Il gas radioattivo che filtra dalle fondamenta di edifici porosi e minaccia la salute dei residenti sembra roba da fantascienza, ma è qualcosa che i proprietari di case in molti parti del Nord America dovrebbero legittimamente preoccuparsi.

Il colpevole è il radon, un gas radioattivo incolore, inodore, che si trova naturalmente nel suolo e nel substrato roccioso sottostante a vaste aree del continente. Secondo la Citizen’s Guide to Radon della US Environmental Protection Agency (EPA), il radon è responsabile di circa 21.000 decessi per cancro ai polmoni all’anno. È la seconda causa più comune di cancro ai polmoni in generale (dopo il fumo) e la principale causa di cancro ai polmoni nei non fumatori.

Fortunatamente, il radon è facile da rilevare. Rispetto ai rischi per la salute e alle spese mediche associate, non è inoltre particolarmente costoso mitigare. Sebbene non sia possibile eliminare completamente il radon dalla casa, è possibile ridurre le concentrazioni a livelli ritenuti sicuri dalle autorità sanitarie federali e dalla ricerca medica indipendente.

Che cos’è il radon?

Radon (numero atomico: 86) è il più pesante dei gas nobili, una classe di elementi caratterizzati da un legame chimico minimo con altri elementi. Si è formato nel tempo come uranio e torio, metalli presenti in natura nella crosta del pianeta, si decompongono in altri elementi e isotopi.

Cause e geografia del radon in casa

A causa del suo densità relativamente bassa e l’immenso peso del substrato roccioso in cui si forma, il radon viene costantemente espulso dal terreno – sia nell’aria esterna, dove si disperde immediatamente, sia negli scantinati e nei livelli inferiori delle case, dove presenta un rischio per salute umana.

Meno comunemente, il radon disciolto può penetrare nell’approvvigionamento di acqua potabile di una casa. Ci sono poche prove che l’ingestione di acqua contaminata dal radon presenti un serio rischio per la salute, sebbene l’inalazione di goccioline d’acqua contaminata dal radon, molto probabilmente durante la doccia, possa avere effetti negativi per lunghi periodi.

Sebbene il radon sia diffuso, le case nel nord-est, nel Midwest e nell’Intermountain West hanno maggiori probabilità di avere livelli di radon elevati o pericolosi rispetto alle case nel sud e sulla costa occidentale. Sulla mappa del rischio radon dell’EPA, le zone 1 e 2 indicano le aree in cui la mitigazione del radon può essere consigliabile. Queste zone coprono la maggior parte del territorio degli Stati Uniti contigui.

Rischi per la salute

È importante non sopravvalutare il rischio di radon. In circostanze normali, anche nelle case con concentrazioni superiori ai livelli di sicurezza raccomandati, l’esposizione al radon a breve termine non è qualcosa di cui preoccuparsi. A differenza di altri gas nocivi che possono essere presenti in casa, come il monossido di carbonio, il radon impiega anni per influenzare il corpo umano.

Detto questo, l’esposizione a lungo termine al radon non fa bene. Secondo la Citizen’s Guide to Radon, l’esposizione a livelli di radon indoor superiori a 2 picocury per litro d’aria (pCi / l) è anormale e rappresenta un rischio per la salute a lungo termine. Per riferimento, il livello medio di radon indoor è di 1,3 pCi / l.

Secondo l’EPA, l’esposizione a lungo termine (diversi anni o più) a un livello medio di radon di 2 pCi / l può provocare polmoni cancro per 4 persone su 1.000 che non hanno mai fumato, in media, nel corso della loro vita. Poiché una diagnosi di cancro può arrivare anni dopo l’esposizione, la causalità assoluta è difficile da dimostrare, quindi l’EPA qualifica tutte le dichiarazioni predittive.

A 4 pCi / l, 8 persone su 1.000 possono sviluppare il cancro ai polmoni. A 20 pCi / l, 36 su 1.000 possono ammalarsi.

