TIDSPLAN A

GENEREL INFORMATION TIL REAL EJENDOMSLUKNINGER

Selvom mange af bestemmelserne her handler om køb og muligvis ikke gælder for din særlige transaktion, har vi oprettet denne tidsplan som svar på ofte stillede spørgsmål, vi har haft fra vores kunder som en nyttig referencevejledning .

JURIDISKE AFGIFTER:

Det advokatgebyr, vi citerer for din transaktion, er i forventning om en almindelig lukning af fast ejendom. Gebyret overvejer ikke uforudsete tjenester såsom involvering i forhandlinger; udarbejdelse af dokumenter (dvs. belægningsaftaler for tidlig eller efter lukning) afklaring og løsning af titelproblemer eller retssager efter afslutning. Da disse begivenheder ikke er almindelige, forbeholder vi os retten til at opkræve et ekstra gebyr for sådanne tjenester, som vil blive drøftet med dig på forhånd. Tilføjelser til standardafgiften inkluderer:

• Dokumentforberedelse på salgsfiler
• Forberedelse af tidlige belægningsaftaler eller efter afsluttende aftaler
• Forberedelse af kontrakt
• Federal Express-gebyrer for postforsendelse natten over
• Overførsel af handling (optagelsesgebyrer er ekstra)
• Fullmagt (optagelsesgebyrer er ekstra)
• Annulleret transaktion
• Undersøgelse og resumé af titelomkostningsdato (hvis du er sælger)

Hvis du køber en ejendom, forventer vi, at vores kontor vil være opnå titelforsikring for din långiver. Vi repræsenterer muligvis også din långiver i afslutningen. Det arbejde, som vores kontor udfører for hver af disse tjenester, vil resultere i et ekstra gebyr til vores kontor.

ARBEJDSOMRÅDE:

Det er vigtigt, at du forstår alle vilkår og betingelser i købsaftalen, og vær sikker på at alle særlige omstændigheder er beskrevet deri. Spørgsmål om, hvorvidt du har en passende udbetaling, har brug for at afslutte en anden transaktion eller har andre særlige omstændigheder, bør alle fremgå af kontrakten. Når vores kontor udfører en advokatgodkendelse af salgskontrakten, fungerer vi under den antagelse, at alle nødvendige bestemmelser for transaktionen er angivet i kontrakten, og at du klart forstår dine forpligtelser.

Vær forsigtig, når du låser din rente. Det er vigtigt, at låsedatoen overstiger den aktuelle lukkedato for at forhindre, at satsen udløber inden lukningen. Vores tommelfingerregel er ikke at låse sig fast, før alle uforudsete udgifter er fjernet og tillade mindst ti (10) dage efter den sidste dato, der er angivet i kontrakten.

Du skal nøje overholde din långiver særlige krav, hvad enten de er angivet i forpligtelsesbrevet eller på anden måde. Du skal gennemgå forpligtelsesbrevet nøje og give al den nødvendige dokumentation.

Som en del af vores tjenester vil vi på din anmodning give en advokatgodkendelse som til kontraktformen, samle lukningsdokumenterne og forberede og føre tilsyn med lukningen. Vi videresender derefter dine titeldokumenter til dig. I tilfælde af et køb kan din søgning (abstraktion af titel) og gerning tage et par måneder at vende tilbage på grund af forsinkelser hos titelfirmaet og på kontoristens kontor. Du skal også bemærke, at når du modtager din søgning, er det muligt, at det nyeste pant ikke markeres som frigivet, da det er almindelig praksis i det vestlige New York, at ejendomstransaktioner afsluttes med en garanti for, at decharge opnås og arkiveres.

LUKNINGSPUNKTER:

SEPTISKE SYSTEMER, BRÆNDER, SUMPPUMPER OG VAND / SEWER KONTROLVENTILER:

Hvis du er sælger og har et septisk system og / eller godt, det er dit ansvar at kontakte County Health Department for en inspektion og få de relevante godkendelser. Vi kan hjælpe dig med at oprette denne kontakt, men det er typisk sælgerens ansvar at indhente ansøgningen, betale eventuelle gebyrer, der er forbundet med testen, samt være til rådighed for enhver test. Hvis en afslutning vil finde sted om vinteren måneder, der ikke tillader sundhedsafdelingen at udføre en farvestofprøve inden lukning, eller hvis ejendommen er ledig i mere end 30 dage, kræves en deponering af långiveren eller sælgerens advokat, indtil en sådan godkendelse er givet og / eller i tilfælde af ejendom i Erie County, kræves der afkald på sælgers omkostninger.

