In Texas moet een huisbaas de huurovereenkomst legaal beëindigen voordat hij een huurder kan uitzetten. De verhuurder moet de huurder eerst schriftelijk op de hoogte stellen, zoals vereist door de staatswet. Als de huurder na ontvangst van dit bericht niet verhuist, kan de verhuurder een uitzettingszaak aanspannen (ook wel een gedwongen binnenkomst en arrestatiezaak genoemd).

Opzegging wegens opgave van reden

In Texas kan een huisbaas een huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen als de huurder geen huur betaalt of de lease- of huurovereenkomst schendt (bijvoorbeeld door een hond te hebben wanneer die niet is toegestaan of door voortdurend luide feesten te geven). Alvorens een ontruimingsprocedure aanhangig te maken, moet de verhuurder de huurder eerst drie dagen opzeggen om te ontruimen, tenzij in de huurovereenkomst of huurovereenkomst een kortere of langere opzegtermijn is voorzien. De verhuurder hoeft de huurder niet de mogelijkheid te geven om de overtreding te herstellen of de huur te betalen. Als de huurder aan het einde van de drie dagen de huureenheid niet verlaat, kan de verhuurder bij de rechtbank een rechtszaak tegen uitzetting (ook wel een aanklacht met gewelddadige detentie genoemd) indienen. (Tex. Prop. Code Ann. § 24.005 (2020).)

Opzegging zonder reden

De regels voor het beëindigen van een huur zonder opgaaf van reden variëren naargelang de huurperiode een maand is maandelijks (op grond van een huurovereenkomst) of voor een vaste duur (op grond van een huurovereenkomst).

Opzeggen van een maand-op-maandhuur zonder reden

Wanneer een Texas verhuurder wil de huur beëindigen van een huurder die een maandelijkse huurovereenkomst heeft, de hoogte van de opzegging is afhankelijk van hoe vaak de huurder de huur betaalt:

• Of de huurder één keer huur betaalt een maand, eindigt de huur op de laatste van ofwel de dag vermeld in de opzegging of een maand na de dag waarop de opzegging is gedaan.
• Als de huurder vaker dan eens per maand huur betaalt, de huur eindigt op de laatste van de in de opzegging vermelde dag of de dag volgend op het aantal dagen dat gelijk is aan hoe vaak de huurder de huur betaalt. Als de huurder bijvoorbeeld om de 20 dagen huur betaalt, moet de verhuurder een opzegtermijn van 20 dagen geven die ingaat op de dag nadat de opzegging is gedaan.

In deze opzegging moet de datum worden vermeld waarop de de huur eindigt en dat de huurder tegen die tijd de huureenheid moet verlaten. (Tex. Prop. Code Ann. § 91.001 (2020).) Voor meer informatie over het beëindigen van een maand-tot-maand huur in Texas, zie Texas Kennisgevingsvereisten voor het beëindigen van een maand-tot-maand huur.

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder reden beëindigen

Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet zonder reden voortijdig beëindigen – een huurovereenkomst garandeert huurders het recht om in het onroerend goed te blijven (zolang ze de termijnen) voor de duur van de aangegeven tijd. Wanneer verhuurders huurders met een huurcontract willen laten verhuizen zonder reden (zoals het niet betalen van huur), moeten ze wachten tot de looptijd afloopt. De verhuurder hoeft de huurder echter niet op de hoogte te stellen dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd, tenzij de huurovereenkomst dit specifiek vereist. Als de huurder bijvoorbeeld een huurovereenkomst voor een jaar heeft die in december afloopt en de huurder geen verlenging heeft aangevraagd, hoeft de verhuurder de huurder niet op de hoogte te stellen om de huureenheid eind december te verlaten (tenzij dit voor kennisgeving is vereist in de huurovereenkomst). Als december aanbreekt, kan de verhuurder verwachten dat de huurder tegen het einde van de maand de huureenheid verlaat.

Wanneer huurders aan het einde van een huurovereenkomst niet verhuizen, worden ze overblijvende huurders —Huurders die niet de bescherming van een huurovereenkomst hebben. Om een overblijvende huurder in Texas te verwijderen, moet de verhuurder de huurder drie dagen opzeggen om te vertrekken. Als de huurder aan het einde van de periode van drie dagen niet verhuist, kan de verhuurder een uitzettingszaak aanspannen bij de rechtbank. (Tex. Prop. Code Ann. § 24.005 (2020).)

Verdediging van huurder tegen uitzetting

Wanneer huurders besluiten een uitzetting te bestrijden, is de tijdsduur tussen de kennisgeving tot ontruiming en de feitelijke uitzetting kan aanzienlijk toenemen. Afhankelijk van de omstandigheden kunnen huurders verschillende redenen hebben waarom ze niet uitgezet zouden moeten worden (verdediging). Een van de meest voorkomende – en meest succesvolle – verdedigingen is dat de verhuurder niet alle regels heeft gevolgd bij het beëindigen van de huur. Als een huisbaas bijvoorbeeld ten onrechte de kennisgeving voor ontruiming indient of niet lang genoeg wacht met het indienen van de uitzettingstraf, zal een huurder die beweert dat deze verdedigingen zijn, waarschijnlijk de uitzettingstraf winnen en zal de huisbaas bij elke poging weer bij af. om de huurder te verwijderen. Andere mogelijke verdedigingen tegen uitzetting in Texas zijn onder meer het feit dat een huisbaas er niet in slaagt om bewoonbare gebouwen te onderhouden en de onwettige discriminatie van een huisbaas.

Verwijdering van de huurder

De enige legale manier om een huurder uit een huureenheid in Texas te verwijderen, is dat een huisbaas een rechtszaak voor uitzetting wint (gedwongen binnenkomst en arrestatiezaak) voor de rechtbank . Zelfs na het winnen van de rechtszaak is het voor een verhuurder illegaal om zelfhulpmaatregelen te nemen om de huurder te verwijderen. De enige persoon die dat kan, is een officier van justitie, gemachtigd door de rechter die de uitzetting heeft toegestaan. De wet van Texas heeft het voor de verhuurder illegaal gemaakt om de huurder persoonlijk uit de huureenheid te verwijderen. Zie Illegale uitzettingsprocedures in Texas voor meer informatie over het onderwerp.

Rationale voor de regels

Huiseigenaren moeten zorgvuldig alle regels en procedures volgen die vereist zijn door de wet van Texas wanneer ze een huurder uitzetten; anders kan de rechtbank weigeren een bevel tot uitzetting uit te vaardigen. Hoewel deze regels en procedures voor de verhuurder lastig kunnen lijken, zijn ze er niet voor niets. Uitzettingen vinden vaak zeer snel plaats, met als eindresultaat dat ontruimde huurders hun woning kwijtraken. De regels helpen ervoor te zorgen dat uitzettingen gerechtvaardigd zijn en dat uitgezette huurders genoeg tijd hebben om een nieuwe woonruimte te vinden.