I rischi a lungo termine dell’esposizione al radon si moltiplicano per gli attuali fumatori perché il radon si lega prontamente alle particelle di fumo inalate e rimane nei polmoni molto più a lungo , aumentando l’esposizione. A 2 pCi / l, 32 su 1.000 possono sviluppare il cancro. A 4 pCi / l, 62 su 1.000 possono ammalarsi. A 20 pCi / l, 260 su 1.000 possono ammalarsi. Se fumi, il modo più economico per ridurre il rischio di esposizione al radon è smettere di fumare.

È probabile che i rischi di radon aumentino anche per le persone che vivono in stanze di livello inferiore e parzialmente sotterranee, come appartamenti seminterrato. Tuttavia, c’è una carenza di studi medici su questo punto.

Come rilevare e valutare il radon

Esistono due modi di base per rilevare il radon in casa: acquistare un test radon domestico fai-da-te kit o assumere una società di ispezione del radon qualificata.

Kit per test a casa

I kit per test a casa di solito sono abbastanza economici – $ 15 a $ 30 nei negozi o online. I principali negozi di bricolage, come The Home Depot e Lowe’s, vendono kit per test del radon, così come molti negozi di ferramenta indipendenti. Se preferisci acquistare online, Amazon vende il kit per il test del gas radon RD1 First Alert per meno di $ 15.

Alcuni kit per test casalinghi testano i livelli di radon a breve termine, in genere per tre o quattro giorni. Altri testano i livelli a lungo termine per periodi fino a un anno.In entrambi i casi, la maggior parte dei kit richiede di inviarli, di solito con un’etichetta di spedizione prepagata, a un laboratorio per l’analisi al termine del periodo di prova.

I kit per i test domestici sono sufficientemente accurati da consentire una determinazione di base se la mitigazione è necessaria, sebbene non siano ideali per misurazioni precise o per accertare fluttuazioni minuto per minuto.

Rilevamento professionale

Se desideri una lettura più precisa o ti trovi nel nel bel mezzo di una transazione immobiliare – vendendo una casa che non è stata precedentemente testata per il radon o acquistando una casa in una zona nota per il radon indoor – investi in servizi professionali di misurazione del radon. La misurazione professionale è più accurata della misurazione fai-da-te e offre la sicurezza aggiuntiva della certificazione di terze parti, il che significa che il proprietario della casa non può affermare che i livelli di radon della casa sono sicuri quando in realtà non lo sono. Sebbene la maggior parte degli stati e dei comuni non richieda la certificazione del test del radon come condizione per il trasferimento del titolo, molti istituti di credito ipotecario privati lo richiedono.

Molti appaltatori generali e alcune società di ispezione domestica offrono servizi di rilevamento e misurazione del radon. La maggior parte delle agenzie di servizi ambientali degli stati mantiene elenchi di società approvate o autorizzate. I costi di rilevamento professionale del radon variano da $ 150 a $ 800, secondo HomeAdvisor.

Pagamento del rilevamento e mitigazione del radon prima di acquistare una casa

Se stai acquistando una casa in un’area in cui il radon è un luogo comune, richiedere nell’offerta di acquisto che il venditore paghi per un’ispezione del radon, preferibilmente da un ispettore qualificato per il radon. Molti venditori sono disposti a farlo, anche nei mercati dei venditori.

Se l’ispezione rivela livelli di radon elevati, non essere timido nel fare in modo che la tua offerta sia subordinata alla mitigazione del radon pagata dal venditore. E se il venditore si oppone a tale clausola, che può allungare il periodo di deposito a garanzia, considera la possibilità di richiedere che il venditore copra una parte dei costi di chiusura pari al costo previsto del sistema di mitigazione, quindi installa il sistema dopo il trasferimento.