Hvis ejendommen er beliggende i en kommune, der på det tidspunkt kræver en fungerende sumppumpe af lukning, så er det igen sælgerens ansvar at kontakte kommunen for at få den relevante ansøgning og betale de gebyrer, der er involveret i denne test. Når inspektionen er udført og godkendt, udstedes et overensstemmelsescertifikat. Også hvis der er ingen sumpumpe i propellen erty og kommunen kræver dem, vil det være nødvendigt for sælgeren at installere en til sælgerens omkostninger.Desuden kan kommunen også kræve hardwiring af røgdetektorerne i ejendommen.

Med hensyn til vand- og kloaktilslutninger, hvis din ejendom er beliggende i Niagara County, er det sælgerens ansvar at få for deres pris et brev fra kommunen, der bekræfter, at ejendommen har det rette vandkontrolværdi og ordentlig kloaktilslutning.

Enhver af ovenstående processer kan forklares mere detaljeret af vores kontor eller kommunen selv.

LUKNINGSFOND:

Alle checks, der bruges til lukning, skal være i let tilgængelige midler (dvs. certificerede midler eller bankudkast). Den anden part accepterer ikke personlige checks.

For sælgere skal du være opmærksom på, at det normalt tager 2-3 forretninger dage efter lukningen, før dit nettosalgsindtægter vil være tilgængeligt for dig. Det er vores virksomheds politik at udstede dit salgsprovenu via en advokattillidskontrol. Hvis du har brug for, at certificerede midler eller midler er forbundet til en konto, kan vi imødekomme din anmodning. Hvis du køber og sælger, vil der blive gjort ethvert forsøg på, at midlerne overføres fra salget direkte til købet.

LUKKEDATO:

Sidste frist angivet i kontrakt er en måldato; den faktiske lukning bestemmes dog af adskillige faktorer, herunder titelstatus og långiverkrav. Desværre kan vi ikke altid garantere, hvilken dag lukningen finder sted på og i mange tilfælde; banken stiller ikke de afsluttende tal til rådighed før dagen før lukningen. Under nogle omstændigheder modtager du muligvis dine lukkende tal dagen for din lukning. Du bør kontakte vores kontor, inden du forpligter dig til movers eller andre sælgere / købere, hvis du er involveret i et samtidigt køb / salg.

FORSIKRING:

Når du køber, har du brug for for at opnå brand- og ansvarsforsikring i henhold til retningslinjerne i din skriftlige pantforpligtelse. Du bliver nødt til at angive det originale bindemiddel (et ark, der dokumenterer forsikring) samt en betalt kvittering (for hele årets præmie) ved lukning. De fleste gange vil långiveren kræve en kopi af forsikringsbindemidlet, før det tillader pantelukning. for selv at blive planlagt, så vi har typisk brug for en kopi faxet til vores kontor.

UTILITETER:

Uanset om du køber eller sælger, er det nødvendigt, at du kontakter de forskellige forsyningsselskaber inden lukning og træffe foranstaltninger til at overføre forsyningsselskaberne enten til eller uden for dit navn. Det kan være en god idé at koordinere dette gennem ejendomsmægleren for at sikre, at forsyningsselskaberne ikke rent faktisk er lukket. Dette bør omfatte, men er ikke begrænset til, gasselskabet, det elektriske firma , telefonselskab, kabelselskab og vandafdeling. Som sælger er du ansvarlig for den endelige betaling af alle forsyningsselskaber, herunder vand. Hvis en vandregning ikke betales, bliver den tilbageholdelsesret på ejendommen, hvilket ikke er tilfældet med ethvert andet værktøj. Køberen vil inspicere ect ejendommen lige før lukningen, og alle forsyningsselskaber skal være tilgængelige for inspektion.

NØGLER:

Hvis du er køber, skal du arrangere ordninger gennem ejendomsmægleren for at få fat i nøgler, sikkerhedskoder, garageportåbnere osv. Nøglerne stilles generelt tilgængelige på afslutningen. Hvis du er sælger, bedes du give vores kontor mindst en nøgle inden lukning og lade de resterende nøgler være i huset sammen med garageportåbnere og garantioplysninger.

