões ou direitos de passagem detidos por outros as partes não criam um ônus indevido sobre sua propriedade.

Nosso exame será baseado no resumo do título, impressão de pesquisa e registros fiscais fornecidos a nós pelo advogado do vendedor. Ocasionalmente, se algo parecer problemático, podemos obter cópias de títulos, hipotecas e contratos para nossa revisão. No entanto, não examinamos a propriedade em si, não analisamos documentos originais nem entrevistamos proprietários anteriores. Além disso, o resumo do título, que é a base principal de nossa revisão, é apenas uma compilação de breves recitações de fatos contidos em documentos relativos à propriedade. Ele não contém os próprios documentos e, portanto, está sujeito a erros cometidos pela pessoa que parafrasear o conteúdo dos documentos. Por causa desses e outros fatores, sugerimos que você adquira uma apólice de seguro de título de proprietário para proteger seu investimento em sua propriedade.

SEGURO DE TÍTULO:

Existem dois tipos de seguro de título . Seu credor exige uma apólice de seguro de hipoteca (que você paga como parte dos custos de fechamento). Esta apólice protege apenas o investimento do credor. A apólice de seguro de título do proprietário protege seu investimento e interesses como proprietário da propriedade. Utilizando os princípios gerais de seguro, ela o protege de armadilhas que não podem ser descobertas por nós. A American Bar Association cita cinquenta (50) desastres potenciais que são cobertos por uma taxa seguro, por exemplo:

• Falsificações
• Ações de pessoas de mente doentia ou de menores
• herdeiros não revelados
• Erros em registro de documentos legais
• Descoberta de um testamento posterior após inventário de um primeiro testamento
• Uma escritura ou hipoteca adquirida sob coação de fraude

Se houver dessas questões vierem à tona após o fechamento enquanto você possui a propriedade, seus direitos de propriedade e / ou o valor de sua propriedade seriam significativamente reduzidos. Você também pode ser chamado para se defender em um processo judicial caro ou para abrir um processo contra alguém reivindicando um interesse em sua propriedade. Uma apólice de seguro de título do proprietário pagaria os custos legais envolvidos na resolução ving todos esses problemas. Por exemplo, se em algum momento você se envolver em uma ação judicial com seu vizinho sobre a linha divisória entre suas propriedades, o custo do litígio será pago pela apólice.

O custo de uma apólice de seguro hipotecário é de aproximadamente 0,75% do valor do empréstimo. Essa porcentagem diminui à medida que o valor emprestado aumenta. O prêmio para um empréstimo de $ 50.000 é de $ 398 (0,79%); o prêmio para um empréstimo de $ 80.000 é de $ 521 (0,65%). O prêmio do seu seguro hipotecário deve aparecer na “Estimativa de boa fé” que você recebeu do seu credor. O prêmio da hipoteca será reduzido em 70% se você obtiver o seguro do título do proprietário ao mesmo tempo. Os prêmios de seguro de taxa também variam de acordo com o valor adquirido. Por exemplo, uma apólice de $ 50.000 custa $ 404 (0,81%); e uma apólice de $ 100.000 custa $ 614 (0,61%). Para uma casa de US $ 100.000 com uma hipoteca de US $ 80.000, seu custo total de taxa e apólice de hipoteca seria de US $ 770. Isso é apenas US $ 249 a mais do que o custo de uma apólice de hipoteca sozinho. Este é um prêmio único e o A política protegerá seus interesses e investimento enquanto você possuir a propriedade.

Novamente, como seus advogados, sugerimos que você adquira uma apólice de seguro de título de proprietário. Se você tiver alguma dúvida, ligue para 716-636-7600 e peça para falar com um de nossos advogados imobiliários.