Valutazione delle concentrazioni di radon e determinazione dell’eventuale mitigazione

L’EPA incoraggia la mitigazione del radon per concentrazioni indoor superiori a 2 pCi / le lo raccomanda vivamente per concentrazioni maggiori di 4 pCi / l. Ridurre i livelli di radon al di sotto di 2 pCi / l non è conveniente con le attuali tecnologie di mitigazione. Se qualcuno nella tua famiglia fuma o sono presenti bambini piccoli, le ragioni per la mitigazione a livelli tra 2 e 4 pCi / l sono molto più forti.

Vale la pena notare che molte case di nuova costruzione in aree ad alto radon dispongono di sistemi di mitigazione del radon preinstallati. Sebbene il loro costo si rifletta tipicamente nel prezzo di acquisto della casa, i sistemi preinstallati ti consentono di cancellare un elemento importante dall’elenco delle cose da fare dopo l’acquisto.

Opzioni di mitigazione del radon

Le opzioni di mitigazione del radon sono disponibili in molte forme diverse. In generale, i sistemi di ventilazione basati su aspirazione installati professionalmente sono più efficaci nel ridurre le concentrazioni di radon all’interno a livelli di sicurezza. Tuttavia, possono essere più costosi di altri sistemi, con un costo medio di circa $ 1.000 e un costo di fascia alta di $ 3.000 o più per sistemi più estesi o complessi, secondo la guida ai costi di riparazione del radon di HomeAdvisor. (Salvo diversa indicazione, tutti i costi di mitigazione qui citati provengono da HomeAdvisor.)

I sistemi non di aspirazione e le soluzioni fai-da-te richiedono investimenti iniziali inferiori, in genere nell’intervallo basso a tre cifre. Tuttavia, spesso richiedono una manutenzione regolare per le apparecchiature associate, come i ventilatori, o la riapplicazione dei sigillanti, e possono creare costi generali, ad esempio consumando energia, con conseguenti spese correnti o ricorrenti che ne aumentano il costo della vita. Inoltre, alcuni, come i sistemi di pressurizzazione o ventilazione che richiedono finestre e porte chiuse per funzionare correttamente, impongono anche fastidiose restrizioni ai proprietari di case.

Sistemi di aspirazione del suolo

Esistono cinque tipi principali di sistemi di aspirazione del suolo. A meno che tu non sia un appaltatore autorizzato, tutti richiedono un’installazione professionale. Quelli che prevedono l’uso di ventilatori alimentati consumano quantità significative di elettricità e quindi hanno costi operativi annuali non trascurabili che variano in base alla durata del funzionamento e al prezzo dell’energia locale.

In molti casi, i sistemi di aspirazione del suolo ne richiedono modifiche alla casa, come la perforazione della fondazione o la costruzione di pozzi verticali per le bocchette di scarico. È quindi meglio farlo da professionisti.

1. Depressurizzazione attiva del sottopavimento

La depressurizzazione attiva del sottopavimento (ASSD) è la tecnica di mitigazione del radon più comune ed efficace. ASSD è costituito da uno o più tubi di sfiato di aspirazione a tenuta d’aria installati nella roccia o nel terreno sotto il solaio della casa. Questi tubi tipicamente sfogano attraverso la casa, sotto la lastra o lungo un muro esterno.Un ventilatore installato nella parte superiore di ogni tubo crea un vuoto che attira il radon dal terreno, attraverso il tubo, e fuori da un’apertura esterna – di solito in soffitta, sulla linea del tetto o in un angolo del cortile – dove il gas si disperde in modo innocuo .

I costi ASSD dipendono dal numero di tubi di sfiato necessari, dalla profondità della fondazione, dalle dimensioni della casa e dal tipo di processo di depressurizzazione utilizzato. I costi vanno da $ 800 a $ 2.500, anche se possono essere più alti nelle case molto grandi.