ENDELIG INSPEKTION:

Hvis du er køber, vil det være nødvendigt for dig at arrangere ordninger gennem ejendomsmægleren (eller med sælgeren direkte, hvis der ikke er nogen ejendomsmægler) for en endelig inspektion af ejendommen mindst en dag eller to inden lukningen . Disse resulterer sjældent i problemer; men hvis der opstår problemer, er det bydende nødvendigt, at vi får besked med det samme, og at eventuelle problemer løses FØR de lukkes. Kontor i det amt, hvor ejendommen er beliggende. Når du køber, vil bankens advokater lejlighedsvis kræve, at du går til deres kontor for at lukke prioritetslånet, inden du lukker titlen på kontoristens kontor. Dette kan resultere i en betydelig forøgelse af tiden forbundet med lukningen, men i de fleste tilfælde sker lukningen på amtstjenestens kontor. Hvis vi repræsenterer både køberen og långiveren, tilbyder vi bekvemmeligheden ved at lukke på et af vores kontorer snarere end på kontoristens kontor. Det er heller ikke nødvendigt, at sælgeren rent faktisk deltager i lukningen, da vi generelt har overføre dokumenter underskrevet inden den faktiske slutdato.

VIRKELIG EJENDOMSSKAT:

Hvis du sælger, er det dit ansvar at betale din ejendomsskat i tide eller tjekke til Sørg for, at din långiver betaler dem. Dette er især vigtigt, hvis din lukning finder sted i en periode, hvor en skattebetaling er påkrævet.Det problem, der lejlighedsvis opstår, er, at hverken køberen eller køberens långiver modtager en ny regning og ikke behandler betalingen i overensstemmelse hermed. Det er dit ansvar at sikre, at dette ikke sker. Også med hensyn til ejendomsskatter , er det vigtigt at bemærke, at visse undtagelser, herunder STAR-programmet, der er tilgængeligt for alle husejere, kan gælde for din pakke. Du skal kontakte vurdereren for at afgøre, hvornår der skal ansøges om disse undtagelser, da der er en årlig afskæringsdato, hvilket kan resultere i tab af fritagelsen i et helt år.

Hvis du køber ejendom, der i øjeblikket er omfattet af en undtagelse, såsom senior borger eller veteraner, skal du være opmærksom på, at skattemyndigheder kan tilbageføre værdien af denne fritagelse fra datoen for afslutning til afslutningen af skatteåret.

UDBETALING AF UDBETALING INKLUDERENDE HJEMMEAKTIVITETER OG KREDITKURVER:

Afklaringsformål , et boligkapitallån eller en linje af kredit er generelt en pantret i ejendommen og skal betales på lukningstidspunktet sammen med enhver første pantret. I tilfælde af at der er et eller flere prioritetslån på din ejendom, som en del af vores tjenester sender vi den betaling, der kræves for at slukke for gælden, til det eksisterende realkreditfirma.

Hvis der betales en egenkapital eller en kreditlinje, er det nødvendigt for dig at underskrive en formular, der giver tilladelse til, at kontoen “lukkes”, da uden denne tilladelse giver långiveren tilladelse til, at kontoen forbliver på nul, men ikke afladet. Bemærk dog, at på grund af de seneste stigninger i långivers privatlivspolitikker er vi ofte ikke i stand til at foretage opfølgningsforespørgsler på disse konti.

Også selvom vi anmoder om, at “decharge for pant” sendes til dette kontor til optagelse i amtstjenestens kontor, vil långiveren nogle gange sende dette direkte til dig. Af disse grunde er vi stærkt foreslår, at du kontakter din långiver to eller tre uger efter lukning og bekræfter med dem, at de er betalt fuldt ud, og at decharge for pant vil blive sendt til vores kontor (eller at långiveren selv optager det). Hvis din långiver siger alt det modsatte, bedes du kontakte os. Din kredithistorik eller ejendomsret kan være i fare. Hvis du modtager den oprindelige frigørelse af pant, bedes du sende den til dette kontor, da vi typisk indsamler midler ved lukning for at registrere det på kontoristens kontor.

TITELSPØRGSMÅL:

Når du køber, anbefaler vi, at du får en ejers titelforsikring, så du har dækning, der beskytter din ejerandel i ejendommen. Titelforsikringen, som du betaler for gennem din långiver kun co vers långiverens interesse i ejendommen. Titelforsikring er baseret på en procentdel af købsprisen. En ejers politik købt på samme tid, som du køber ejendommen, er meget billigere, end hvis den købes på et senere tidspunkt. Flere oplysninger om fordelene ved titelforsikring diskuteres senere.

Visse emner i titel videresender vi simpelthen til dig og diskuterer mere detaljeret efter behov, f.eks. hvis din ejendom har hegn, er der en chance for, at hegnet placeres noget uden for ejendomslinjen. Hvis du desuden er placeret i en underafdeling , sandsynligvis vil du være underlagt bygningsrestriktioner, som kan påvirke forskellige genstande, såsom konstruktion af overjordiske bassiner, parkering af visse køretøjer i din indkørsel og brug af hegn, for at nævne nogle få. Disse begrænsninger er generelt mere kontrollerende i sammenslutninger af ejerlejligheder og rækkehuse. Derudover kan dit hjem i visse dele af byen Amherst og Clarence være placeret over en forladt gipsmine. Hvis du køber ejendom i landdistrikter, kan din ejendom være underlagt visse rettigheder til leje og olie og gas. Du bør kontrollere fra sælgeren, om disse betingelser eksisterer, og om de modtager huslejer og royalties fra olie- og gasforpagtninger. For det meste, fraværende uden at høre fra dig, vil vi bevæge os fremad og lukke din transaktion på trods af eksistensen af de heri anførte varer.

KONSTRUKTION / BYGNINGSTILLADELSER / VACANT MASSER:

Vi gennemgår dokumentation vedrørende ejerskab og ejendomsret til ejendommen, såsom gerninger, realkreditlån og generelle aftaler, der er registreret hos amtstjenestens kontor. Vi gennemgår ikke nogen dokumentation vedrørende bygningen eller jorden eller nogen landsby / by arkivering, så hvis der er en swimmingpool, garage, skur eller måske en tilføjelse til selve hjemmet, bedes du ringe til den lokale bygningsafdeling for at sikre, at de relevante tilladelser og inspektioner blev opnået af din sælger. Denne advarsel gælder ikke betyder noget, hvornår konstruktionen kan have fundet sted. Vi gennemgår heller ikke nogen påstået forsyningsselskab, kloak osv., tilslutninger eller tilgængelighed, så på trods af hvad sælgeren kan hævde i en kontrakt eller en listeaftale, er det dit ansvar, hvis du køber et ledigt parti, for at sikre dig, at du får den rette adgang til alle de nødvendige forsyningsselskaber osv.

LOSSNINGSKOSTNADSUDSKAT:

Generelt, når du køber en ejendom, vil din ejendomsmægler eller långiver give dig et godt skøn over dine lukkeomkostninger. Vær opmærksom på, at dette kontor ikke er involveret i denne proces og ikke kan tage ansvar, hvis disse omkostninger er unøjagtige. Vi har ved de fleste lejligheder konstateret, at når vi leverer de afsluttende tal til en køber, at de generelt er lavere end estimatet; ejendomsmægleren og / eller långiveren har muligvis ikke taget højde for en ejendomsskat, der forfalder på tidspunktet for din lukning, hvilket kan medføre, at disse tal bliver højere end forventet.

Hvis du er køber på grund af forhold til skatter, renter, boligejerers foreningsgebyrer, husleje, sikkerhedsindskud og lignende, vil den justerede købspris og det beløb, der er tilgængeligt fra din långiver, ændre sig dagligt. Derfor er det normalt umuligt at bestemme det nøjagtige beløb, du skal give ved lukningen indtil dagen før lukningen.

RØGDETEKTORER / CARBON MONOXIDDETEKTOR:

Hvis du sælger en boligpakke, har du brug for at have en fungerende røgdetektor og en fungerende kulilte detektor i ejendommen inden lukning. Hvis du ikke har disse, skal du straks købe og installere det samme uden yderligere forsinkelse.