2. Aspirazione attiva delle piastrelle di drenaggio

Le case con piastrelle di drenaggio installate sulla fondazione esterna a volte utilizzano sistemi di mitigazione localizzati che applicano l’aspirazione direttamente alla piastrella, soffiando efficacemente il radon lontano dall’abitazione e nell’aria esterna. Poiché l’aspirazione delle piastrelle di scarico di solito non richiede la perforazione sotto le fondamenta o l’installazione di colonne di ventilazione verticali attraverso la casa, è generalmente più economico da installare rispetto ai sistemi sotto lastra. I costi totali vanno da $ 800 a $ 1.700, a seconda delle dimensioni della casa e del numero di tubi.

3. Aspirazione attiva del muro di blocco

Le case con muri di fondazione cavi (muri di blocchi) supportano sistemi di aspirazione del suolo installati direttamente nel muro di fondazione. I sistemi di pareti a blocchi creano una pressione negativa all’interno del muro e scaricano il radon catturato a un livello esterno più alto. Il costo del sistema è paragonabile ai costi del sistema sotto lastra attivo: da circa $ 1.500 a $ 3.000.

Tuttavia, a seconda delle dimensioni e del layout di una casa, un sistema di pareti a blocchi potrebbe non essere sufficiente per ridurre il radon interno a livelli accettabili . In questo caso, è probabile che tu debba accoppiare un sistema di pareti a blocchi con un sistema ASSD più piccolo – a un costo aggiuntivo sostanziale – o investire in un sistema ASSD più grande.

4. Aspirazione attiva nel foro del pozzetto

L’aspirazione nel foro della coppa è più comune nelle case costruite su lastre a livello con fori del pozzetto per il drenaggio attivo dell’acqua. I sistemi di aspirazione del pozzetto sono simili ai sistemi attivi sub-slab (ASSD), con l’aggiunta principale di un tappo a tenuta stagna sul foro del pozzetto per facilitare l’aspirazione. I costi di sistema sono più o meno equivalenti a quelli dei sistemi ASSD: da $ 1.500 a $ 3.000.

5. Depressurizzazione passiva del sottopavimento

I sistemi di depressurizzazione passiva del sottopavimento (PSSD) assomigliano ai sistemi ASSD, senza le ventole di aspirazione. Invece dell’aspirazione attiva, la PSSD fa affidamento sul flusso d’aria naturale e sul differenziale di pressione tra l’aria aperta e lo strato superiore del substrato roccioso.

I sistemi PSSD costano un po ‘meno dei sistemi ASSD: da circa $ 500 a $ 2.500, a seconda del numero di tubi e dimensioni della casa. Tuttavia, non sono altrettanto efficaci nell’eliminare il radon da sotto casa. Di conseguenza, le case con sistemi PSSD tendono ad avere concentrazioni di radon all’interno più elevate rispetto alle case vicine con sistemi ASSD, anche se la differenza esatta varia in base alla geologia e ad altri fattori.

Sistemi fai-da-te o ad hoc

A differenza dei sistemi di aspirazione del suolo, queste tecniche di mitigazione del radon non utilizzano un sistema chiuso a pressione negativa che richiede un’installazione professionale. Poiché possono essere installati e rimossi senza un aiuto professionale, sono considerati temporanei e spesso se ne consiglia l’uso se si considera una soluzione più permanente.

6. Ventilatore a recupero di calore (scambiatore di calore)

Un ventilatore a recupero di calore (HRV), o scambiatore di calore, è un dispositivo meccanico che aumenta la ventilazione interna aspirando l’aria esterna all’interno e rimuovendo l’aria interna attraverso prese d’aria esterne. Quando viene utilizzato come sistema di mitigazione del radon, scarica efficacemente l’aria contaminata dal radon e introduce aria priva di radon. Inoltre, ha un ulteriore vantaggio: minori costi di riscaldamento e raffreddamento.