SÆRLIGE BEMÆRKNINGER:

SINKING HOMES:

Det er kommet til vores opmærksomhed gennem medierepor ts og andre kilder, at visse hjem i visse dele af byen Amherst, New York er blevet beskadiget af differentieret bosættelse. Vi anbefaler på det kraftigste, at når du køber boliger i det nordlige eller østlige Amherst, får du det samme gennemgået af en bygningsingeniør med kendskab til disse forhold. Vores kontor er ikke i stand til at give oplysninger om detaljerne i sænkningsproblemet. For at beskytte vores kunder anbefaler vi dog, at købere af eksisterende hjem eller nybyggede boliger bevarer en ekspert, der er fortrolig med dette emne, for at sikre, at det samme ikke er et problem. Ligeledes rådgiver vi sælgere af ejendomme i disse områder om fuldt ud at videregive alle de oplysninger, de har om det samme, for at undgå spørgsmål på en fremtidig dato.

VETLANDER:

Begge nye York og den føderale regering har beføjelse til at erklære visse områder af fast ejendom som “vådområder” og forbyde opførelse i eller i nærheden af disse områder. Mange af disse områder er allerede kortlagt, og disse kort er normalt tilgængelige i bybygningsafdelingen. Der er dog mange ikke-kortlagte områder, og staten eller den føderale regering kan til enhver tid erklære et område som et vådområde. Nogle vådområder er tydelige kun på bestemte tidspunkter af året. Hvis du planlægger at bygge på ejendom, du køber, skal du først tale med din lokale bygningsafdeling. De fleste af inspektørerne er villige til at besøge ejendommen sammen med dig for at se efter tegn på vådområder.

Bemærk, at dette ikke er en “garanti” for, at ejendommen er fri for vådområder, og der har været tilfælde, hvor en byen har udstedt en byggetilladelse; og derefter annulleret det, når vådområder senere dukkede op.

IKKE-Beboere:

I 2003 ændrede også New York State Department of Taxation and Finance formularen TP-584 (en formular arkiveret med skøden) og tilføjede en ny formular, IT-2663. Ændringerne gælder for salg af ejendom af ikke-residenter og kræver udfyldelse af formularerne og muligvis forudbetaling af skat. Der er tre undtagelser fra de udvidede krav (igen, som kun gælder for ikke-residenter). Hvis du ikke er bosiddende i staten New York, er det bydende nødvendigt, at du kontakter den advokat / advokat, der behandler din sag. Du kan stå over for ekstra omkostninger og potentielle forsinkelser på grund af disse krav.

POST-LUKNINGSSPØRGSMÅL – NÅR DU SØGER RÅD:

I nogle situationer efter lukning kan du opdage strukturelle eller mekaniske problemer i dit hjem. Ofte, hvis der konsulteres en hjemreparationsekspert, kan de spekulere i, at problemet har eksisteret i nogen tid, og at den tidligere ejer af huset skal have kendt til problemet, eller at ejendomsmægleren eller boliginspektøren burde have opdaget det før lukker. Dette kan måske ikke være sandt.

Præcedens fra retspraksis i staten New York pålægger køberen at gennemføre deres due diligence-inspektioner inden lukning. Når en køber lukker en ejendom, smelter deres kontraktmæssige retsmidler med gerningen. Med andre ord har du købt ejendommen “som den er.” Fraværende svig eller vildledning, sælgeren er generelt ikke ansvarlig for eventuelle mangelfulde forhold, der opstår efter lukning.Derfor er det meget vigtigt for køberen at foretage en grundig inspektion af boligen i boliginspektionsperioden og medtage eventuelle yderligere tests, de føler sig nødvendige.

Hvis der er væsentlige beviser for, at sælgeren kendte til mangelfulde forhold og skjulte dem eller forkert præsenterede dem, kan det være en god idé at konsultere en advokat for at diskutere forfølgelsen af retssager. Rettidig forfølgelse af potentielle retssager er obligatorisk. Procedurelt kan en retssag ikke opretholdes, hvis den indledes efter den tid, der er tilladt i henhold til forældelsesfristen. Desuden kan retssager være dyre både økonomisk og følelsesmæssigt. Dette skal overvejes sammen med sandsynligheden for at “vinde”, når det afgøres, om der skal gå videre med en retssag eller ej.

I tilfælde af at en retssag efter afsluttelse bliver nødvendig, vil vi kræve, at du udfører en skriftlig indehaver aftale. Du er ansvarlig for alle omkostninger og udbetalinger i forhold til retssagerne samt advokatsalær til timepriser som fastsat af dette kontor.

AFSNITTEKSAMEN VERSUS TITELFORSIKRING:

AFSNITSEKSAMEN:

Som en del af vores tjenester til dig vil HoganWillig undersøge ejerskabshistorien til den ejendom, du køber for at sikre, at: (1) din sælger har al lovlig ejendomsret til ejendommen; og (2) du modtager alle sælgerens rettigheder. Vi sørger for, at der ikke er nogen tilbageholdelsesret, pant eller andre interesser, som du muligvis senere skal betale. Vi sørger for, at eventuelle lempelser eller forkøbsret, som andre parter skaber ikke en unødig byrde for din ejendom.

Vores undersøgelse vil være baseret på abstrakt af titel, oversigtsprint og skatteregistreringer, der er leveret til os af sælgerens advokat. Lejlighedsvis, hvis noget synes problematisk, kan vi få kopier af gerninger, pant og aftaler til vores gennemgang. Vi ser dog ikke på selve ejendommen, vi gennemgår ikke originale dokumenter eller interviewer tidligere ejere. Desuden er abstrakt af titel, som er det primære grundlag for vores gennemgang, udelukkende en samling af korte recitationer af fakta indeholdt i dokumenter vedrørende ejendommen. Den indeholder ikke selve dokumenterne og er således genstand for fejl begået af den person, der omformulerer indholdet af dokumenterne. På grund af disse og andre faktorer foreslår vi, at du køber en ejerforsikringspolice for at beskytte din investering i din ejendom.

TITELFORSIKRING:

Der er to typer titelforsikring Din långiver kræver en pantforsikringspolice (som du betaler for som en del af dine lukningsomkostninger). Denne politik beskytter kun långiverens investering. En ejerforsikringspolice beskytter din investering og interesser som ejeren af ejendommen. Ved hjælp af generelle forsikringsprincipper beskytter den dig mod faldgruber, som ikke kan findes af os. American Bar Association citerer halvtreds (50) potentielle katastrofer, der er dækket af gebyr forsikring, for eksempel:

• Forfalskninger
• Handlinger af personer med usundt sind eller mindreårige
• Ikke-oplyste arvinger
• Fejl ved registrering af juridiske dokumenter
• Opdagelse af et senere testamente efter skifte til en første testamente
• En gerning eller et pant, der er anskaffet under tvang af bedrageri

Hvis nogen af disse forhold kommer til syne efter lukning, mens du ejer ejendommen, vil dine ejendomsrettigheder og / eller værdien af din ejendom blive reduceret betydeligt. Du kan også blive opfordret til at forsvare dig selv i en dyr retssag eller at anlægge en retssag mod nogen kræve en interesse i din ejendom. En ejerforsikringspolice betaler de juridiske omkostninger, der er involveret i beslutning vinger alle disse problemer. For eksempel, hvis du på et eller andet tidspunkt bliver involveret i en retssag med din nabo over grænselinjen mellem dine ejendomme, vil omkostningerne ved retssager blive betalt af politikken.

Omkostningerne ved en pantforsikring er ca. 0,75% af lånebeløbet. Denne procentdel falder, når det lånte beløb stiger. Præmien for et $ 50.000 lån er $ 398 (0,79%); præmien for et lån på $ 80.000 er $ 521 (0,65%). Din realkreditforsikringspræmie skal fremgå af “Good Faith Estimate”, du modtog fra din långiver. Din realkreditpræmie reduceres med 70%, hvis du samtidig opnår ejerens forsikring. Gebyrforsikringspræmier varierer også efter det købte beløb. For eksempel er en forsikring på $ 50.000 $ 404 (0,81%) og en $ 100.000-politik er $ 614 (0,61%). For et hus med $ 100.000 med et pant på $ 80.000 ville dine samlede omkostninger for et gebyr og pantpolitik være $ 770. Dette er kun $ 249 mere end prisen for en pantpolitik alene. Dette er en engangspræmie og politik vil beskytte dine interesser og investeringer, så længe du ejer ejendommen.

Som dine advokater foreslår vi igen, at du køber en ejerforsikringspolice. Hvis du har spørgsmål, skal du ringe til 716-636-7600 og bede om at tale med en af vores ejendomsadvokater.