Gli scambiatori di calore funzionano meglio in spazi chiusi più piccoli con flusso d’aria limitato, come un seminterrato. Per ottenere i migliori risultati, devono essere azionati continuamente. Sebbene i nuovi scambiatori di calore possano costare $ 600 o più, secondo l’Università del Minnesota, gli utenti possono recuperare l’investimento attraverso bollette più basse.

7. Ventilazione dello spazio di scansione

La ventilazione dello spazio di scansione si presenta in due forme: attiva e passiva.

La ventilazione attiva implica l’installazione di un ventilatore all’ingresso principale dello spazio e che gli consente di soffiare continuamente, creando una pressione positiva che riduce il tasso di fuoriuscita di radon dal terreno circostante. Le prese d’aria che collegano il vespaio con l’aria esterna riducono ulteriormente il radon. Il costo della ventilazione attiva fai-da-te del vespaio varia ampiamente a seconda del numero di prese d’aria e del tipo di ventola; I ventilatori di base da pavimento o da finestra costano circa $ 30, ma i ventilatori industriali sono più costosi.

La ventilazione attiva del vespaio funziona meglio se le finestre e le porte della casa rimangono sempre chiuse o se il vespaio è incapsulato professionalmente (completamente sigillato). L’incapsulamento professionale può essere costoso: ovunque da $ 1.000 a $ 15.000, per HomeAdvisor, a seconda della complessità del progetto. Tuttavia, potrebbe essere necessario nei climi freddi o nelle case più vecchie con una significativa intrusione di umidità nel vespaio.

Al contrario, la ventilazione passiva consiste semplicemente nello sfiatare il vespaio verso l’esterno, sempre con finestre e porte chiuse, senza l’ulteriore vantaggio di un ventilatore. Sebbene non costi nulla, è molto meno efficace della ventilazione attiva.

8. Pressurizzazione di livello inferiore

Questo metodo è simile alla ventilazione del vespaio, ma su scala più ampia. Implica l’installazione di un ventilatore agli ingressi del seminterrato o al livello più basso – in genere le scale del seminterrato, una finestra più grande del seminterrato o una grande finestra al primo piano – e soffiare aria nello spazio dall’esterno o da un piano più alto. Per case più grandi o livelli inferiori, potrebbe richiedere più ventilatori.

Per i migliori risultati, i ventilatori devono essere tenuti costantemente accesi e tutte le porte e le finestre non dotate di ventilatore devono rimanere sempre chiuse. Il costo varia in base al numero di ventole utilizzate e se sono necessarie prese d’aria speciali. Supponendo un costo minimo di $ 20 per ventola, l’installazione di un sistema a tre ventole costerebbe $ 60.

9. Sigillatura e rattoppatura

La tecnica di mitigazione del radon più semplice consiste nel sigillare e riparare i principali punti di ingresso del gas radon. Questa tecnica è anche relativamente economica nel breve periodo, ma deve essere ripetuta ogni anno per ottenere i migliori risultati, il che significa che potrebbe superare il costo della mitigazione permanente nel tempo.

Per isolare il radon dalla tua cantina, usa un sigillante impermeabile di alta qualità per rattoppare crepe visibili nei muri del seminterrato, nelle fondamenta e nella lastra di grado – in pratica, qualsiasi componente strutturale tra il livello più basso della tua casa e il substrato roccioso circostante. A seconda delle dimensioni della fondazione o della lastra e del numero di crepe visibili, un progetto di sigillatura può costare da $ 50 a diverse centinaia di dollari. Un kit fai-da-te per riparare le crepe nel seminterrato con un potenziale di sigillatura fino a 20 piedi lineari costa $ 119 da RadonSeal; progetti estesi potrebbero richiedere diversi kit.

Per contrastare gli effetti in corso di assestamenti, danni causati dall’acqua e attività sismica, ripetere il processo di sigillatura ogni anno. L’EPA raccomanda di abbinare la sigillatura e la rattoppatura con un’altra tecnica di mitigazione del radon, o almeno con una ventilazione costante attraverso finestre aperte e porte a zanzariera, a causa delle prove limitate che la sigillatura riduce le concentrazioni di radon all’interno in modo coerente.

A pagamento Mitigazione del radon dopo l’acquisto di una casa

La mitigazione attiva del radon non è economica. Considera queste opzioni per limitare gli impatti immediati ea lungo termine sulle tue finanze:

• Carta di credito a basso interesse: con un credito da buono a eccellente, probabilmente non avrai problemi a qualificarti per un interesse APR basso carta di credito che ti consente di finanziare il tuo progetto di mitigazione per molti mesi. Cerca carte con promozioni introduttive lunghe con APR pari allo 0%, alcune delle quali possono durare fino a 21 mesi, il che dovrebbe essere un tempo sufficiente per finanziare un acquisto di $ 2.000, $ 100 alla volta.
• Risparmio personale: se sei riuscito a creare una riserva di risparmio significativa, determinare se puoi fare irruzione senza compromettere le tue riserve di emergenza oi risparmi a lungo termine. Se il tuo progetto di mitigazione del radon può attendere uno o due anni, crea un conto di risparmio dedicato per il miglioramento della casa e la manutenzione per riparazioni di emergenza e progetti di lista dei desideri allo stesso modo. Da quando abbiamo acquistato la nostra casa, io e mia moglie abbiamo coperto il costo delle riparazioni idrauliche di emergenza, della manutenzione dell’impianto HVAC e persino dell’installazione di un cortile sul retro da un conto di risparmio dedicato: non una brutta corsa!
• Prestito per la casa o Linea di credito: se hai abbastanza capitale proprio nella tua casa – generalmente il 20% o più – una linea di credito domestica (HELOC) tramite qualcuno come Axos Bank offre potere di prestito e bassi costi di finanziamento in un potente pacchetto. Poiché gli HELOC sono garantiti dal tuo capitale domestico, sono considerati meno rischiosi dagli istituti di credito e quindi tendono a offrire tassi di interesse inferiori rispetto a molti altri tipi di credito.
• Altri prestiti domestici: non sono sicuro un prestito di equità domestica o la linea di credito ha senso per la tua situazione? Con un capitale proprio sufficiente, un prestito di rifinanziamento in contanti potrebbe liberare un po ‘di denaro per i miglioramenti della casa, inclusa la mitigazione del radon, e ridurre il pagamento mensile e il tasso di interesse nel processo. Senza capitale proprio sufficiente, i prestiti per la ristrutturazione e i prestiti per la riabilitazione sono più appropriati.
• Prestiti personali non garantiti: se vuoi evitare completamente il vasto mondo dei mutui per la casa, considera un prestito personale non garantito da una banca, un’unione di credito o prestatore personale in linea. I tassi di interesse sui prestiti personali non garantiti sono quasi sempre superiori a quelli dei prestiti garantiti, ma i mutuatari con un credito eccellente possono ancora beneficiare di tassi inferiori al 10% TAEG.

Parole finali

Sono stato inquilino in diverse case più vecchie nell’Upper Midwest, dove il radon è abbastanza comune. Statisticamente, è probabile che prima o poi ho vissuto in una casa in affitto con livelli di radon non sicuri. Ma fino a quando non ho comprato la mia casa, non ho pensato molto al radon.

Anche se non sto perdendo il sonno a causa della mia probabile esposizione passata, io e mia moglie abbiamo disegnato a matita il rilevamento e la mitigazione del radon in cima alla nostra lista di progetti per i nuovi proprietari di case. Se sei proprietario di una casa, nuova o meno, considera di fare lo stesso. E se sei un affittuario, in particolare se hai figli, chiedi al tuo padrone di casa se ha mai condotto un’ispezione al radon. I proprietari hanno pochi incentivi a farlo senza chiedere, ma non fa mai male chiedere.